綠地啟示錄:小規(guī)模國資怎樣逆襲?

  • 來源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞 [微博]
  • 2014-06-20 08:37:03
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    [摘要]綠地在今年的銷售目標(biāo)將達(dá)到2400億元,有機(jī)會超過萬科,晉身為行業(yè)的新老大。

2014年,房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的話題,無疑是綠地在今年的銷售目標(biāo)將達(dá)到2400億元,有機(jī)會超過萬科,晉身為行業(yè)的新老大。

然而,并沒有太多人知道,截至去年,綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)規(guī)模只有萬科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制,公司才得以實現(xiàn)營業(yè)收入超過萬科一倍的高效資金周轉(zhuǎn)。

對目前正在尋找改革方向的上海國資地產(chǎn)軍團(tuán)來說,綠地的混合所有制模式,無疑是他們可以效仿的一個方向。學(xué)習(xí)綠地公司有望以不多的資金規(guī)模,實現(xiàn)更快速的增長和更高的凈資產(chǎn)回報水平。

混合經(jīng)營帶來高凈資產(chǎn)收益率

照綠地的重組方案,上海市國資委在未來上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前,綠地國有股的比例總計超過六成。而按照方案重組完成后,國有股比例將降至50%以下。

實際上,綠地的混合所有制改革早就已經(jīng)開始實施。很多業(yè)界人士發(fā)現(xiàn),綠地的很多項目都是選擇和其他房地產(chǎn)公司合作的。這種項目層面的混合所有制,給綠地創(chuàng)造高收益帶來了機(jī)會。

據(jù)金豐控股公布的綠地集團(tuán)財務(wù)審計資料,綠地集團(tuán)2013年的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)大幅度提升,由2012年的總額僅61億元,上升至去年的140億元。股本的大幅增長,令綠地的資產(chǎn)規(guī)模在去年底大幅猛增,總資產(chǎn)從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

大幅激增的資產(chǎn)規(guī)模,令綠地可以在境外大規(guī)模布局,去年宣布總投資200億美元開拓海外市場,并預(yù)計在今年實現(xiàn)海外銷售200億元的目標(biāo)。混合經(jīng)營制也給綠地帶來了很高的凈資產(chǎn)收益率,去年達(dá)到25%,遠(yuǎn)超同等規(guī)模的競爭對手。

實際上,“混合所有制”的模式,已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛流行。除了綠地,股權(quán)更為分散的萬科開始推行的 “小股操盤”模式,也旨在更大規(guī)模地吸收社會資本擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。根據(jù)萬科去年的財報,少數(shù)股東也已經(jīng)占到了萬科合并資產(chǎn)報表中凈資產(chǎn)比重的27%。

給管理層更大經(jīng)營自由

據(jù)多份公告強(qiáng)調(diào),上海國資委不參與企業(yè)日常經(jīng)營管理,國有股東相互獨(dú)立,作為財務(wù)投資人,未來上海市國資委將更多地考慮上市公司的凈資產(chǎn)回報率。

上述綠地重組的一大亮點(diǎn)在于“混合所有制”,對此綠地董事長張玉良表示,混合所有制既能確保國有資本的主導(dǎo)地位,又能發(fā)揮混合所有制市場化、靈活高效的優(yōu)勢。未來職工持股將在上市公司擁有更大的話語權(quán)。

據(jù)農(nóng)工商房地產(chǎn) (以下簡稱農(nóng)房)董事長張智剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,作為國企,農(nóng)房一直“憋著一口氣”。以往,由于農(nóng)房大股東是光明,農(nóng)房的項目被視為固定資產(chǎn)投資,規(guī)模上受到了限制。

據(jù)透露,農(nóng)房專門成立了部門,將歷史樓盤的增值稅等問題進(jìn)行了全面的清理。公司官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示,2013年2月至2014年2月,公司儲備土地3290畝,是前3年土地儲備的總和,累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區(qū),其中上海占13.8%,江蘇占23.4%,浙江占27.8%。

而作為國企,農(nóng)房以往承擔(dān)了不少社會責(zé)任。據(jù)透露,2013年農(nóng)房有較大資金投入了動遷房和經(jīng)濟(jì)適用房,同時配套建設(shè)學(xué)校和道路,這部分的利潤按要求被控制在3%以下,未來農(nóng)房將降低在保障房方面的投入比例。

張智剛認(rèn)為,上市后企業(yè)自主權(quán)更大,可以按照市場化規(guī)律運(yùn)作。如果一直受到條條框框制約,農(nóng)房就很難成長。改變機(jī)制體制帶來的活力,是不可估量的。農(nóng)房還有大量的農(nóng)場地塊,未來公司有意開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)農(nóng)房總裁沈宏澤表示,住宅仍是農(nóng)房最主要的產(chǎn)品,定位在自住、改善型需求。上市后的農(nóng)房一方面可以在資金上更為寬裕,另一方面,上市公司的品牌效應(yīng)對擴(kuò)張有幫助。

國資改革有望激活房企

上海國資這一輪改革,規(guī)模大、牽涉范圍廣,不僅影響了多家上市公司,對上海的房地產(chǎn)行業(yè)也有深遠(yuǎn)影響。

而某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴記者,對于國資企業(yè)來說,以往在政府保護(hù)下,在拿地等環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢。雖然國資委以往也注重企業(yè)效益,但并不能像民營企業(yè)那樣高度關(guān)注和考察投資回報率等指標(biāo),不能激發(fā)企業(yè)的活力。

許多其他行業(yè)的國資企業(yè)早早展開了市場化改革,家電等行業(yè)如今已經(jīng)實現(xiàn)了全行業(yè)的成長。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場化改革還在繼續(xù)尋找機(jī)會的過程中。上海、南京等不同城市的國企改革進(jìn)度、思路都不一樣。未來可以肯定的是,國資房企面臨的市場競爭會更加激烈,產(chǎn)品品質(zhì)也將得到提升。

張宏偉認(rèn)為,上海的房地產(chǎn)市場比較成熟,過去十年里,上海房企大多立足于上海本地市場。只有綠地這樣的超級房企視野遍及全國乃至海外。隨著大量全國性的開發(fā)商進(jìn)入上海,上海房企也開始意識到“走出去”的重要性。

而除了國資淡化之外,綠地、農(nóng)房等房企未來在資本市場上將有更大的空間和挑戰(zhàn)。億翰智庫張化東認(rèn)為,綠地未來業(yè)績的提升趨勢非常明顯,而農(nóng)房則面臨一定的不確定性。

“未來對于股東來說,凈資產(chǎn)回報率是最關(guān)鍵的指標(biāo),整個企業(yè)體系都會以此為重。對于綠地,財務(wù)杠桿的提升可能并不大,在經(jīng)營杠桿上變化更明顯?!睆埢瘱|說。

以往這些企業(yè)涉足代建、合作開發(fā)等模式,上市之后,可能會采取更開放的態(tài)度面對這些合作。

另一方面,管理層以往就有一部分持股,未來股權(quán)激勵政策推出,新老管理層都將受到激勵,管理層潛力有望得到最大程度的開發(fā)。

 

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