核心內(nèi)容：戀人最希望一起籌劃未來(lái)的生活。很多戀人在結(jié)婚登記前都會(huì)一起購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)婚房，但不是每對(duì)戀人都能幸福的走進(jìn)殿堂。那么分手了，一起購(gòu)買(mǎi)的房屋該怎么處理呢？下面法律快車(chē)小編為您詳細(xì)介紹準(zhǔn)婚房的處理。
協(xié)議方式——分手亦是朋友
理智型的戀人，無(wú)論在感情、還是財(cái)產(chǎn)的處理上，都能夠冷靜對(duì)待。分手后，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，通過(guò)協(xié)議的方式解決房屋問(wèn)題，對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都不失為一種最經(jīng)濟(jì)、最和平的途徑，歸納起來(lái)，主要有以下二種協(xié)議的方案：
一、房屋登記至一方名下，另一方獲得金錢(qián)補(bǔ)償
選擇這種方案的戀人，要充分考量出資、還貸能力、居住條件等因素。一般可約定由購(gòu)房時(shí)出資多、主要還貸的一方獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，而另一方獲得相應(yīng)得金錢(qián)補(bǔ)償。金錢(qián)補(bǔ)償?shù)木唧w金額，可由戀人們協(xié)商確定，一般應(yīng)包括購(gòu)房時(shí)的出資、支付的貸款和相應(yīng)的增值。
選擇這種方案的戀人，首先，應(yīng)簽訂一份協(xié)議，明確相應(yīng)的處理方案和步驟；其次，前往貸款銀行辦理抵押變更手續(xù)；最后，在房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，同時(shí)支付相應(yīng)的金錢(qián)補(bǔ)償。
產(chǎn)權(quán)證從兩個(gè)人變更為一個(gè)人，必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，通常有兩種方式：
(1)買(mǎi)賣(mài)。即戀人一方將自己擁有的房屋份額轉(zhuǎn)賣(mài)給另一方，雙方憑買(mǎi)賣(mài)合同在交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)的成本主要是契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、登記費(fèi)等。
(2)贈(zèng)與。即戀人一方將自己擁有的房屋份額贈(zèng)與給另一方，雙方憑公證的贈(zèng)與合同在交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。贈(zèng)與的成本主要是契稅、公證費(fèi)、登記費(fèi)等。根據(jù)目前上海的房地產(chǎn)稅收政策，如果購(gòu)房時(shí)間已超過(guò)2年，選擇“買(mǎi)賣(mài)”的方式，成本較低。相反，選擇“贈(zèng)與”比較經(jīng)濟(jì)。值得注意的是，如果貸款的銀行不同意辦理抵押變更手續(xù)，選擇這種方案的戀人不得不先行全額歸還銀行的貸款，然后，才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
二、出售房屋，獲得的房款由雙方分配
戀人購(gòu)房，主要的目的是結(jié)婚。一旦分手，購(gòu)房的目的也就隨之消失了。于是，很多戀人約定將房屋出售，所獲得的房款彼此進(jìn)行分配。
選擇這種方案的戀人，首先，應(yīng)簽訂一份協(xié)議，明確房屋出售的條件、房款分配的比例以及出售事項(xiàng)由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)處理；
其次，通過(guò)委托中介或其他方式尋找購(gòu)買(mǎi)者；
第三，與購(gòu)買(mǎi)者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；最后，按照協(xié)議的約定，分配房款。
值得注意的是，出售獲得的房款應(yīng)優(yōu)先用于歸還所欠的銀行貸款，還清貸款后方可按照約定的比例進(jìn)行分配。若買(mǎi)方支付的首付款不足以還清貸款的，戀人們應(yīng)先行墊付還貸的差額，待獲得全額房款后再進(jìn)行處理，否則是無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的，當(dāng)事人最好在彼此的協(xié)議中對(duì)此也進(jìn)行相應(yīng)的約定。訴訟方式——讓法律作主
戀人分手后，若無(wú)法對(duì)房屋的處理達(dá)成一致的協(xié)議，那么，就不得不通過(guò)訴訟的方式解決房屋歸屬或利益分配的糾紛了。
法院受理這類(lèi)案件后，首先要明確訴爭(zhēng)房屋是一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)還是戀人雙方的共同財(cái)產(chǎn)(是否屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可參見(jiàn)2006年2月24日新聞晨報(bào)E2版《準(zhǔn)新人購(gòu)準(zhǔn)婚房權(quán)屬登記五類(lèi)方案不完全分析》)。若法院確定是戀人雙方的共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人可以要求法院明確房屋的份額并進(jìn)行分割。
法院進(jìn)行房屋分割時(shí)，主要參考的因素有：
1、產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人；
2、購(gòu)房時(shí)的出資；
3、還貸款項(xiàng)的承擔(dān)；
4、貸款的主貸人；
5、目前房屋內(nèi)實(shí)際居住者。
通常情況下，法院會(huì)通過(guò)調(diào)解或判決的方式，在征得雙方同意后，把房屋判給購(gòu)房時(shí)的出資較多、主要承擔(dān)貸款、在房屋內(nèi)實(shí)際居住的一方產(chǎn)權(quán)人，由該方支付相應(yīng)金額款項(xiàng)給對(duì)方。獲得房屋的一方當(dāng)事人可以根據(jù)法院的判決書(shū)直接前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，無(wú)須對(duì)方的配合。若雙方對(duì)于房屋承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利大致相同的，法院也可以通過(guò)雙方競(jìng)價(jià)的方式，將房屋判給出價(jià)較高的一方，另一方獲得對(duì)方的支付的款項(xiàng)。此外，法院也可以把房屋進(jìn)行拍賣(mài)，將拍賣(mài)的所得款項(xiàng)按法院的判決比例進(jìn)行分配。
