屋漏偏逢連夜雨。在近期樓市深陷“拐點(diǎn)爭(zhēng)議”的背景下，房企遭業(yè)主維權(quán)的消息頻繁傳出。
據(jù)媒體昨日?qǐng)?bào)道，華潤(rùn)置地哈爾濱（樓盤(pán)）房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的“歡樂(lè)頌”樓盤(pán)近日遭業(yè)主舉報(bào)，稱(chēng)該項(xiàng)目存在虛假宣傳。目前華潤(rùn)已經(jīng)承諾將對(duì)700余戶業(yè)主進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償和退房處理，消息一出立即引發(fā)上百名業(yè)主退房。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理近年來(lái)的“房鬧”事件發(fā)現(xiàn)，每次涌現(xiàn)的退房現(xiàn)象背后，都伴隨著樓市的不確定性，降價(jià)更會(huì)直接釀成沖突。但也有分析人士對(duì)本報(bào)稱(chēng)，其實(shí)一些業(yè)主知道降價(jià)不是退房的正當(dāng)理由，因此存在借題發(fā)揮的心理。
虛假宣傳引發(fā)退房
“歡樂(lè)頌”哈爾濱購(gòu)物廣場(chǎng)位于哈爾濱松北區(qū)，在昆明（樓盤(pán)）街、世茂大道、鄭州（樓盤(pán)）街圍合區(qū)域，2011年開(kāi)工。當(dāng)時(shí)有公開(kāi)報(bào)道稱(chēng)其為“紅色央企華潤(rùn)集團(tuán)投資20億元在哈爾濱市松江區(qū)建設(shè)的東北最大購(gòu)物廣場(chǎng)”。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，該項(xiàng)目總建筑面積約30萬(wàn)平方米，為商住一體的城市綜合體，預(yù)計(jì)2014年底投入運(yùn)營(yíng)。本報(bào)記者昨日在房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站看到，該項(xiàng)目于2012年9月開(kāi)盤(pán)，入住時(shí)間為2014年6月，住宅均價(jià)為6500元/平方米。
但昨日有媒體報(bào)道稱(chēng)，“歡樂(lè)頌”樓盤(pán)近日遭業(yè)主舉報(bào)，稱(chēng)該項(xiàng)目存在虛假宣傳，即銷(xiāo)售階段承諾的商場(chǎng)面積大幅縮水、商場(chǎng)與住宅樓間距明顯縮小，此外還存在綠地面積不足、電梯不符規(guī)定等問(wèn)題。
上述報(bào)道稱(chēng)，2014年1月，在商場(chǎng)遲遲未動(dòng)工的前提下，哈爾濱市規(guī)劃局網(wǎng)站上公布了華潤(rùn)對(duì)“歡樂(lè)頌”商場(chǎng)的變更規(guī)劃。新的規(guī)劃是，商場(chǎng)面積從23萬(wàn)平方米縮減至15萬(wàn)平方米，商場(chǎng)與樓間距由60米縮減至33米。
記者昨日在房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇看到，一周以來(lái)，業(yè)主的相關(guān)留言層出不窮。5月20日，一名網(wǎng)友還在論壇中發(fā)了一張照片，照片上一群統(tǒng)一穿著白色T恤的人，正在“歡樂(lè)頌”項(xiàng)目接待中心的指示柱下，拉著數(shù)條寫(xiě)滿標(biāo)語(yǔ)的白色橫幅，嚴(yán)厲指責(zé)華潤(rùn)“欺詐業(yè)主”。
也正是在20日這天，華潤(rùn)置地哈爾濱公司在松北區(qū)信訪辦新召開(kāi)了一次協(xié)調(diào)會(huì)，該公司總經(jīng)理李春展在會(huì)上承認(rèn)，“歡樂(lè)頌”項(xiàng)目存在“一定問(wèn)題”，讓業(yè)主“感到不滿意”。
公開(kāi)報(bào)道顯示，李春展承諾華潤(rùn)將對(duì)700余戶業(yè)主進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償和退房處理，為業(yè)主依照銀行貸款利率退回購(gòu)房款。此話一出，維權(quán)業(yè)主陸續(xù)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行退房簽字，出現(xiàn)了百名業(yè)主“冒雨退房”。
對(duì)于一家背靠央企的上市房企而言，商業(yè)規(guī)劃突然改變的原因到底何在？對(duì)此，華潤(rùn)方面尚未公開(kāi)作出解釋。有接近華潤(rùn)置地人士昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析稱(chēng)，在華潤(rùn)的產(chǎn)品線中，“歡樂(lè)頌”相對(duì)來(lái)說(shuō)是較低端的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，選擇改變規(guī)劃、減少商業(yè)面積，可能與招商情況有關(guān)。
“前期規(guī)劃的23萬(wàn)平方米商業(yè)面積太大，（當(dāng)?shù)兀?yīng)該是沒(méi)有那么大的市場(chǎng)需求的，估計(jì)前期調(diào)研不夠充分?！鄙鲜鼋咏A潤(rùn)置地人士表示。
就“歡樂(lè)頌”業(yè)主維權(quán)一事的進(jìn)展，本報(bào)記者昨日致電哈爾濱官方，目前尚無(wú)回音。
退房現(xiàn)象的隱喻
山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。無(wú)獨(dú)有偶，縱觀近年來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，“被退房”的品牌房企遠(yuǎn)不止華潤(rùn)置業(yè)一家。
較早的一起令人印象深刻的退房事件，發(fā)生在2009年的重慶（樓盤(pán)）。彼時(shí)，以房屋漏水、高層住戶被隔離在別墅區(qū)外等理由，部分“北濱1號(hào)”業(yè)主向開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)重慶公司提出退房。但值得注意的是，該小區(qū)部分業(yè)主當(dāng)時(shí)傾向于退房的另一個(gè)原因是，“北濱1號(hào)”部分商品房的售價(jià)比一年前即2008年低了2000元/平方米甚至更多。
這起發(fā)酵多日的退房事件，不能說(shuō)是中國(guó)樓市記憶中的一個(gè)偶然片段。當(dāng)時(shí)的背景是，源于西方的金融危機(jī)迅速向東方蔓延，2008年中國(guó)70個(gè)城市住房均價(jià)下降0.3%。這是1998年“房改”開(kāi)啟中國(guó)地產(chǎn)黃金10年后的首次下跌，低迷的成交量也使開(kāi)發(fā)商記憶猶新。
樓市下行，價(jià)格回落，業(yè)主與房企的糾紛事件就會(huì)頻出。隨后的2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又重演了這一連鎖反應(yīng)。
樓市調(diào)控影響下，2011年多地樓市出現(xiàn)成交下滑，不少房企跑量。與之相應(yīng)的是，又一輪退房現(xiàn)象出現(xiàn)，北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）等地一些新房源出現(xiàn)較大幅度降價(jià)銷(xiāo)售，引起部分已購(gòu)房業(yè)主的不滿，一些業(yè)主要求給予補(bǔ)償甚至退房。
根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，2011年11月廣州（樓盤(pán)）一手房市場(chǎng)有133宗退房案例。當(dāng)年11月27日，長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）萬(wàn)科城百余名業(yè)主齊聚位于長(zhǎng)沙市福元路的萬(wàn)科城，戴著口罩手舉“退房”字樣，向萬(wàn)科提出了“退房”訴求。此前的11月15日，上海萬(wàn)科清林徑樓盤(pán)也遭遇業(yè)主退房要求，并發(fā)生沖突。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，這些發(fā)生在企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，看似個(gè)案，但在抗風(fēng)險(xiǎn)能力有限、市場(chǎng)化程度不高的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，卻如同一場(chǎng)炎癥，在每一輪樓市創(chuàng)痛期爆發(fā)開(kāi)來(lái)，成為一種疾病的隱喻。
近期的退房事件也沒(méi)能豁免這個(gè)邏輯。兩周前的5月8日，北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的路勁世界城近百名業(yè)主來(lái)到北京住建委，投訴路勁地產(chǎn)“以雙合同捆綁新風(fēng)系統(tǒng)變相漲價(jià)”，并舉報(bào)路勁賣(mài)房過(guò)程中存在違規(guī)欺詐和虛假宣傳行為，要求其退還通過(guò)捆綁銷(xiāo)售向每戶購(gòu)房人收取的施工改造合同款。更尷尬的局面是，4月初，南京（樓盤(pán)）江寧區(qū)一項(xiàng)目因資金問(wèn)題停工，17名業(yè)主爬上樓頂拉開(kāi)橫幅，表達(dá)憤怒情緒。
與此同時(shí)，今年在全國(guó)多個(gè)城市均進(jìn)行大幅促銷(xiāo)的香港地產(chǎn)巨頭九龍倉(cāng)，幾乎成為遭受“房鬧”最為頻繁的房企。從杭州（樓盤(pán)）、常州（樓盤(pán)）到成都，不是因?yàn)閮r(jià)格“跳水”遭到業(yè)主圍攻，就是因?yàn)椤暗烷_(kāi)”被周邊樓盤(pán)視作“不道德的攪亂市場(chǎng)行為”。
這一輪“房鬧”的背景是，今年春節(jié)過(guò)后，包括一線城市在內(nèi)，樓市一直未見(jiàn)暖意。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅成交面積較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%。2014年“五一”假期成交量為近四年以來(lái)的歷史低位。
在市場(chǎng)下行情緒濃厚的背景下，退房事件有可能形成羊群效應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)分析稱(chēng)，其實(shí)業(yè)主自己也知道，如果因?yàn)榻祪r(jià)去退房，肯定是退不掉的，但是利用商業(yè)面積縮水等原因，或許就能有所收獲。
北京盈科律師事務(wù)所李冰律師則對(duì)本報(bào)表示：“如果是開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段承諾的項(xiàng)目配套出現(xiàn)較大變化，這是開(kāi)發(fā)商履行合同的瑕疵，業(yè)主有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。但如果僅僅是因?yàn)轫?xiàng)目降價(jià)要求退房，則很難在法律上站住腳。因?yàn)榧热簧唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，因降價(jià)而要求退房或補(bǔ)償?shù)?，就是?duì)交易秩序的破壞?！?
李冰同時(shí)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，政府也不應(yīng)該過(guò)多干預(yù)?！安辉试S開(kāi)發(fā)商降價(jià)或要求開(kāi)發(fā)商對(duì)老業(yè)主補(bǔ)差價(jià)，這可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商成交量降低或歸零，成本無(wú)法回收，有些開(kāi)發(fā)商因此資金鏈斷裂；而降價(jià)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商還有機(jī)會(huì)收回成本。”
