【熱點(diǎn)觀察】房?jī)r(jià)高位調(diào)整為何從未“軟著陸”？
當(dāng)前全國(guó)樓市繼續(xù)降溫。今年1—4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.9%，降幅比1—3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有22個(gè)，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有8個(gè)，全國(guó)性的樓市周期性調(diào)整趨勢(shì)已基本確立。
在這種情況下，為避免樓市過(guò)度調(diào)整引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，有必要對(duì)當(dāng)前樓市政策進(jìn)行調(diào)整。但如果樓市政策調(diào)整不當(dāng)，或?qū)⒓觿鞘邢碌蛴謱⒁l(fā)新一輪房?jī)r(jià)快速上漲。
房?jī)r(jià)高位調(diào)整從未有過(guò)“軟著陸”。住房具備投資屬性，使得住房運(yùn)行軌跡不像其他商品那樣，完全由真實(shí)供求關(guān)系所決定。大量投資、投機(jī)需求以各種名義摻雜在其中，使得房?jī)r(jià)容易偏離其合理定價(jià)基礎(chǔ)，增加了資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的可能性。
考察各國(guó)房?jī)r(jià)運(yùn)行軌跡，房?jī)r(jià)累積漲幅過(guò)大后的調(diào)整，從沒(méi)有過(guò)平穩(wěn)回落的過(guò)程。這是因?yàn)?，房?jī)r(jià)對(duì)合理值的過(guò)度偏離，主要是受到投資投機(jī)因素的強(qiáng)烈擾動(dòng)；同時(shí)，逐利資金羊群效應(yīng)也會(huì)明顯縮短高房?jī)r(jià)向合理值回歸的進(jìn)程。上世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫的破滅、東南亞金融危機(jī)時(shí)香港房?jī)r(jià)幾近“腰斬”，以及本世紀(jì)初美國(guó)次貸危機(jī)、西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅等，都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)可以成功使高房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落的先例。這種情況表明，由于金融資本的廣泛參與，房?jī)r(jià)運(yùn)行主要呈現(xiàn)出“快漲速跌”的軌跡。
樓市政策調(diào)整時(shí)機(jī)與力度難以科學(xué)準(zhǔn)確把握。為避免樓市大幅調(diào)整，確有必要對(duì)現(xiàn)行過(guò)于嚴(yán)厲的樓市政策進(jìn)行調(diào)整。但時(shí)機(jī)不好選擇，力度更難把握。
就時(shí)機(jī)而言，當(dāng)前我國(guó)好不容易迎來(lái)樓市自發(fā)性調(diào)整，有利于樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放。如果這時(shí)候貿(mào)然調(diào)整政策方向，轉(zhuǎn)為刺激樓市，不僅讓普通置業(yè)者失望，而且還可能會(huì)引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)快速上漲。但如果任由樓市繼續(xù)演化，很有可能會(huì)形成連鎖效應(yīng)，出現(xiàn)樓市調(diào)整失控風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)調(diào)控時(shí)機(jī)，有觀點(diǎn)認(rèn)為需要等到房?jī)r(jià)將有可能陷入崩盤(pán)前進(jìn)行調(diào)控。隨之而來(lái)則是如何科學(xué)判斷這一臨界點(diǎn)，這恐怕也超出了政府能力所限。
就力度來(lái)說(shuō)，僅僅是行政控制措施退出，在市場(chǎng)巨大的慣性調(diào)整力量面前微不足道。如果通過(guò)大幅度增加貨幣供應(yīng)，那么又會(huì)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫繼續(xù)膨脹，增加未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。重要的是，當(dāng)前樓市調(diào)整不是政策調(diào)整作用的結(jié)果，而更多是市場(chǎng)供求關(guān)系的自發(fā)調(diào)整。所謂人為刺激，只會(huì)是增加社會(huì)無(wú)效需求，加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。
即使這樣，并不代表沒(méi)有作為。筆者認(rèn)為，一是逐步松綁行政控制措施。松綁的前提仍應(yīng)是房?jī)r(jià)對(duì)合理值的偏離幅度。一般而言，房?jī)r(jià)對(duì)合理值偏離幅度超過(guò)20%，應(yīng)該沒(méi)有松綁行政控制措施的必要。地方政府應(yīng)通過(guò)居民收入、房租、利率等指標(biāo)自行測(cè)算當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的合理值。如果是將土地出讓收入作為松綁行政控制措施的前提，那么就有可能被認(rèn)定為“救市”的嫌疑。二是加大保障性住房建設(shè)。商品住宅市場(chǎng)調(diào)整對(duì)投資的影響，完全可以由保障性住房建設(shè)來(lái)彌補(bǔ)，重要的是轉(zhuǎn)變地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴。三是著手建立房?jī)r(jià)穩(wěn)定機(jī)制。當(dāng)住房交易價(jià)格跌破地方政府可承受的下限后，由地方政府直接進(jìn)入市場(chǎng)收購(gòu)，將其轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕蚱渌问降谋Ｕ闲宰》?。四是支持首套住房融資需求。雖然房?jī)r(jià)高位上漲已經(jīng)對(duì)相當(dāng)部分首套住房需求形成擠壓，但隨著房?jī)r(jià)回落，首套住房需求將會(huì)增加，融資政策也有助于這部分需求釋放。
不管怎樣，地方政府應(yīng)“有為而有所不為”。如果還是將樓市作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，那么就有可能在不遠(yuǎn)的未來(lái)失去動(dòng)力?，F(xiàn)在看來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的現(xiàn)實(shí)壓力，轉(zhuǎn)變觀念比實(shí)際行動(dòng)更加難能可貴。
