[摘要]在嚴峻的形勢面前，越來越多的房企將目光轉(zhuǎn)向海外。萬科在美國開發(fā)的房產(chǎn)受到當?shù)厝A人熱捧的案例，讓不少房企決策者相信，走出去，會有別樣的一片天。
隨著中國人越來越多地走出國門，中國房地產(chǎn)企業(yè)的“出?！辈椒ヒ苍诩涌?。尤其是最近幾年，持續(xù)的調(diào)控過后是國內(nèi)房產(chǎn)市場開始下滑。在嚴峻的形勢面前，越來越多的房企將目光轉(zhuǎn)向海外。萬科在美國開發(fā)的房產(chǎn)受到當?shù)厝A人熱捧的案例，讓不少房企決策者相信，走出去，會有別樣的一片天。
不一樣的市場空間、不一樣的消費群體以及不一樣的政策環(huán)境，這些都在考驗著中國房企的適應能力。這其中有機遇，更有未知的風險，不過無論怎樣，已經(jīng)有這樣一批先行者，開啟了中國房企的品牌全球化之路，更為廣闊的市場和機會，正向這些中國開發(fā)商們敞開大門。
“改革開放數(shù)十年以來，房地產(chǎn)也許會是第一個最接近全球化的行業(yè)?！鄙鲜鲱A言來自于英國最大地產(chǎn)商邦瑞集團駐中華區(qū)首席代表白兮。繼碧桂園、綠地之后，越來越多的境內(nèi)開發(fā)商開始走出國門，房地產(chǎn)迎來了一波前所未有的“出海熱”。而白兮認為，天時、地利、人和，均在中國開發(fā)商那里，境內(nèi)開發(fā)商的“出海熱”只是開始，他們所面臨的機遇是前所未有的。抓住這個機遇，國內(nèi)房企就有機會成為世界一流的房地產(chǎn)品牌。
中國地產(chǎn)商會在21世紀成為全世界一流的房地產(chǎn)品牌嗎？幾乎所有接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的國際開發(fā)商都認為，這種可能最終會成為現(xiàn)實。但是，中國地產(chǎn)商成為世界一流品牌的道路卻注定曲折。無論是產(chǎn)品，還是管理，中國開發(fā)商和境外的同行相比，都有著明顯的差距。當然，中國房地產(chǎn)商在資金上的優(yōu)勢，有助于幫助他們克服技術和管理上的劣勢。
優(yōu)勢：資金和客戶資源
“世界房地產(chǎn)企業(yè)資金排名靠前的多是來自中國的房地產(chǎn)商?！卑踪飧嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，中國房地產(chǎn)商的資金實力可以保障他們在全世界范圍內(nèi)總能拿到優(yōu)質(zhì)地塊，這讓很多國家的開發(fā)商望而生畏。
海外的一位中介業(yè)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，2008年以后，很多國家的大地產(chǎn)商紛紛倒下，這使得中國開發(fā)商在全世界的擴張根本不會遇到當?shù)仄髽I(yè)的有力抵抗。
這樣的說法并不新鮮，記者之前在馬來西亞實地調(diào)查時，就被當?shù)氐臉I(yè)界人士告知，馬來西亞本土的開發(fā)商資金規(guī)模實力和中國開發(fā)商相比，有如小舢板和航空母艦的差別。當時據(jù)記者了解，馬來西亞大部分開發(fā)商的資金規(guī)模只有幾千萬元人民幣，而中國開發(fā)商的資金規(guī)模動輒幾十億甚至上百億元人民幣。
憑借雄厚的財力，中國房地產(chǎn)商總能在境外獲得相對優(yōu)質(zhì)的項目。除了資金，在國內(nèi)的地產(chǎn)市場，境內(nèi)開發(fā)商也較境外開發(fā)商更有優(yōu)勢。知名房地產(chǎn)研究人士蔡為民說，境外的地產(chǎn)項目由于市場小，消化周期都比較長。但是，境內(nèi)開發(fā)商因為擁有源源不斷的客戶資源，往往在競爭中處于優(yōu)勢，可以以最快的速度賣掉房子。
在蘭德咨詢總裁宋延慶眼里，在東南亞等國家，中國開發(fā)商還有一項當?shù)亻_發(fā)商沒有的優(yōu)勢：相對廉價而又聽話的施工隊伍，不會放慢工程進度，工作效率更高。
技術：與世界先進水平差距巨大
然而，雄厚的資金實力和國內(nèi)龐大的客戶群，并沒有讓中國開發(fā)商在世界上占有自己的一席之地。白兮認為，在世界房地產(chǎn)商的排行中，只要與項目管理和項目質(zhì)量有關的排名，中國地產(chǎn)商都是靠后。
曾比較過中國和日本房地產(chǎn)項目的上海資深地產(chǎn)人錢生輝說，目前國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)項目在整體品質(zhì)上和日本的房屋相差一大截，這個差距主要體現(xiàn)在施工細節(jié)上。以窗戶為例，他說，日本房屋的窗戶密封性非常好，相比之下，國內(nèi)的房子很難達到那種水平。
他表示，日本的房子是高度工業(yè)化生產(chǎn)的成品房，房屋的建材基本都是事先做好的，建筑工人只要現(xiàn)場拼裝就可以完成，而且室內(nèi)的精裝修也是高度成品化。曾有中國客戶按照國內(nèi)的生活習慣，要求日本開發(fā)商更換部分部位的裝修建材，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該部位的裝修建材居然是房屋主體架構的一部分，裝修建材根本無法更換。
錢生輝說，從這個例子可以看出中國房地產(chǎn)開發(fā)和世界先進水平的差距，并且在短時間內(nèi)難以消除。因為要實現(xiàn)高質(zhì)量、高精度的房地產(chǎn)工業(yè)化生產(chǎn)，需要有一個高度成熟的建材產(chǎn)業(yè)供應鏈。而在建材領域，中國與世界先進水平也有較大的差距。
即使和中國臺灣開發(fā)商相比，大陸開發(fā)商也存在很大差距。曾在上海永慶房屋任副總經(jīng)理的臺灣房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳史翎說，和大陸的房地產(chǎn)項目比，臺灣的房屋蓋得更為精致，比如大陸的房子一期和二期建筑外觀通常基本一樣，但是在臺灣，同一小區(qū)的樓在外形和建材使用方面可能完全不同。一棟建筑的不同部分通常會選用幾家不同的設計師事務所，比如大堂、公共設備和結(jié)構設計會由三家不同的設計師事務所設計，以吸引客戶。同時，為了提升產(chǎn)品的競爭力，臺灣的房子會預留避震樓板、單層排氣、小型電影院、圖書館乃至游泳池等設備，這使得臺灣的房子得房率普遍只有55%~65%。
宋延慶說，境內(nèi)開發(fā)商和境外企業(yè)相比，最大的差距就是在細節(jié)處理上。
捷徑：與當?shù)仄髽I(yè)合作
“如果僅僅針對中國客戶開發(fā)房地產(chǎn)項目，那么商業(yè)發(fā)展空間是有限的?！卑踪庹f，中國房地產(chǎn)企業(yè)要想真正實現(xiàn)品牌全球化的目標，最終必須讓更多的海外當?shù)乜蛻粽J可中國開發(fā)商的產(chǎn)品。
要實現(xiàn)這一點，僅僅依靠從國內(nèi)積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和技術是不夠的。房地產(chǎn)企業(yè)需要與更多的海外同行合作，加速本土化的進程，并排解各種意想不到的風險。
白兮說，由于海外的房地產(chǎn)項目開發(fā)利潤比國內(nèi)高，目前出海的一些房地產(chǎn)商選擇自己單干，而不愿意和當?shù)氐牡禺a(chǎn)商合作。這使得開發(fā)商在熟悉當?shù)氐恼?、法?guī)、行業(yè)標準和客戶需求上遇到了各種困難。
他認為，海外開發(fā)商相比境內(nèi)企業(yè)最大的優(yōu)勢，就在于他們熟悉本土市場，能夠按照當?shù)氐膰?、法律和行業(yè)標準，更順利地開發(fā)符合當?shù)厥袌鲂枨蟮姆课?。境?nèi)的房企完全可以利用自己在資金上的優(yōu)勢和這些當?shù)氐钠髽I(yè)聯(lián)手，以便加快推進當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務的本土化。
宋延慶則介紹，由于目前大部分開發(fā)商是第一次“出?！?，在海外的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務多屬于投石問路，很多企業(yè)通常選擇和國際開發(fā)商合作，由后者承擔開發(fā)、銷售角色，而自己僅充當財務投資者。比如，萬科在美國與鐵獅門、RFRHolding和Hines等房地產(chǎn)企業(yè)的合作就屬于類似情況。
此前，綠地董事長張玉良也向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，綠地在海外的房地產(chǎn)開發(fā)，會選擇和戴德梁行等國際五大行合作，以確保產(chǎn)品能夠符合當?shù)氐氖袌鲂枨蟆＿@種分工合作模式，對企業(yè)迅速適應海外市場是一個很好的方法。
布局：需要進入新興市場
截至目前，中國房地產(chǎn)商的投資主要集中在澳洲、馬來西亞、韓國、美國和歐洲。宋延慶認為，開發(fā)商應該在全球市場更廣泛地布局，尤其需要選擇那些新興的房地產(chǎn)市場進行布局。
“‘金磚四國’都應該是開發(fā)企業(yè)布局的‘主戰(zhàn)場’?！彼窝討c說，新興市場其實比已經(jīng)成熟的市場更應該關注。因為那里的增長潛力大，經(jīng)濟發(fā)展非常快，特別是東歐國家，眼下正是投資機會。
事實上，鼓勵房企進入新興市場，已經(jīng)被一些房地產(chǎn)行業(yè)專家所提及。中房協(xié)副會長朱中一在去年就曾提出，房地產(chǎn)企業(yè)應該去亞非拉等發(fā)展中國家發(fā)展。
不過，對很多開發(fā)商來說，是否能夠下定決心開發(fā)這些國家的市場，確實是一個難題。因為在很多房地產(chǎn)商心目中，華人客戶仍然是最重要的目標。
宋延慶說，這正是房地產(chǎn)商全球化最大的障礙，必須擺脫對華人客戶的依賴，開發(fā)商才能真正把生意做到全世界，最終讓中國房地產(chǎn)成為世界的一流品牌。
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記者觀察
提供留學咨詢服務海外項目跨界引客戶
每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海
在海外開發(fā)商看來，中國客戶資源是在當?shù)氐闹袊械囊豁椄偁巸?yōu)勢，但是只有中國房企自己才知道，要想獲得這些購房者資源并不是一件容易的事。在目前的情況下，開發(fā)商更多是通過和專業(yè)的移民、留學中介機構跨界合作，以爭取獲得更多資源。
在上海歷屆房展會海外項目的展臺上，常常會提供國外房屋經(jīng)紀公司的資料。有時候購房者甚至根本不用去美國，就能完成購房、出租、繳納各種費用等手續(xù)。有些開發(fā)商還幫助購房者提前 “采購”咨詢SAT、托?？荚嚨仁聞盏姆铡橐泼褡龇盏墓就ǔ６际侵袊?，他們在長期的跨國聯(lián)絡中積累了經(jīng)驗和渠道。而出海房企在進入銷售階段之后，通常都在當?shù)貙ふ液线m的經(jīng)紀公司提供服務。
“辦留學、移民的客群和在海外置業(yè)的客群高度重合?！北坦饒@上海國際展銷中心的有關人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，國際展銷中心同時涵蓋置業(yè)、投資、移民、留學等多方面功能的原因時透露，即使那些并沒有明確意向的移民人士，國際展銷中心也會為他們提供服務，因為后者最終如果能夠在海外成功移民或者留學的話，購買碧桂園海外項目的可能性就會變得很大。
無獨有偶，綠地相關負責人也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，綠地在洛杉磯的項目有部分可以做投資移民。綠地與當?shù)貙ｉT的機構進行合作，開發(fā)商在面對客戶的時候?qū)σ泼裣嚓P問題會提出一些介紹、解釋和建議，但綠地不會直接提供移民服務，更深層次的服務將交由專業(yè)機構。
除了為移民在海外購房，還有一些中國買家購房目的在于投資。與中國不同，西方國家住房價格不高但持有成本很高，投資客購房之后如果想用于出租，則要面臨復雜的手續(xù)。
以美國為例，由于美國各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子評估總價的0.5%~3%不等。如果出租，還必須支付租金的5%~10%作為管理費，如果是購置的別墅類產(chǎn)品，由于是木質(zhì)結(jié)構，還面臨種種修繕費用。
