上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供應(yīng)計(jì)劃比往年遲來(lái)了近兩個(gè)月。
相比去年1000公頃的計(jì)劃供應(yīng)面積，今年的這一數(shù)據(jù)僅為700公頃，同比降幅達(dá)三成，是十年來(lái)最低的一次。
2010年上海住房供地計(jì)劃供應(yīng)面積總量為1100公頃；2011年為1200公頃；2012年和2013年均為1000公頃。翻看新聞，2005年至2009年間，上海市平均住宅用地供應(yīng)量為1040公頃。
2011年住房用地供應(yīng)計(jì)劃有所小漲幅之后，2012年上海規(guī)土局公布的住房用地供應(yīng)計(jì)劃就同比縮減了16.7%；今年，供地計(jì)劃繼續(xù)縮減30%。
遞減的供地計(jì)劃
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局在第六次規(guī)劃土地會(huì)議上透露：上海制訂的《關(guān)于編制上海新一輪城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，在用地規(guī)模上，上海未來(lái)應(yīng)嚴(yán)守規(guī)劃建設(shè)用地總量“天花板”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全市建設(shè)用地規(guī)劃總量(3226平方公里)“零增長(zhǎng)”。上海市規(guī)土局副局長(zhǎng)岑福康表示，根據(jù)“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化”的管理思路，今后全市新增建設(shè)用地年度計(jì)劃將在2013年的基礎(chǔ)上逐年遞減。
對(duì)此，作為看空樓市的代表人物、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在接受采訪時(shí)表示：“中央限制城市住宅用地，是因?yàn)橄啾容^其他用地而言，上海的農(nóng)地比例較少?！?
房地產(chǎn)業(yè)界有更詳盡的解讀。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔認(rèn)為，上海縮減土地供應(yīng)主要有兩方面原因，首先，上海耕地保護(hù)形勢(shì)比較嚴(yán)峻。從今年5月發(fā)布的全國(guó)土地二調(diào)數(shù)據(jù)看，上海人均耕地面積不足全國(guó)人均的1/12，而建設(shè)用地總規(guī)模已超過(guò)全市陸域面積的4成，超過(guò)倫敦、巴黎、東京等國(guó)際大都市。盡管上海尚未面臨無(wú)地可供的局面，但天花板并非遙不可及。其次，今年年初國(guó)土部強(qiáng)調(diào)必須加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用，上海收縮供應(yīng)為了響應(yīng)國(guó)土部的要求。從全國(guó)范圍看，目前部分城市出現(xiàn)樓市供過(guò)于求的現(xiàn)象重要原因在于土地供應(yīng)過(guò)量，上海盡管并沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似現(xiàn)象，但也不乏偏遠(yuǎn)地區(qū)的地塊基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，收緊供應(yīng)有利于將土地市場(chǎng)做實(shí)，同時(shí)著力點(diǎn)放在盤(pán)活存量、提高土地節(jié)約集約化水平。
不過(guò)此次縮減住宅供地計(jì)劃是否有“托市”之嫌還有待進(jìn)一步觀察。謝國(guó)忠說(shuō)道：“不一定是托市，土地問(wèn)題在上海由來(lái)已久?！?
“上海收緊土地供應(yīng)的原因主要在于響應(yīng)國(guó)土部的要求，提高土地節(jié)約集約化水平，但目前樓市行情低迷，上海作為一線城市，“雙向調(diào)控”對(duì)于上海利空大于利好，且信貸層面也遲遲無(wú)法放松，收緊土地供應(yīng)為樓市釋放出為數(shù)不多的積極信號(hào)，但是，土地市場(chǎng)對(duì)樓市影響傳導(dǎo)需要一定時(shí)間，且計(jì)劃供應(yīng)量和實(shí)際執(zhí)行之間還會(huì)出現(xiàn)一定調(diào)整，最終能否起到托市的效果依然存疑?！秉S河滔說(shuō)道。
爭(zhēng)議保障房
記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部了解到，根據(jù)以往供應(yīng)情況看，保障性住房用地的占比為7成，今年住宅用地縮水3成。若按之前的占比，保障性住房用地的供應(yīng)不可避免也將出現(xiàn)收縮，樓市的供求關(guān)系將失衡，或?qū)⒋碳し績(jī)r(jià)過(guò)快上漲，這意味著，今年保障性住房用地供應(yīng)的絕對(duì)量下滑是大概率事件。
不過(guò)保障性住房的供應(yīng)未必會(huì)跟不少需求。根據(jù)以往的慣例，保障性住房規(guī)劃往往需要提前2到3年，因此，近幾年里，住宅供應(yīng)減少是否會(huì)影響到保障性住房的供給還尚待觀察。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華對(duì)記者說(shuō)道：“中國(guó)的保障性住房現(xiàn)在已經(jīng)太多了。保障性住房是為了保障民生問(wèn)題；而民生問(wèn)題，不能完全依靠政府，也需要百姓自力更生?！?
宏觀變數(shù)待考
“有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商必須繼續(xù)拿地。但是要怎樣拿地，就是個(gè)問(wèn)題了。”印堃華說(shuō)。
黃河滔對(duì)此持有相似的觀點(diǎn)，“控制土地出讓從源頭上控制未來(lái)新房市場(chǎng)的供應(yīng)量，上海作為一線城市，在需求旺盛的情況下，控制土地供應(yīng)可以避免出現(xiàn)供過(guò)于求，甚至房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅滑坡的現(xiàn)象，對(duì)市場(chǎng)信心起到一定的提振效果，但有一個(gè)盲點(diǎn)必須避免，盡管今年土地供應(yīng)將大幅縮小，但今年上海著力盤(pán)活存量，影響房?jī)r(jià)的依然是土地的實(shí)際供應(yīng)量，進(jìn)一步說(shuō)，取決于新房的實(shí)際供應(yīng)量和需求之間的關(guān)系。因此土地供應(yīng)緊縮盡管對(duì)市場(chǎng)釋放一定利好消息，但效果未必將在近一兩年內(nèi)顯現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)于計(jì)劃進(jìn)駐上海的開(kāi)發(fā)商而言，土地供應(yīng)量的緊縮或?qū)е率袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，拿地成本更高，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，拿地依然應(yīng)該謹(jǐn)慎，不可盲目樂(lè)觀?！?
“如果所有資金都進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)導(dǎo)致其他領(lǐng)域的投資減少；同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)必定要承受更多的壓力。如果現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)有了下行，其實(shí)是不好的GDP在減小；好的GDP，比如消費(fèi)、出口等領(lǐng)域承受的成本壓力是下滑的。”謝國(guó)忠對(duì)《東地產(chǎn)》表示，“房地產(chǎn)的每次調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)出現(xiàn)好結(jié)果。”
德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供應(yīng)面積為273.3公頃，完成率39%。不過(guò)，進(jìn)入4月以來(lái)，住宅用地的出讓速度明顯放緩，截至目前，5月還未出現(xiàn)住宅用地的出讓。
謝國(guó)忠對(duì)記者說(shuō)道：“上海的空房很多，如果這些空房能賣(mài)出來(lái)的話(huà)，解決兩三年的需求是沒(méi)問(wèn)題的?！?
這份《2014年上海市住房用地供應(yīng)計(jì)劃》究竟會(huì)引發(fā)怎樣的行業(yè)變化，目前仍有待觀察。
