地產(chǎn)中國網(wǎng)訊 繼挑燈夜戰(zhàn)樓市“泡沫論”之后，5月28日晚間，任志強(qiáng)再發(fā)微博長文《為什么是房地產(chǎn)》，“六問六答”房地產(chǎn)相干問題。針對政府對高房價出臺的一系列調(diào)控政策，任志強(qiáng)表示，房地產(chǎn)只是政府平衡經(jīng)濟(jì)增減的工具，因為這是上下游帶動產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)。
對房地產(chǎn)后市，任志強(qiáng)仍充滿了信心?！八袊以诔擎?zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都呈現(xiàn)高增長。只有當(dāng)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)超過75%之后，這一情況才會改變”任志強(qiáng)如是說。
以下為任志強(qiáng)“六問六答”：
一問：富豪排行榜為什么那么多房地產(chǎn)？
1，中國和壟斷資源相關(guān)并對市場拍賣的只有土地！因為當(dāng)金融，資本，石油，礦產(chǎn)，電訊，平面媒體等行業(yè)都充分對市場開放時，房地產(chǎn)就不再被關(guān)注和唯一了。
2，中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的住房條件嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都呈現(xiàn)高增長。只有當(dāng)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)超過75%之后，市場從一手生產(chǎn)為主變?yōu)榱硕纸灰诪橹骱统钟形飿I(yè)為主之后，這一情況才會改變。
3，單位值和總數(shù)量大，價值高，產(chǎn)銷集中度高，是其他行業(yè)非壟斷行業(yè)無法相比的，也是其他非壟斷商品無法相比的。即使單值利潤率不高，總額也巨大。如一個單位少則五、六十米，大則數(shù)百米，而非以一米，二米為單位交易。一個項目少則數(shù)萬米，多則數(shù)百萬米于一地?？偭砍^十多億平米?？傊党^八萬多億元。
二問：為什么許多非地產(chǎn)為主的行業(yè)也都進(jìn)入房地產(chǎn)？
1，其實，凡是有壟斷優(yōu)勢和能成規(guī)模發(fā)展的行業(yè)并非都進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。沒有其他優(yōu)勢和其他投資渠道的才進(jìn)入房地產(chǎn)。這是一種市場逐步開放的結(jié)果。1998年住房制度的改革是開放的契機(jī)，城鎮(zhèn)化的需求則是吸引力。
2，房地產(chǎn)的項目規(guī)?；视兄谄髽I(yè)規(guī)模的快速提升。一個不用依賴于科技創(chuàng)新，就能靠外包服務(wù)打開市場的初期階段，還沒有到拼產(chǎn)品技術(shù)的白熱化競爭，打開了許多企業(yè)進(jìn)入的大門。尤其是劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴(kuò)大規(guī)模。
3，房地產(chǎn)有更高的杠桿率。開發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)收款和個貸擴(kuò)大杠桿率。而其他無資產(chǎn)、實物做抵押的行業(yè)，就很難將杠桿率放大。
4，非銀行信貸的其他融資還可以用股權(quán)入股，股權(quán)抵押等多種方式再加大杠桿率。
5，工程款按進(jìn)度結(jié)算可以將部分資金壓力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)單位，如大量備料款，設(shè)備款等。有信譽(yù)的企業(yè)的支付擔(dān)保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進(jìn)入這個行業(yè)的＂理由＂。但當(dāng)市場逐步充分競爭之后，專業(yè)與非專業(yè)的企業(yè)之間的差距就充分顯現(xiàn)了。
三問：為什么每次調(diào)控槍口都對準(zhǔn)房地產(chǎn)？
1，投資是影響經(jīng)濟(jì)增長的重要部分，尤其是計劃經(jīng)濟(jì)的時代。沒有開放市場時，大多建房都列為基本建設(shè)科目，因此，自建國以來，都是用限制建房投資來調(diào)控經(jīng)濟(jì)的。在“先生產(chǎn)，后生活”的時代更是如此。
2，同樣在經(jīng)濟(jì)下行時，啟動投資也是最有效的拉動。1997年亞洲金融危機(jī)之后，中國要拉動經(jīng)濟(jì)增長，但這時已經(jīng)是半市場化，而非政府行為的基本建設(shè)方式為主建房了。于是有了住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產(chǎn)成了突圍的敢死隊。
3，2003年，為防止投資過熱再次將板子打在了房地產(chǎn)的頭上。這次的錯誤在于只看到了房地產(chǎn)市場投資的高增長，卻沒看到基本建設(shè)中，住房建設(shè)的投資快速下降的市場化替代關(guān)系。
4，土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現(xiàn)了政策分岐。地方政府的招商[簡介 最新動態(tài)]引資和地價上升，再一次讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子，卻不知土地的壟斷與供應(yīng)下降是根源。
5，2007年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張，但饑餓的市場在土地供給增加時出現(xiàn)了大量的天價地和投資增長。于是年底又來了＂兩防＂的政策。直到寒八年的經(jīng)濟(jì)低谷。
6，對付低谷仍要靠投資拉動，于是有了四萬億。但十大產(chǎn)業(yè)振興除了擴(kuò)大過剩產(chǎn)能之外，幾乎沒用，尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。最終還要靠房地產(chǎn)拉動，才能增加民間的消費(fèi)。
7，歷史上，多次調(diào)控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP較大比重，出口對GDP呈負(fù)貢獻(xiàn)時，更是如此。政府提供公共服務(wù)的投資不能動，就只能動房地產(chǎn)了。
8，市場本是靠價格釋放供求關(guān)系的信號，這才能發(fā)揮看不見的手的作用。而以價格為目標(biāo)的調(diào)控，就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段，人為地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，更是破壞市場機(jī)制。
房地產(chǎn)只是政府平衡經(jīng)濟(jì)增減的工具，因為，這是上下游帶動產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，且在投資，信貸，就業(yè)，稅收，土地收入上都對政府，社會，財政，GDP影響最大最直接的產(chǎn)業(yè)。也直接制約到中國城鎮(zhèn)化增長進(jìn)程。
四問：為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)
1，非市場化福利分房時代，房地產(chǎn)不是支柱。但住房商品化之后成為支柱，18號文件肯定了其支柱地位。有人說房地產(chǎn)挷架了中國經(jīng)濟(jì)，其實世界各國都如此，以房產(chǎn)稅為地方財政收入為主要來源的國家更是如此。
2，是不是支柱，可以看增加值占GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動。
3，除房地產(chǎn)外，哪個產(chǎn)業(yè)能集中這么大量的民間資本？哪個商品能吸納民眾這么多的購買力？哪個商品能提前鎖定消費(fèi)者未來的收入流？哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值？這也是房子能成為最佳投資品的原因。何況還有增值的收益！當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的支柱了。而且是一根支撐中國經(jīng)濟(jì)增長不可缺少的支柱，也有人稱是不能倒的支柱。
五問：為什么是投資的對象？
1，城鎮(zhèn)化導(dǎo)致需求的上升階段，土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價值上升。
2，政府不斷改善房屋外面的環(huán)境和公共服務(wù)，也必然增加房屋的附加值。
3，當(dāng)資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產(chǎn)市場發(fā)展的紅利的開放式基金時，民眾只好將房子做為直接投資品。
4，早期個貸的利率與杠桿作用在幫助首次購買剛需解決住房時，也在幫助投資者。
5，貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了，也成為最具抗通脹的投資。
6，股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無其他渠道，只有投資房子一條獨木橋了。
7，任何投資大約都要有技術(shù)支撐，而住房不用。
8，許多投資會占用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當(dāng)然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。
六問：如今各種評說又集中在房地產(chǎn)？
1，漲漲跌跌的是經(jīng)濟(jì)，越是支柱就越是會隨經(jīng)濟(jì)波動而波動，何需大驚小怪？要救的不是房地產(chǎn)而是經(jīng)濟(jì)。
2，歷年人為控制違背了市場規(guī)律，造成價格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權(quán)力，反倒催生了利用保障中的財產(chǎn)權(quán)力謀求暴利的腐敗。以價格為導(dǎo)向的限制政策，讓降價成為一部分人的＂夢＂。以為降價可以為他們帶來＂幸福＂。
3，許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利，被政策和媒體將仇恨導(dǎo)向了開發(fā)商。當(dāng)然，也有官商勾結(jié)的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數(shù)不守法的行為和違約行為給行業(yè)扣上了惡帽子！
4，價格信號的扭曲，不能反應(yīng)市場的正確供求關(guān)系；政府多年非市場化調(diào)控導(dǎo)致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權(quán)利，公共服務(wù)與就業(yè)條件的差別，讓人口的合理流動變成了選擇性流動。于是城市間開始分化，供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，尤其是價格上漲時的過量投資與庫存，形成了必要的自我調(diào)整。
5，真的是泡沫破裂嗎？假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國都不會有這么大的市場。這是破裂嗎？
6，房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能，城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級還有巨大的需求。要實現(xiàn)中國夢，不管政策如何調(diào)整，都需要有個安定、舒適的家。
