整治群租 如何拿住“七寸”

  • 來源: 房地產(chǎn)時報 [微博]
  • 2014-05-16 08:51:28
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長橋群租房火災事件后,上海整治群租再出重拳。事實上,群租問題由來已久,一些“重災小區(qū)”的整治工作也“從未停歇”,但效果卻一直不甚理想。近日,“中國上?!惫俜骄W(wǎng)站發(fā)布了市房管局的通知,要求物業(yè)公司等對“群租”現(xiàn)象,加大發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告力度。

物業(yè):該抓的二房東抓了,群租就好管了。

“如果能抓幾個二房東,我們物業(yè)整治群租就有底氣了”。市中心一個以群租聞名的大型小區(qū)物業(yè)A經(jīng)理向房報記者嘆起苦經(jīng),因為人身安全一直受到二房東的威脅,這位物業(yè)經(jīng)理不愿透露姓名,他告訴記者,二房東除了言語威脅外,還曾經(jīng)派人長期“陪伴”他上下班。對強烈反對群租的業(yè)主,這些二房東也會群起攻之,不堪其擾的業(yè)主斗爭一段時間后只能無奈屈服。

在A經(jīng)理看來,這個小區(qū)的二房東已經(jīng)形成了嚴密的組織,他們以老鄉(xiāng)為紐帶,管理嚴密、分工明確,甚至帶有了些許“黑社會”色彩。A經(jīng)理曾收到小區(qū)內一些居民的建議,對經(jīng)營多套群租房的二房東頭目,物業(yè)應該收集證據(jù),以非法經(jīng)營和偷稅漏稅的罪名向有關部門舉報,對圍攻業(yè)主的二房東組織“打手”,警方應該以尋釁滋事的罪名進行懲處。但由于沒有相關明確的法律條文支持,這些建議對二房東們并沒有威懾作用。

A經(jīng)理希望,相關部門能盡快推出針對性的、可操作的法規(guī),比如,在打擊網(wǎng)絡謠言時,“轉發(fā)500次”的量化指標就震懾了很多喜歡網(wǎng)絡造謠的大V,如果規(guī)定經(jīng)營群租房達到多少數(shù)量即構成非法經(jīng)營罪,相信也能“嚇退”不少二房東。

中介:低價房源短缺不解決,群租還會死灰復燃。

21世紀不動產(chǎn)徐匯長橋一店林經(jīng)理則認為,市場上低價房源非常短缺,群租房的市場需求依然很大,這次整治的風頭過了,長橋地區(qū)的群租現(xiàn)象很可能還會死灰復燃。

林經(jīng)理介紹,因為是整治重點區(qū)域,目前長橋板塊出租房源的房東對群租現(xiàn)象比較敏感,不少房東明確表示不得將自己房源轉租、群租。雖然近幾天板塊內租賃掛牌量和成交量較4月有一定回升,但整體回暖力度有限,主要由于原先群租房的租金價格存在明顯的優(yōu)勢,租客需要提高租金預算才能順利在周邊租到房源。目前長橋板塊群租房租金在1000元/月左右,但現(xiàn)在即使是面積在40平方米左右一室戶的租金也要在2000元/月,次新房價格更高,面積在70平方米左右的一室一廳,租金要3000元/月左右。巨大的價格差距決定原先的群租客不可能在附近選擇合租,他們只是暫時去整治不太嚴的其他地區(qū)過渡,等風頭一過,他們肯定還會回來的。

律師:業(yè)主要善用法律武器,避免房屋“被群租”。

群租對周邊的居民影響很大,“被群租”的房東,同樣也很受傷。律師建議,房東要勇于拿起法律武器保護自己,這樣,市場上的群租房源就會越來越少。

很多群租房的房東并不愿意自己的房子變成群租房,因為一旦房子被群租,不但房子的價值會貶損,還要提心吊膽,害怕出事。比如,市民張小姐在嘉定買了一套“軌交上蓋房”后就出國定居了,張媽媽由女兒授權,把房子租出去了,不久后,張小姐的媽媽偶然路過小區(qū),過去看了一眼女兒的房子,當時就嚇了一跳:兩房兩廳100平方米的房子,被分割出租,里面住了五戶人家。臟亂差就不用說了,關鍵是電線亂拉,存在安全隱患。

張小姐想把房子收回來,因為還有兩年租約才到期,她愿意按合同約定支付違約金,張媽媽找到當初簽訂合同的乙方,沒想到對方氣勢洶洶:收回房子免談。經(jīng)過打聽才知道,他是“職業(yè)二房東”。雖然合同里已約定了不得轉租,但看到對方的架式,張媽媽一下子沒了主張。遠在大洋彼案的張小姐到處向朋友打聽,如何收回房子:找物業(yè)公司?報警?打官司?這些事情讓年近70的媽媽來做,的確不現(xiàn)實。張小姐很無奈:自己的房子,況且對方又違反了法規(guī),想收回來怎么就成了難題?

房東在不知情的情況下,房屋“被群租”,應該如何避免這樣的遭遇呢?上海市錦天城律師事務所資深房地產(chǎn)律師杜鴻亮建議,房東在租賃合同中約定居住人數(shù)、居住人的關系,并將違反該條款作為合同解除的條件,這是應對此類的糾紛的“法寶”。

另外,對于房東已經(jīng)“被群租”的房屋,應該采取什么樣的措施保護自己,減輕或者豁免房東的責任?杜鴻亮表示,目前各街道均有此類專項整治部門,可協(xié)調物業(yè)、派出所、居委會甚至消防部門聯(lián)合行動,及時向該類整治部門反映群租情況是比較好的辦法。

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整治群租規(guī)定

●2014年5月4日新規(guī)定:上海市政府發(fā)布《市住房保障房屋管理局關于進一步開展本市住宅小區(qū)消防安全隱患集中排查整治的通知》明確要求,針對住宅小區(qū)中存在的群租、違法搭建、居改非、違法占用公共部位等導致消防安全隱患的行為,物業(yè)服務企業(yè)、小區(qū)經(jīng)理及管理人員要積極會同業(yè)主委員會、居(村)民委員會,加大巡查發(fā)現(xiàn)力度,告知房屋產(chǎn)權人、使用人予以整改。對拒不整改、嚴重影響消防安全的行為,要及時報告公安、消防等相關部門,由相關行政管理部門對消防違法行為采取強制措施,確保住宅小區(qū)消防安全。

●2014年5月1日新規(guī)定:上海市政府發(fā)布《關于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》明確,出租居住房屋,每個房間的居住人數(shù)不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外),且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛(wèi)生等方面的標準和要求,并具備供水、供電等必要的生活條件。

●2011年10月1日規(guī)定:出租居住房屋,居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。居住面積是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。

出租的居住房屋的結構及其附屬設施應當安全、牢固,并具備供水、供電等必要的生活條件。

 

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