[摘要]中國房企在海外開發(fā)，除了需要過技術(shù)關(guān)外，還需要過當?shù)氐恼哧P(guān)、法律關(guān)、文化關(guān)。不僅如此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)慣用的“高周轉(zhuǎn)”技能在海外市場也將被“禁用”。
對目前“留學”海外的萬科、綠地、碧桂園、中海、蘇寧環(huán)球等房企來說，需要學習更多的技能。
中國房企在海外開發(fā)，除了需要過技術(shù)關(guān)外，還需要過當?shù)氐恼哧P(guān)、法律關(guān)、文化關(guān)。不僅如此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)慣用的“高周轉(zhuǎn)”技能在海外市場也將被“禁用”。
澳洲輔誠集團董事長陳寅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在開發(fā)、預(yù)售甚至售后制度更為完善的海外市場，如果缺乏對當?shù)卣叩纳钊肓私?，盡管國內(nèi)房企擁有強大的資金實力，簡單地把“高周轉(zhuǎn)”模式復制到海外也極有可能面臨失敗。
“高周轉(zhuǎn)”面臨眾多制約
很多開發(fā)商說，“高周轉(zhuǎn)”已經(jīng)成為中國內(nèi)地開發(fā)商的基本技能。沒有能力“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)，在當下的市場，基本不可能有高速發(fā)展的機會。但在海外，中國房地產(chǎn)市場練就的這項“過硬”本領(lǐng)卻基本沒有用武之地。
在馬來西亞新山，中國地產(chǎn)商為當?shù)厝苏故玖似淇焖匍_售的能力，碧桂園金海灣項目從拿地到開售只用了7個月時間。同時，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產(chǎn)新山項目，最快將于今年內(nèi)開售。此外，碧桂園于今年2月份才成功拿下的澳大利亞萊德花園也將于今年內(nèi)公開發(fā)售。
“上述案例只是少數(shù)，不少中國房企到海外發(fā)展由于不了解當?shù)胤煞ㄒ?guī)，無法獲得足夠的人力、材料，導致工期一再耽誤，國內(nèi)擅長的‘快速開發(fā)’模式在海外無法施展”，英國最大地產(chǎn)商邦瑞駐中華區(qū)首席代表白兮向記者表示。
據(jù)白兮透露，英國當?shù)貓蠹垐蟮婪Q，去年5月某家中國地產(chǎn)商在英國倫敦皇家碼頭獲得一個優(yōu)質(zhì)項目，為了讓項目盡快動工，該企業(yè)試圖向英國政府申請引進中國團隊以及勞工，但最終申請卻被駁回。“英國政府對于外地勞工的引進有明確規(guī)定，必須是短缺型的工種才能獲得簽證批準，上述開發(fā)商在拿地前沒有摸清楚當?shù)胤?，結(jié)果很被動”。
白兮表示，英國政府對于建筑工人的工作時間也有嚴格的保護措施：工人每天最多工作8小時，中間還得有兩個小時的休息時間，但薪酬卻是內(nèi)地工人的9~10倍。此外，英國政府制定的環(huán)境保護法規(guī)定，建筑工地在每天早上9點前、下午6點后不準施工，加上英國公民的公眾假期較國內(nèi)多一倍，多種因素疊加影響下，這個項目的開工時間表被迫推遲1~2年。
陳寅也向記者透露，一家在國內(nèi)排名靠前的房企前幾年花了4500萬澳元在悉尼拿了一塊地，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，但該地塊內(nèi)有一個別人仍在使用的倉庫。如果在國內(nèi)這樣的問題開發(fā)商可能較容易解決，但在澳大利亞，政府賣地后不會過問這些事情，開發(fā)商如果想讓對方的倉庫搬走，不僅需要征得對方同意，還得幫其找新地方并賠償損失，結(jié)果談判幾年都達不成共識，至今仍然動不了工。
“海外市場尤其是發(fā)達國家，從拿地到動工均有一套完善的法律法規(guī)，開發(fā)商必須要遵守規(guī)則循步漸進，由于國內(nèi)地產(chǎn)商往往追求短平快，有時候甚至會選擇‘走捷徑’，類似的做法在海外成熟市場根本行不通”，陳寅說。
此外，嚴厲的預(yù)售款監(jiān)控制度也對房企的資金回籠造成極大影響。記者了解到，雖然在馬來西亞房地產(chǎn)項目可以在沒有開工的時候就可以銷售，但購房者此時購買只需要支付總房款的10%作為首付款，按照馬來西亞的預(yù)售制度，隨著工程進度的推進應(yīng)分階段交付房款。澳大利亞的預(yù)售制度更為嚴格，購房者所支付的10%首付款需存放在政府監(jiān)管的賬戶上，剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸。
這進一步提升了對開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量要求。如果開發(fā)商在某一個施工環(huán)節(jié)上，質(zhì)量無法盡如人意，那么等待他們的很可能是購房者拒付購房款，以及前期的預(yù)售合同解約。
質(zhì)量與服務(wù)可能影響銷售
在澳大利亞擁有開發(fā)經(jīng)驗的香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，失去了“高周轉(zhuǎn)”這張王牌，中國房企在產(chǎn)品開發(fā)、物業(yè)管理等領(lǐng)域的劣勢表露無遺，要成功吸引海外購房者并真正打入當?shù)厥袌龅碾y度不小。
“長期以來，中國房企崇尚‘快開發(fā)、快銷售’的發(fā)展模式，這種批發(fā)商似的經(jīng)營策略盡管對企業(yè)規(guī)模的擴張帶來極大的幫助，但也導致它們長期在產(chǎn)品本身以及物業(yè)管理等領(lǐng)域投入甚少。與國內(nèi)買家相比，海外買家更注重產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)，中國房企如何迅速彌補這一軟肋面臨極大挑戰(zhàn)”，黃立沖認為。
根據(jù)中房協(xié)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計，目前百強房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和標準化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產(chǎn)品線，幾乎所有的一線房企都形成了多個產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市、不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發(fā)。此外，由于缺乏可觀的利潤，大多數(shù)房企在項目銷售后對物業(yè)服務(wù)投入甚少，導致國內(nèi)客戶物業(yè)服務(wù)滿意度長期處于低位。
對此，白兮表示，“目前在英國開發(fā)房地產(chǎn)的中國房企中，超過70%的企業(yè)客戶目標都是瞄準中國投資者。但從長遠來看，這部分買家的購買力畢竟有限，滿足本地買家的需求才是持續(xù)性發(fā)展的根本。”他告訴記者，以英國為例，物業(yè)管理是購房者最看重的因素，擁有良好聲譽的本土老牌企業(yè)或者由國際物管企業(yè)管理的物業(yè)更容易獲得購房者的垂青，中國房企要與本土企業(yè)競爭沒有絲毫優(yōu)勢。
此外，不少海外國家對于房屋質(zhì)量與售后服務(wù)有嚴格要求。據(jù)白兮介紹，在英國根據(jù)相關(guān)法規(guī)，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，開發(fā)商有可能在當?shù)乇唤股w房，甚至面臨巨額賠償。黃立沖也告訴記者，澳洲的商品房都大多是裝修交樓，產(chǎn)品保修期長達七年。
“在這波出海潮中，中國房企應(yīng)該抱著學習的心態(tài)，虛心學習海外房企先進的開發(fā)管理經(jīng)驗，彌補自身在產(chǎn)品以及物管方面的不足，進而提升企業(yè)的競爭力，更好地為國內(nèi)市場服務(wù)”，黃立沖認為。
最大風險是喜歡走捷徑
由于海外市場有更為成熟、透明的政策法規(guī)存在，開發(fā)商必須老老實實，按部就班地按照當?shù)氐恼?、法?guī)來完成房地產(chǎn)開發(fā)。但是，白兮介紹說，很多開發(fā)商卻希望能在海外市場“復制”在境內(nèi)的成功模式“走捷徑”，這樣做的后果恰恰可能給公司帶來巨大的開發(fā)風險。
在前述案例中，開發(fā)商試圖向英國政府申請引進中國團隊以及勞工被否決后，他們還希望通過和倫敦市政府協(xié)商，沖破法律底線引進中國勞工。
事實上，不僅在英國，中國房地產(chǎn)商都試圖鉆政策空子，以讓企業(yè)能在海外實現(xiàn)和境內(nèi)一樣的發(fā)展速度。
白兮表示，這種想走捷徑的思維，恰恰是在海外市場最大的風險所在。在境內(nèi)靠這個套路迅速擴張的中國地產(chǎn)商，很有可能在這個層面上“栽跟頭”，付出巨大的代價。
