[摘要]根據(jù)某地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，目前二手房的月度成交量已達(dá)最近五年的最低值。不過，雖然二手房成交量較低，但價格并未出現(xiàn)大幅度下跌。
“您好，某某小區(qū)又推出一套兩居，價格特別合適，有沒有空過來看一下？”這可能是在中介那里留下過聯(lián)系方式的人最近經(jīng)常會接到的電話。二手房成交量低位運(yùn)行，中介人員的電話自然多了起來。
根據(jù)某地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，目前二手房的月度成交量已達(dá)最近五年的最低值。不過，雖然二手房成交量較低，但價格并未出現(xiàn)大幅度下跌。6月第二周，北京二手房成交均價在連續(xù)5周持續(xù)回落后，價格出現(xiàn)首次止跌。此外，被大幅報道的拋售和中介關(guān)店潮也被數(shù)據(jù)證明只是個案。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場自發(fā)性調(diào)整已持續(xù)近半年時間，上半年北京市二手住宅市場成交疲軟，價格下滑的形勢日益加深。目前成交量、價水平均處于年內(nèi)低位。對于購房者來說，近期將成為較好的入市時機(jī)。
掛牌房源大多存議價空間
可議價幅度小
陳女士最近一直在關(guān)注家周邊二手房的動向。她住在東五環(huán)中國傳媒大學(xué)附近，由于周邊學(xué)生較多，加上又有兩條地鐵線經(jīng)過，因此區(qū)域內(nèi)房子好租易售。她一直計劃在此處投資一處小戶型，聽說最近二手房價有所松動，陳女士就到家附近的中介登記了需求，希望碰上大幅降價的，投資一套。
登記后，陳女士幾乎每天都會接到中介推薦房源的電話，可價格并沒有明顯變化。最近，中介小王一直在向她推薦一套南向一居和南向開間。其中南向的一居報價168萬元，南向開間報價150萬元。這個價格讓陳女士有點(diǎn)兒失望，因?yàn)橄噍^她年初時看房的價格，這幾套中介口中的高性價比房并沒有便宜多少。
小王告訴陳女士，這兩套房的房主都是有換房需求的，誠意要賣，如果陳女士有意向，可以雙方坐下來細(xì)談，應(yīng)該還可以談出些優(yōu)惠。但他同時提醒，雖然能議價，但也不能抱太大希望，因?yàn)檫@兩套房價格已在房主心理預(yù)期以下，議價幅度十分有限。
該中介門店店長張先生告訴《廣廈時代》，目前他們店里掛牌的房源，房主誠意出售的，價格大多相較去年底已經(jīng)有所下調(diào)，但由于區(qū)域買賣雙方都以剛需為主，房源總價都不高，業(yè)主能接受的降價空間有限，大幅的降價很難在該區(qū)域出現(xiàn)，像陳女士這樣在此輪降價中撿漏的想法很難實(shí)現(xiàn)。
自住房搖號結(jié)束后
或有部分購房者將入市
《廣廈時代》在走訪東五環(huán)周邊的一些門店發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)近期門店的人氣相較之前有所上升。在管莊的某中介門店，《廣廈時代》遇上了一位前來看房的方先生，他近期一直在這附近看房，方先生表示，去年買房就已經(jīng)提上家庭日程，因?yàn)槌隽俗宰⌒蜕唐贩空?，買房計劃才暫時延后，從目前他了解到的自住房信息，金隅兩個項(xiàng)目最符合他需求，他也參與了搖號，對于其他區(qū)縣的自住房，他也不太想考慮。聽說近期會正式搖號，如果沒有搖中，他就不打算再等了。正因?yàn)榇?，方先生最近開始密集地看二手房，尋找一處合適的房源，如果自住房沒有申購成功，就立即轉(zhuǎn)向二手房市場。
像方先生這樣的購房者并不是個例，金隅匯星苑附近一家中介門店的中介就表示，相比他們公司的其他門店，他們店里的到客量一直居于前列，其中很大一部分就是自住型商品房的申購者。近期，他們門店區(qū)域的房源均價有所下滑，與自住房的差價在逐漸縮小，再考慮到二手房即買即住的優(yōu)勢，很多能夠承擔(dān)足夠首付的客戶，預(yù)計在搖號結(jié)果出來后，會轉(zhuǎn)向二手房市場。
房主可接受較長貸款周期
市管公積金放款最快
目前二手房市場的低迷，很大程度上都被歸咎于房地產(chǎn)信貸的收緊。不過，據(jù)《廣廈時代》的了解，目前掛牌的房主對于較長的貸款放款周期接受度已經(jīng)高了很多。
中介小王告訴我們，從他們門店的操作經(jīng)驗(yàn)看，目前普通的商業(yè)貸款，放款周期大概在兩個半月，首套房基本還可以爭取到基準(zhǔn)利率。而購房者如果選擇公積金貸款，要看公積金是市屬還是國管，如果是市屬公積金，放款速度最快，一個半月左右就可以放款，但如果是國管公積金，時間則比商貸還要長。
需求依然旺盛
房價后續(xù)易漲難跌
雖然二手房成交量始終處于低位運(yùn)行，但另一組數(shù)據(jù)卻耐人尋味。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測，今年春節(jié)后在各大網(wǎng)站查找房源的客戶量并沒有下降，5月初還有小幅上漲，這反映市場需求依然大量存在。
另一方面，有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，在目前的市場狀況下，有些購房者放棄了購房，轉(zhuǎn)向了租賃市場，鏈家地產(chǎn)的另一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)對于這一觀點(diǎn)給予了回應(yīng)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計，同比去年，二手房買賣報盤量穩(wěn)中略升，委托客源量小幅下降。出租及求租量均穩(wěn)中小幅增長，并未見到租賃委托大幅增長現(xiàn)象。這足以說明，盡管有觀望情緒，但購房者并沒有對北京市場失去信心，而轉(zhuǎn)向租賃市場。此外，鏈家地產(chǎn)后臺數(shù)據(jù)顯示，一人多房在售的房源占比，一直維持在13%左右，與去年基本一致，并未見有多套房主大量拋售的跡象，一些“房產(chǎn)稅致拋售論”、“反腐致拋售論”只是逞一時口快博人眼球的噱頭，在實(shí)際供需市場上并沒有得到驗(yàn)證。
對于未來二手房的價格走勢，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，從近五年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，北京樓市一直處于易漲難跌的狀態(tài)，2009年以來降價最大幅度為年度15%，而截至5月，2014年的年度跌幅為3.4%。目前北京二手房成交量、價水平均處于年內(nèi)低位。對于購房者來說，近期或是較好的入市時機(jī)。
