近年來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)及巨大貨幣供應(yīng)量令房?jī)r(jià)上漲了不少。同時(shí)也不可否認(rèn)，中國(guó)大量的三四線城市存在極大的房地產(chǎn)泡沫。但凡事都應(yīng)站在理性的角度一分為二。任何事物都有其雙向性，只有正確把握主流，才能在實(shí)踐市場(chǎng)領(lǐng)域波瀾不驚。
從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，去年中國(guó)僅次于美國(guó)而位居世界第二，2013年GDP總量達(dá)9萬(wàn)多億美元。今年，各方都預(yù)測(cè)中國(guó)將取代美國(guó)成為世界第一。加上中國(guó)以13億人口位居全球之冠。由此可以肯定，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求及潛在需求都毋庸置疑。
反觀全球房?jī)r(jià)，尤其北京和上海，距首位摩納哥的每平方米4萬(wàn)多美元和紐約的1萬(wàn)4千多美元，以及印度孟買的9千多美元均價(jià)還相差甚遠(yuǎn)。上海和北京只以每平方米二三千美元的均價(jià)分別位居第65和77位。即便是扣除中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可能存在的水份而乘上3倍，也可以看出，以全球的視野京滬房?jī)r(jià)其實(shí)并不是很高。
北京，一個(gè)13億人口和經(jīng)濟(jì)總量居全球之首的國(guó)家首都，其實(shí)早已是一個(gè)全球化的市場(chǎng)。它所容納的并不僅僅是中國(guó)的資本，還有來(lái)自全球各地的矚目。上海，毋庸說(shuō)六大交易所的設(shè)置早已清晰無(wú)誤地注定了其未來(lái)金融中心 (論壇)的地位，尤其是在中國(guó)資本項(xiàng)下的可自由兌換完全開放后。因此，盡管中國(guó)的許多三四線城市早晚必將遭到泡沫的洗禮，但北京、上海那些地段好質(zhì)量高的房子卻大可以高枕無(wú)憂。即便是受市場(chǎng)連帶影響出現(xiàn)下跌，要不了多久也會(huì)一樣漲回甚至超過(guò)原來(lái)的高點(diǎn)。
以當(dāng)年的亞洲金融風(fēng)暴和美國(guó)金融海嘯為例，基本徹底摧垮了中國(guó)香港、美國(guó)的房?jī)r(jià)，但現(xiàn)在多數(shù)早已漫過(guò)了之前的高位。不要總拿那些國(guó)外郊區(qū)的房子來(lái)對(duì)比北京、上海，應(yīng)該理性地同比與區(qū)別對(duì)待。很多人總說(shuō)美國(guó)的房?jī)r(jià)如何便宜，的確，郊區(qū)是很便宜。紐約周邊的新澤西可能五六十萬(wàn)美元就能買到獨(dú)棟別墅，但里面未必就如國(guó)人想像的那般奢華。僅是每年上萬(wàn)美元的地稅和取暖、剪草、種花等維護(hù)費(fèi)用都?jí)蚰銚项^。再算算匯率，該是多少人民幣？而同比北京、上海的郊區(qū)房?jī)r(jià)，包括如河北、江蘇等地，恐怕還是要低很多。更不要說(shuō)以甘肅、貴州等地去做比較。
實(shí)際上，在紐約、波士頓、洛杉磯等地，隨便一個(gè)好點(diǎn)的小公寓也要一二百萬(wàn)美元甚至更多。這些小公寓的房齡都比祖父年紀(jì)還大，面積也只有100多平方米，每年還要另外交上萬(wàn)美元的地稅及物業(yè)管理費(fèi)。獨(dú)立別墅基本十幾年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用就可以再買一套同樣的房子?？梢娋S護(hù)成本之高昂。
早前中國(guó)人在美購(gòu)房曾十分踴躍，2012年和2013年在美購(gòu)房總額曾分別達(dá)到900多億美元和1300億美元。但今年開始已漸漸退潮，越來(lái)越多的中國(guó)人逐漸意識(shí)到在一個(gè)有房產(chǎn)稅和多項(xiàng)法律細(xì)密約束的社會(huì)環(huán)境中，房產(chǎn)投資遠(yuǎn)不如中國(guó)合算。而高昂的養(yǎng)護(hù)成本正在使越來(lái)越多的所謂豪宅變成雞肋。于是，市場(chǎng)上開始有越來(lái)越多由中國(guó)人持有的物業(yè)在出售。
而中國(guó)，目前普通房屋的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用基本上可以忽略不計(jì)。除了相比少得可憐的物管及水電取暖，基本上沒有任何費(fèi)用。因此若嚴(yán)格按照地段質(zhì)量等同比，北京上海的房?jī)r(jià)其實(shí)并不是很高。此點(diǎn)也許符合任志強(qiáng)的理論，即“北京的房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)再漲十年”。的確，對(duì)于一個(gè)總量經(jīng)濟(jì)全球第二、年均貨幣增速百分之十幾、人口最多而又不征收房產(chǎn)稅的國(guó)家的核心之地，有什么理由房?jī)r(jià)就一定會(huì)跌到諸如“牛刀，謝國(guó)忠”般的危言聳聽？什么“人民幣將成一堆廢紙”，什么“買房子都上了大當(dāng)”等。
在全球所有的資產(chǎn)配置中，不動(dòng)產(chǎn)所占的比例至少都會(huì)在家庭資產(chǎn)的40%以上。稍稍懂點(diǎn)貨幣發(fā)行機(jī)制的都知道以負(fù)債發(fā)行美元的背后是聯(lián)邦政府高達(dá)近萬(wàn)億美元的赤字。而人民幣的背后則是3.95萬(wàn)億美元的外匯儲(chǔ)備。兩者之間的聯(lián)系更是不言而喻。一榮俱榮，一損俱損，誰(shuí)變成廢紙對(duì)誰(shuí)都沒有好處。
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在以極快的速度縮短地域差異，泛濫的資本正在像水流一般漫過(guò)那些價(jià)值洼地。因此，只要政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定；只要沒有“槍聲”響起；只要沒有房地產(chǎn)稅當(dāng)頭一棒，北京、上海的房?jī)r(jià)早晚還會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。
另外，目前中國(guó)人還沒有追崇優(yōu)質(zhì)物業(yè)的概念。隨著對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的不斷增強(qiáng)，未來(lái)一定是那些居于優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)會(huì)更受追捧。由于目前國(guó)內(nèi)一個(gè)嚴(yán)重問題在于建筑質(zhì)量普遍堪優(yōu)，許多混水摸魚、偷工減料的“垃圾物業(yè)”混雜其間。橋垮樓塌的事件頻頻密發(fā)，也許很多建筑未待使用權(quán)期滿便已成為一堆廢墟。這些因素都會(huì)拉低普通物業(yè)的售價(jià)，并使其長(zhǎng)期保持在某一基本區(qū)間，這種兩極分化的趨勢(shì)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一種必然。
