已有確鑿的證據(jù)顯示中國的房地產(chǎn)業(yè)遭受沖擊，這對于處于價(jià)格高位的市場而言，可能意味著拐點(diǎn)。在這種背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策開始半推半就地松動，但這可能沒有意義。
輿論對地產(chǎn)市場的主觀判斷總是存在各種矛盾的地方，因?yàn)榈禺a(chǎn)市場的區(qū)域性差別非常大。這一次，不僅全國各地出現(xiàn)打折促銷的現(xiàn)象，諸多數(shù)據(jù)也開始掉頭向下，人們相信地產(chǎn)市場真的發(fā)生了變化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前4個月，住宅銷售額下滑了9.9%，同期房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅分別增長6.7%和下降26.5%，增速均明顯低于去年同期水平。
面對這種情況，地方政府與房地產(chǎn)界要求“救市”的動力很大，形成巨大的力量倒逼中央放松調(diào)控。但是，中央為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的定力，不可能公開取消此前的諸多政策，因此，各地政府開始試探性的放松調(diào)控，比如放松限購、改變第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、更積極的公積金政策等。
比較怪異的是，央行專門召開改善住房金融服務(wù)工作的會議，要求商業(yè)銀行“講政治”，合理確定首套房貸款利率水平，提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款，支持民生需求；但同時又要求防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析。銀監(jiān)會則同時對房貸提出預(yù)警。
先不說這種“窗口指導(dǎo)”與讓市場起決定作用的改革目標(biāo)南轅北轍，單是這種自相矛盾的要求，就暴露出了進(jìn)退兩難的局面，反而會增加市場會繼續(xù)惡化的預(yù)期。事實(shí)上，盡管貸款收緊是導(dǎo)致今年樓市遇冷的因素之一，比如對首次購房者提高貸款利率或拖延放貸。但是，這種緊縮不僅源于存貸比指標(biāo)的壓力，主要是市場風(fēng)險(xiǎn)在逐步地暴露和加大。
里昂證券花了一年時間調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國過去五年竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的空置率為15%，相當(dāng)于有1020萬套空房。這一比例可能會在2016-2017年之間升至20%以上。而西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長甘犁組織的調(diào)研團(tuán)隊(duì)的調(diào)研結(jié)果顯示，中國住房空置率已經(jīng)達(dá)到20%以上。因此，對于大部分過剩的二三線城市而言，銀行內(nèi)部的判斷是，很多開放商根本沒有打算還錢，而那些投機(jī)炒作的人，很可能棄房。
在這種背景下，要求銀行放松房貸可能會積累更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行為了擺出“講政治”的姿態(tài)，開始加快房貸的審批，但是，他們要求業(yè)務(wù)部門重點(diǎn)向城市核心區(qū)域的客戶發(fā)放，因?yàn)檫@些房產(chǎn)保值能力更強(qiáng)。這種做法根本不是滿足購買力較低的“剛需”，因?yàn)槟壳暗摹皠傂琛敝荒苋ソ紖^(qū)消費(fèi)。
地產(chǎn)市場的調(diào)整是市場規(guī)律使然，至少目前大規(guī)模的過剩無法短期內(nèi)消化，而且過高的價(jià)格與剛需之間存在著斷層。即使放松貨幣救市，也不會出現(xiàn)2009年救市的大反彈，因?yàn)閮r(jià)格高到了普通人無法承受的地步，如果繼續(xù)漲更無需求，而投資性需求隨著反貪的深入以及對資產(chǎn)價(jià)格過高的擔(dān)憂已經(jīng)消失，甚至投資者都在拋售。
因此，不應(yīng)該繼續(xù)“地產(chǎn)救市”，相信隨著庫存的大幅增加以及需求的減少，在未來幾年地產(chǎn)投資會逐步減少，這本身就是一個調(diào)整的過程，中國樓市不可能永遠(yuǎn)違背市場規(guī)律，必須承認(rèn)這個事實(shí)。政府如果想要就業(yè)，那么就投資保障性住房，這會增加供給并對市場產(chǎn)生下行的壓力；如果政府想要穩(wěn)定房價(jià)，那幾乎是不可能完成的任務(wù)，因?yàn)閮r(jià)格和庫存處于高位，而地產(chǎn)投資減少必然會引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)下行，沖擊樓市。讓市場決定樓市的走向吧。
