如今樓市已進入一個“敏感期”，任何風吹草動都可能引起市場情緒波動。日前廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，引發(fā)社會關(guān)注。此舉一方面意在增強城市對人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來“曲線救市”，給限購的樓市增加大量的剛需購買力。武漢市日前下文規(guī)定，從7月1日起，畢業(yè)超過2年的普通高校畢業(yè)生或留學回國人員，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、1年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶，此前，畢業(yè)2年內(nèi)在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生才可在武漢落戶。目前武漢樓市政策規(guī)定，武漢戶籍家庭最多可購買兩套住房，非武漢戶籍家庭需在武漢納稅或者繳納社保2年以上，且僅限購1套住房。相關(guān)部門測算，新政策實施后，每年至少吸引10萬名大學生落戶武漢，這也意味著每年將新增10萬名購房資格人。其實，廣東、海南、貴州等地早就啟動了大規(guī)模的戶籍改革，為樓市注入了潛在購買力。無錫5月1日起實施戶籍新政策，凡購買商品房60平方米以上者，準予本人、配偶和未成年子女落戶。
一個月后，海口也開始類似改革，實行“購房入戶”式戶籍改革。隨后，貴州也宣布全面開放落戶限制，鼓勵更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。近日，廣東省更是將從投靠入戶、大學生入戶以及外來常住人口入戶等領(lǐng)域進一步調(diào)低門檻。凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學本科以上學歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶。戶籍制度的調(diào)整恰好體現(xiàn)了今年樓市“分類調(diào)控”的精神。對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應結(jié)構(gòu)。當前中國樓市已處于從短缺到過剩、勞動力從過剩轉(zhuǎn)向短缺的轉(zhuǎn)折期。在此背景下，購房入戶將成為多數(shù)城市穩(wěn)定樓市的最有效措施，同時也將揭開城市競爭和治理模式的全新一頁。長三角和珠三角通過率先改革戶籍，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人打工變成全家落戶，呈現(xiàn)出“一江春水向東流”，將成為未來幾年中國民工潮的新動向。一方面，外地人落戶容易了，會有一定數(shù)量的人口導入當?shù)厥袌觯拶弾淼馁I房資格難題迎刃而解，給樓市帶來可觀的剛需購買力，有利于庫存主力戶型住房的消化。
今年5月全國70城房價兩年以來首次環(huán)比下跌0.15%，一線城市環(huán)比上漲5.6%，上海、深圳環(huán)比下降，廣州停漲，除了上海外，北京、廣州、深圳同比均跌破10%。房價下調(diào)，樓市拐點全已現(xiàn)“分水嶺”。從數(shù)據(jù)看，70個城市新建商品房指數(shù)平均環(huán)比下調(diào)0.16%，二手房指數(shù)下調(diào)了0.09%。一線城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，在新建商品房指數(shù)中，上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中，北京跌幅全國第一，環(huán)比下調(diào)0.9%。本次單月跌幅創(chuàng)記錄。樓市環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)全面轉(zhuǎn)負，預期在4季度同比指數(shù)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)負。另外是全國5月房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)仍延續(xù)今年以來持續(xù)下行的趨勢，房地產(chǎn)投資增速由4月的16.4%下降至14.7%,投資增速下降仍是受開發(fā)企業(yè)拿地意愿下降以及新開工增速仍維持低位。因此，限購政策沒必要存在，影響樓市預期。按說法，2004年以來，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)周期調(diào)整，當前處于第四個。基本上每隔三年經(jīng)歷一次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，以前的規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很??；漲得時間長，跌得時間短(個別城市除外)。比如：2009年一季度和2012年二季度，70個城市的房價同比跌幅不足2%，但2008年一季度和2010年二季度，70個城市的房價同比漲幅都超過10%。
2014年5月是23個月以來，70個大中城市房價環(huán)比增幅首次由漲轉(zhuǎn)跌。房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量，也首次超過上漲城市。所以，5月份出現(xiàn)了短周期性質(zhì)的房價“小拐點”。2012年6月房價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲之后，連漲了23個月。其中2013年3月環(huán)比增幅達到本輪房地產(chǎn)短周期的頂峰，為1.09%，恰好是“國五條細則”出臺的當月，因此稱為第四個周期。按照以往房地產(chǎn)市場的變化有條規(guī)律---量在價先。其實早在2013年四季度，已有部分城市住宅成交量下滑，2014年上半年，成交量萎縮的城市數(shù)量大幅增加。根據(jù)房地產(chǎn)研究院跟蹤的數(shù)據(jù)表明：1-5月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積同比下跌19.2%。另外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明：1-5月份，全國新建商品住宅銷售面積同比下降9.2%，而且住宅成交均價同比下降1.2%。這一輪房地產(chǎn)短周期的房價會調(diào)整多久？首先，不妨看看前面兩輪的調(diào)整時長。單以價格而論，2008年8月下拐，至2009年3月上拐，下跌了6個月；2011年10月下拐，至2012年6月上拐，下跌了8個月。從外部環(huán)境看，2009年國家實施四萬億財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，還有房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，所以全國樓市很快大反彈；2012年貨幣政策中性偏松，年中兩次降息，以及降存準率，部分城市首套房貸利率打八五折，所以一二線城市顯著回暖。
當前，國家穩(wěn)增長只是“微刺激”，貨幣定向放松，首套房貸利率基本無折扣。雖然今年下半年，房貸政策會有所放松，也將會有更多地方政府救市，但總體來看，本輪外部環(huán)境不如上兩輪寬松。根據(jù)分析，從內(nèi)部市況看，市場供大于求情況凸顯。2011年之前，多數(shù)二三四線城市，住宅存貨規(guī)模較小，而需求旺盛，所以2009-2010年全國市場普熱。而2010年下半年開始，主要城市陸續(xù)出臺限購限貸政策后，投資投機性需求被大幅壓制；與此同時，經(jīng)過2009-2011年大規(guī)模、高速度的房地產(chǎn)開發(fā)之后，很多三四線城市住宅庫存規(guī)模不斷攀升，明顯超過需求增長速度，導致市場供大于求。綜上所述，這輪去周庫存的時間會拉長，房地產(chǎn)短周期調(diào)整的時間會長于上兩輪，房價下跌的時間估計超過8個月。不過，值得提示的是，房價跌幅仍不會太大，絕非崩盤節(jié)奏，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值，估計為5%左右。但部分城市的部分樓盤，會出現(xiàn)15%左右的打折幅度。由于房價變化滯后于成交量，近幾個月少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了價格打九折、八折，甚至七折的樓盤，剛需者可以關(guān)注那些性價比較高的品牌樓盤。
自6月10日曝出沈陽限購出現(xiàn)了實質(zhì)性放松后，限購實質(zhì)性放松的第二炮也震響樓市。福州房地產(chǎn)市場曝出不再審核一次性全額付款的購房者名下房產(chǎn)數(shù)量，一時間引發(fā)業(yè)內(nèi)嘩然。從限購政策調(diào)整的趨勢來看，除了一線城市外，44個限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，限購壁壘將全線崩塌。6月11日，媒體爆料成沈陽執(zhí)行了一年的樓市限購令已經(jīng)松綁，沈陽戶籍從過去的每個家庭單位可購買兩套住房放松至4套。業(yè)內(nèi)指出，從自住的角度講，一個家庭可購買兩套房足夠支撐改善型需求，此番放松至4套，已經(jīng)說明沈陽的限購令名存實亡。在沈陽之前，各地方的限購放松尺度有限。沈陽實際上已經(jīng)打響了限購實質(zhì)性放松的第一槍。然而，時隔沒幾天，福州卻跟著沈陽的槍聲打響了限購執(zhí)行放松的第二槍，福州當?shù)亻_發(fā)商稱只要能夠全額付款，購房套數(shù)則不受限制。雖然沒有明文規(guī)定，但企業(yè)已經(jīng)接到了口頭通知。
[ 導讀]如今樓市已進入一個“敏感期”，任何風吹草動都可能引起市場情緒波動。日前廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，引發(fā)社會關(guān)注。
據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查統(tǒng)計，2014年4月份以來的二個月內(nèi)，盡管實施舉措各不相同，但拋出各種“救市”政策的城市已經(jīng)增加至31個，其中22個城市是通過半公開或全公開方式實施政策調(diào)整，1.江蘇無錫市(限購調(diào)整，購房落戶、戶籍調(diào)整)、2.杭州蕭山(購房獲補貼、土地競買保證金調(diào)整)、3.安徽合肥(公積金調(diào)整)、4.安徽銅陵(契稅補帖、公積金貸款比例下降、額度提高，商品房預售金監(jiān)管調(diào)整)、5.安徽宣城市(公積金貸款上調(diào)、契稅補貼)、6.天津濱海(限購調(diào)整)、7.浙江寧波(限購調(diào)整，購房資格放松)、8.浙江溫州(限購調(diào)整)、9.四川成都(限購，購房落戶)、10江蘇常州(停建安置房，拆遷戶補貼購房款)、11.江蘇揚州(公積金又提又貸)、12.江蘇泰州(公積金調(diào)整)、13.江蘇蘇州(購房落戶調(diào)整)、14.江蘇南京(寧七條)、河南鄭州(房貸擔保)、15.廣西南寧(限購調(diào)整，放松購房戶籍)、16.廣東廣州(限價限售放松)、17.北京(限價限售放松)、18.沈陽(限購調(diào)整)、19.廣東(限購，戶籍制度調(diào)整)、20.海南(限購，擴大落戶政策，戶籍制度調(diào)整)、21.青海省西寧市(擴大落戶政策，戶籍制度調(diào)整)。22.海口(購房入戶政策)。
另外9個城市以官方否認或叫停的政策調(diào)整，1.湖南長沙(限購調(diào)整，否認)、2.湖北武漢(限購，擴大落戶政策，戶籍制度調(diào)整，否認)、3.廣東佛山高明區(qū)(限購取消，已叫停)、4.福州(限購、房貸、契稅的調(diào)整，否認)、5.廈門(限購調(diào)整，否認)、6.廣州南沙(限購調(diào)整，否認)、7.廣東珠海(限購調(diào)整，否認)、8.昆明(限購調(diào)整，否認)、9.福州(限購調(diào)整，否認)。地方政府不斷實施增加市場信心的政策，最主要是為了緩解市場庫存壓力，減少房企資金沉淀，加速資金流動。同時防止房價下跌，引起金融風險，防止房企破產(chǎn)，危機經(jīng)濟發(fā)展。從微調(diào)的城市特點看，出現(xiàn)政策調(diào)整的主要是供應過剩、供需不平衡、自住需求旺盛、庫存過高、房價與成交持續(xù)下跌、泡沫明顯、影響經(jīng)濟下行的三四線城市，按照雙向調(diào)控原則進行的局部調(diào)整。
限購政策來源于2010年的國務院“新國十條”，為遏制房價上漲過快。據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查統(tǒng)計，截至2011年11月，全國共有46個城市實施樓市“限購令”，其中直轄市3個(北京、上海、天津)，省會城市26個(哈爾濱、長春、沈陽、濟南、石家莊、鄭州、廣州、?？?、昆明、杭州、南京、合肥、南昌、福州、武漢、長沙、成都、西安、太原、南寧、貴陽、烏魯木齊、呼和浩特、蘭州、銀川、西寧)，計劃單列市5個(深圳、大連、青島、寧波、廈門)，其他城市12個(三亞、佛山、無錫、蘇州、溫州、徐州、金華、紹興、臺州、舟山、衢州、珠海)。中國樓市“限購令”早就應該取消了，讓房地產(chǎn)回歸市場化。接下來首批“半公開”與“公開”取消限購的二三線城市將會是溫州、杭州、寧波、舟山、三亞、?？?、貴陽、佛山、無錫。第二批的是蘇州、徐州、金華、紹興、臺州、衢州、珠海、西寧。第三批的大連、青島、哈爾濱、長春、濟南、石家莊、鄭州、昆明、南京、合肥、南昌、福州。第四批的是武漢、長沙、成都、西安、太原、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、蘭州、銀川、天津、廈門。最后一批是批的北京、上海、廣州、深圳。因此，今年一線城市北上廣深不會取消限購政策，最大的可能性就是調(diào)整購買資格與條件，最遲在2015年年全面退出。剩余42個限購城市，有望在今年年內(nèi)-2015年上半年分批取消。
當前地方政府針對限購政策松綁方式與取消的手段看，越來越明顯且成功率不斷提高，釋放住房需求，去庫存。一是限購的資格與區(qū)域認定標準上調(diào)整，擴大符合購房資格群體范圍。譬如天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購，從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購政策執(zhí)行標準，擴大符合購房資格的群體范圍。只不過區(qū)別是南寧是擴大可在南寧購房的區(qū)域范圍，而天津只是針對濱海新區(qū)來講，擴大濱海新區(qū)的可購房區(qū)域范圍，有一些差別化因素在里面。此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月(當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上?！皽邨l”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴格)為購房的基本條件。因此，地方“限購”政策可以通過調(diào)整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?，擴大符合購房資格群體范圍。
二是通過戶籍制度改革，擴大購房落戶人群與調(diào)整其標準，側(cè)面突破限購政策。仔細研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達60平方米以上”的條件，還是?？诘摹百徺I單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對當前無錫、?？谑袠鞘写髴粜蛶齑孑^大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。當前新型城鎮(zhèn)化推動下的戶籍制度改革正在如火如荼進行。一方面是廣東、湖北、廣西、長三角等省會城市與三四線城市，外地居民只需要通過購房就可以實現(xiàn)落戶的目的，進而獲得第二套住房的購買資格。另一方面是戶籍制度改革與異地高考、人才引進等政策捆綁一起，可以釋放出特定人群住房需求。因此，地方政府通過“戶籍”側(cè)面突破“限購”，穩(wěn)定樓市預期。三是市場盛轉(zhuǎn)“高端豪宅、別墅樓盤首先取消限購，實施市場“差別化”的限購政策，避免樓市風險。雖然地方政府并未執(zhí)行，但高端豪宅、別墅樓盤限價、限售、限簽的調(diào)整就是第一步。
四是以房價下降與供需不平衡及自住需求旺盛、供應過剩、地方經(jīng)濟蕭條、財政吃力、地方債務風險大，采取“明緊暗松”的限購調(diào)整方式，最終逐步達到取消或者停止的目的。當樓市相對低迷期時，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務已成為現(xiàn)實。譬如環(huán)首都經(jīng)濟圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴格的限購限貸政策。當前，再以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購，但是，限購令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實亡。五是下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策。譬如昆明有可能會將“下放限購資格審批權(quán)限”變?yōu)楝F(xiàn)實，成為變相放松或取消限購的手段。據(jù)媒體報道，目前昆明市購房網(wǎng)簽之前必須獲得購房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購房人購買新房是否被限購，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場購房者是否具有購房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。
