[摘要]與過去幾年由政策收緊帶動的樓市被動降溫不同，今年上半年的宏觀政策和外部環(huán)境相對穩(wěn)定，樓市的下滑主要源于市場自發(fā)調(diào)整。一些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工規(guī)模過大，供應(yīng)量迅速攀升。
今年以來，一路高歌猛進(jìn)的中國樓市陡然間急轉(zhuǎn)直下。上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪由成交的萎縮、庫存積壓、中小企業(yè)資金告急為標(biāo)志的“寒潮”，大中城市房價也在兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。隨著房價下跌的城市數(shù)量開始占據(jù)70個大中城市的“半壁江山”，樓市熱冷交替的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也逐漸顯現(xiàn)。
由于“一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭系著民生”，房價波動時常引發(fā)市場的熱議。今年上半年的樓市降溫，同樣也一路伴隨著“多空”兩方的論戰(zhàn)?！氨辣P”與“反彈”的觀點(diǎn)持續(xù)對撞。
一些境外機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)面臨拐點(diǎn)，其持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行的風(fēng)險。有外媒甚至聲稱已經(jīng)“聽到冰山碎裂的咔嚓聲”。而國內(nèi)專家則大多認(rèn)為，中國樓市步入放緩、調(diào)整的階段，未來發(fā)展尚有信心和動力。
與過去幾年由政策收緊帶動的樓市被動降溫不同，今年上半年的宏觀政策和外部環(huán)境相對穩(wěn)定，樓市的下滑主要源于市場自發(fā)調(diào)整。一方面，一些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工規(guī)模過大，供應(yīng)量迅速攀升；而另一方面，連月來趨緊的信貸抑制了部分購房需求的釋放，加之在民眾買漲不買跌的心理共同作用下，此前堅(jiān)如磐石的房價開始松動。從1月份到5月份，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)由62個降至15個，而下跌的城市個數(shù)由6個升至35個。
但這并不意味著樓市將如股市般進(jìn)入跌跌不休的周期。北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文指出，宏觀經(jīng)濟(jì)的整體疲軟之時，樓市也難以長期逆勢上揚(yáng)。他認(rèn)為，這種降溫尚不足以形成崩盤的前兆，反而是一次房地產(chǎn)市場自我調(diào)整和穩(wěn)定的機(jī)會。
有人將1998年中國住房制度改革看作潘多拉的魔盒——一方面帶來中國的住房自有率的提高和居住條件的不斷改善，但另一方面也導(dǎo)致房價扶搖直上。
房改十余年后的今天，中國住房自有率達(dá)到戶均略高于一套，住房的供不應(yīng)求、相對短缺時代已經(jīng)過去。這也意味著房價瘋漲、樓市快速發(fā)展的“黃金時代”即將結(jié)束。
內(nèi)地龍頭房企萬科總裁郁亮認(rèn)為，雖然人人彎腰就能撿到黃金的日子不復(fù)存在，但隨之而來的白銀時代將依然以貴金屬為標(biāo)志。
這樣積極與警惕相交織的說法獲得不少人的贊同。中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松在接受中新社記者采訪時指出，高速發(fā)展期結(jié)束后，房地產(chǎn)市場將走入平穩(wěn)發(fā)展階段。在這個減速換擋的過程中，要將房地產(chǎn)投資增速回落、房價漲幅回調(diào)等現(xiàn)象視為“新常態(tài)”，而非崩盤的前兆。
源源不斷的新增需求是一個行業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本支撐。那么在人口紅利逐漸消失、每個家庭擁有至少一套住房之時，樓市發(fā)展動力何在？鄧郁松認(rèn)為，在新的階段，樓市發(fā)展重點(diǎn)將從以往的數(shù)量增加變?yōu)楝F(xiàn)在質(zhì)量的提升。
鄧郁松透露，目前中國住宅包含廚房、衛(wèi)生間等完整功能的成套率只有80%左右，在總量增幅有限的狀況下，房屋質(zhì)量仍有較大的提升空間。
此外包括老舊小區(qū)翻新、棚戶區(qū)改造等在內(nèi)的舊城改造；繼續(xù)進(jìn)城、推動城鎮(zhèn)化的農(nóng)民工；以及家庭的小型化，都是未來新增需求的主要來源。以家庭小型化為例，近期一份官方發(fā)布的報告指出，中國家庭戶平均規(guī)模已經(jīng)從20世紀(jì)50年代的5.3人，減少到2013年的3.02人。越來越小的家庭也新增了更多的住宅需求。
中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，當(dāng)前樓市的自住性需求量仍然很大，這是維持市場信心的根基。而城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，也將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。
對于樓市下滑可能拖累宏觀經(jīng)濟(jì)的猜測，鄧郁松認(rèn)為，目前中國樓市仍有政策余地對沖投資增速下滑帶來的影響?！捌潢P(guān)鍵在于鼓勵民眾以換購住房為手段，持續(xù)改善居住條件”，鄧郁松指出，未來可以采用降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方式減少現(xiàn)行政策對改善性需求的誤傷。在避免產(chǎn)能過剩的同時，依然能夠有力地拉動裝修、家具、家電、租賃等多個行業(yè)。
