在地產(chǎn)界，綠地集團掌門人張玉良有著某種超人的稟賦—掌控這家國有企業(yè)近22年，使其從僅有2000萬注冊資金不名一文的小公司一躍成為今年資產(chǎn)規(guī)模、年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入將雙雙突破4000億元的超級巨擘。在其管理下，綠地資產(chǎn)增長近萬倍，年均復(fù)合增長率超40%。
與以往的蟄伏不同，從去年起，這位普通話明顯帶有上?？谝簟⒄Z速極快的企業(yè)家走向鎂光燈，其媒體曝光率已不亞于任志強、潘石屹等地產(chǎn)大V人物。在鏡頭前，他似乎一直保持微笑的唇形，很少顯露凌厲的機鋒。但在公司內(nèi)部，張玉良崇尚速度和效率，他的長遠目標，是要打造神形兼?zhèn)涞谋就量鐕荆媱澯?-5年的時間實現(xiàn)這個目標。任務(wù)分解到今年，他有三項清單要完成：第一，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收2400億元；第二，上市；第三，海外業(yè)務(wù)營收200億元。
因為手握超高層租售模式和廣泛的海外布局“兩張好牌”，張玉良雄心勃勃，不僅計劃超越萬科，成為地產(chǎn)一哥，還計劃“二至三年內(nèi)沖擊世界百強”。
“一哥之爭”的兩張好牌
綠地今年幾大重要戰(zhàn)役中，與萬科爭奪地產(chǎn)“一哥”戰(zhàn)，被看為2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的戲碼之一。從行業(yè)第五到行業(yè)第二，綠地用了5年時間追趕萬科。2009年，排名第五的綠地銷售額為360億元，僅為當(dāng)年萬科630億元銷售水平的一半；2013年，綠地以1625億元銷售額在國內(nèi)房企中排名第二，與萬科1709億元的銷售額相差不到百億元。
縮短與萬科的距離，坐上頭把交椅，這幾項硬指標推著綠地在追趕的道路上奔跑不歇。今年年初，業(yè)界喧嚷，聽聞張玉良的新年愿望之一，就是要把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來。
綠地似乎已經(jīng)準備好了迎接這一刻的到來。綠地年初公布的2014年銷售目標為2400億元，而萬科的銷售目標為2000億元。若按此排名，綠地的銷售規(guī)模將在2014年徹底超越萬科，奪走地產(chǎn)“一哥”的寶座。
謎底未到揭曉時?！叭f科是我們的好朋友，在行業(yè)中我們尊敬萬科，我和郁亮(萬科總裁)每年都會有好幾次交流?！泵鎸Σ粩啾惶峒暗娜f科，張玉良很是客氣。他側(cè)面回答，銷售數(shù)據(jù)只是奮斗的目標，目標鎖定后，并不在乎是不是第一。如果一個企業(yè)家不追求發(fā)展，那就不是好的企業(yè)家。綠地有兩個“永不”，即“永不滿足、永不止步”。
“去年，綠地是財富榜第359位，今年大概是在280位到270位之間，我們的目標是明年到200強以內(nèi)，后年將會提到100強。”張玉良稱，他們現(xiàn)在提出的就是做全球跨國公司100強這個目標。
他直面眼下樓市下行、房企利潤率下滑的尷尬局面。他說，隨著市場的發(fā)展、行業(yè)的進步，房企利潤率增幅減緩是必然，綠地也正經(jīng)歷著同樣的情況。但需要點出的是，就行業(yè)來看，綠地利潤率不算低，基本在10%-15%之間。不過凈資產(chǎn)回報率仍可維持在20%以上，這比一般上市公司要高得多。
達成2400億元目標，在張玉良眼里并不成問題?！皬娜ツ甑耐恋貎鋪砜?，七大同行當(dāng)中，拿地最多的有700多億元，我們?nèi)ツ晔?70億元，這些儲備資源足以支撐我們接下來的發(fā)展，”張玉良對目標達成很有信心，“綠地的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較合適，所以對于業(yè)績成長的要求，不僅僅是今年要達到2400億元，我很有底氣地講，明年還會有更高的增長?！?/span>
綠地擁有讓同行們艷羨的優(yōu)質(zhì)土儲。據(jù)統(tǒng)計，截至2013年11月，綠地擁有權(quán)益土地儲備6072萬平方米，高于萬科的4537萬平方米。
除了土地優(yōu)勢外，綠地也在加速打通資本市場。2013年下半年，綠地收購盛高置地完成香港資本市場布局。2014年上半年，A股市場最大規(guī)模的借殼計劃誕生，綠地100%股權(quán)擬注入金豐投資，預(yù)估值達655億元，公司總市值將直逼房企龍頭萬科。整體上市后，張玉良努力了22年，終于讓綠地摘掉了“紅帽子”。在融資方面更為便利的綠地離“老大”的位置更近了一步。
業(yè)內(nèi)專家這樣點評綠地，除了較為充足的土地儲備和融資渠道的快速拓展外，綠地的發(fā)展優(yōu)勢還是比較明顯的：一是綠地的開發(fā)銷售模式做到了極致，除了酒店，辦公、商業(yè)、住宅最后都必須去化完畢。這么多年運作下來，綠地已經(jīng)駕輕就熟；二是綠地的管理架構(gòu)適合高速擴張，權(quán)力完全下放，總部只管資源和資金，具體運作全部由事業(yè)部和地方公司來負責(zé)；三是綠地對外合作積極主動，在七家千億級房企中，綠地是最具有開放合作心態(tài)的企業(yè)之一；四是綠地全國布局比較合理，在一些城市具有壟斷優(yōu)勢。從2008年到2013年，5年間綠地基本完成了全國布局，目前已經(jīng)進入70多個城市，覆蓋一、二、三、四線城市。其中在一部分城市具有比較大的優(yōu)勢，如在大本營上海，綠地2013年全年商品房銷售額為243億元，市場份額遠高于其他公司。
在“一哥”之爭中，張玉良手中還有兩張好牌：成熟的超高層租售模式和廣泛的海外布局，被看作是綠地未來重要增長極，也是其他同行難以望其項背兩大領(lǐng)域。
每個城市都要一個高度
如果說綠地在住宅開發(fā)領(lǐng)域還處于坐二望一的階段，那毋庸置疑的事實是，在超高層領(lǐng)域，綠地已穩(wěn)坐中國第一。
在中國，300米以上的超高層有近一半是綠地投資管理的，在全球，世界第三、第四、第七高建筑均出自綠地，目前綠地已建和在建的超高層城市地標建筑已刷新至23棟，它們高度不等、形態(tài)各異，但它們有一個共同的名字—綠地中心，并均成為所在城市首屈一指的新地標。
“做超高層，讓城市有腔調(diào)?！睆堄窳荚蒙虾Ｔ挶硎銎渥龀邔拥某踔浴?/span>
2003年，在全無經(jīng)驗的情況下，綠地在南京建造高達450米的超高層建筑紫峰大廈。張玉良偏執(zhí)于超高層的理由在于，其與中國經(jīng)濟的發(fā)展階段相匹配。一方面中國建造超高層的成本僅為美國的1/5-1/6，另一方面，中國處于產(chǎn)能過剩的時代，資金充裕，外匯儲備世界第一，居民儲蓄同樣龐大，地標性房地產(chǎn)購買力強勁。他說，當(dāng)一個地區(qū)的GDP超過3000億元、人口超過200萬人，就基本具備建造超高層建筑的條件，未來綠地會繼續(xù)建造超高層，把超高層建筑插遍中國重要城市。
超高層為綠地開啟了一個新時代，還將其送至國內(nèi)最頂尖地產(chǎn)開發(fā)商之列，而在這一領(lǐng)域，國內(nèi)鮮有開發(fā)商能與之競爭—綠地壟斷了全國近一半的超高層市場。
張玉良在事后總結(jié)出綠地獨有的超高層模式。第一，在物業(yè)選擇上，主力店和高端酒店綠地自己持有，零星商業(yè)和辦公樓均出售；第二，在自有物業(yè)經(jīng)營上，主力店租給成熟的合作伙伴；第三，在開發(fā)周期上，第一期先開發(fā)超高層配套的裙樓和附屬樓盤，賣掉首期獲得回籠資金后再建設(shè)主樓，如此一來，主樓的建設(shè)費用多為回籠資金及銀行貸款，而非新的投資。事實亦證明了張玉良的遠見，綠地超高層樓面定價多超過市價的50%仍供不應(yīng)求。2013年，商業(yè)地產(chǎn)對綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻突破了60%，按照預(yù)估，未來收入很有可能超過住宅。
