自“京七條”出臺(tái)以來(lái)，自住房憑借比周邊商品房低30%左右的均價(jià)，俘獲眾多購(gòu)房者芳心，其一舉一動(dòng)飽受關(guān)注，更被“夾心層”奉為解決住房問(wèn)題的“救命稻草”。雖然自住房強(qiáng)勢(shì)登臺(tái)，但表現(xiàn)平平，其日益懸殊的供需比及高首付問(wèn)題更是飽受詬病。面對(duì)此情此景，業(yè)內(nèi)人士坦言，過(guò)度寄希望于自住房，顯然并不明智，在這場(chǎng)自住房與普通商品房的博弈中，毫無(wú)疑問(wèn)，商品房仍舊扮演主力軍的角色。
自住房強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng) 表現(xiàn)差強(qiáng)人意
6月23日，作為北京市首個(gè)進(jìn)行公開(kāi)搖號(hào)的自住房項(xiàng)目，金隅匯星苑1800套房源遭12.8萬(wàn)戶優(yōu)先家庭爭(zhēng)搶，中簽率大約為1：68，這在客觀上決定了最終成功認(rèn)購(gòu)自住房的僅僅是少數(shù)優(yōu)先家庭。不僅如此，另?yè)?jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，截至6月，北京的自住房供應(yīng)量高達(dá)1.8萬(wàn)套，根據(jù)已推出樓盤的供需比進(jìn)行估算，至少有10萬(wàn)戶家庭等待申購(gòu)自住房。業(yè)內(nèi)人士表示，“自住房最受爭(zhēng)議的非供需比問(wèn)題莫屬，有限的供給硬生生的被龐大的市場(chǎng)需求壓榨，日益嚴(yán)峻的供需落差導(dǎo)致大部分人群"竹籃打水一場(chǎng)空"?！薄凹幢闶莾?yōu)先家庭成功搖號(hào)的可能性都極小，更遑論非優(yōu)先家庭，申購(gòu)自住房的成功率，可與買彩票中500萬(wàn)的概率相媲美”，市民劉先生吐槽道。
實(shí)際上，摒除備受爭(zhēng)議的極低供需比問(wèn)題，自住房的高額首付也讓不少購(gòu)房者糾結(jié)不已。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在目前入市的13個(gè)自住房項(xiàng)目之中，僅金隅匯星苑、金隅匯景苑及中國(guó)鐵建(4.59,0.040,0.88%)順新嘉苑3個(gè)項(xiàng)目接受組合貸款。某業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然自住房首付比例也是三成，但如果不接受組合貸款，即使按照公積金貸款80萬(wàn)元的額度計(jì)算，自住房的首付比例也將高達(dá)50%，這樣即便是總價(jià)不到200萬(wàn)元的自住房，僅需支付的首付就高達(dá)百萬(wàn)，讓部分購(gòu)房者望而卻步，顯然與滿足“夾心層”的住房需求的預(yù)期背道而馳。他表示，“以均價(jià)2.4萬(wàn)/平方米中鐵花溪渡為例，戶型大多為90平方米左右，折算下來(lái)，其首付金額也才60多萬(wàn)。因此，僅就此而言，自住房處于劣勢(shì)?！?
此外，值得一提的是，受成本擠壓的影響，自住房品質(zhì)也令人堪憂。以今年上半年入市的自住房為例，其銷售限價(jià)控制在0.95-2.2萬(wàn)元/平方米之內(nèi)，拿地樓面價(jià)在0.35萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米不等，再加上地塊建安等約0.4萬(wàn)元/平方米的必要成本，自住房的盈利空間所剩無(wú)幾。更有業(yè)內(nèi)人士犀利指出，如果房企的成本控制及工程控制能力較弱，那么虧本的風(fēng)險(xiǎn)將大大提升，為了保住自身利益，樓盤品質(zhì)大打折扣成為大概率事件。
商品房“主力”地位難撼動(dòng)
因此，在多重不利因素的綜合作用下，自住房自出臺(tái)至今，仍與滿足“夾心層”住房需求、抑制房?jī)r(jià)的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響甚微。業(yè)內(nèi)人士斷言，等輪候自住房的人群真正考慮自住房上述癥結(jié)時(shí)，這部分人群將集中涌入商品房市場(chǎng)。受供求規(guī)律影響，屆時(shí)，商品房?jī)r(jià)格將水漲船高。
事實(shí)上，意識(shí)到自住房存在的種種問(wèn)題轉(zhuǎn)而投身商品房認(rèn)購(gòu)大軍的群體不在少數(shù)，而這促使一些質(zhì)高價(jià)低的高性價(jià)比樓盤順勢(shì)崛起，迎來(lái)新一輪的成交高潮，如中鐵置業(yè)在順義打造的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目—中鐵花溪渡，僅在“五一”期間，日銷3億元，一舉成為區(qū)域樓市的銷冠。
據(jù)了解，位于順義新城核心區(qū)的中鐵花溪渡，憑借獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，坐擁日益完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大的縮短了業(yè)主的出行成本。不僅如此，中鐵花溪渡周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等必要生活設(shè)施完善，歷經(jīng)三年精心打造的“十分鐘生活圈”日漸成熟，一站式生活資源豐沛。值得一提的是，中鐵花溪渡十分注重提升品質(zhì)，整體上采用時(shí)下較受推崇的賴特建筑理念，將建筑賦予原生特性，從而與順義優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境及自身10萬(wàn)平方米的園林景觀無(wú)縫雜糅，充分釋放宜居特色，得到了市場(chǎng)的高度認(rèn)可，自2011年入市以來(lái)，中鐵花溪渡成交量居高不下。盡管如此，中鐵花溪渡對(duì)商品房市場(chǎng)的購(gòu)房需求進(jìn)行“無(wú)死角”勘察，根據(jù)不同年齡層的居住訴求，對(duì)三期產(chǎn)品的108處細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，飽受置業(yè)者好評(píng)，再次迎來(lái)成交高峰。
“內(nèi)外兼修”的高品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，再加上2.4萬(wàn)/平方米的親民價(jià)格，使中鐵花溪渡成為商品房市場(chǎng)名列前茅的高性價(jià)比樓盤，得益于此，中鐵花溪渡正面應(yīng)對(duì)自住房的沖擊，在撲朔迷離的樓市中，銷售價(jià)格始終如一，成交量穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)分析人士表示，“在中鐵花溪渡等高品質(zhì)項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐下，商品房全面向自住房宣戰(zhàn)，樓市戰(zhàn)火再度蔓延。在此趨勢(shì)下，商品房憑借高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，牢牢穩(wěn)固了自身的樓市主力位置?！?
業(yè)界公認(rèn)，置業(yè)人群對(duì)自住房有較高期待完全可以理解，但最終自住房不可能取代商品房，未來(lái)的住宅市場(chǎng)肯定還是以商品房為主?！按蠖鄶?shù)購(gòu)房者都清醒的認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)，因此，像中鐵花溪渡這樣的純商品房項(xiàng)目，置業(yè)價(jià)值正加速釋放?！?
供需矛盾加劇商品房上行
據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年，北京新建商品房網(wǎng)簽高達(dá)118950套，二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了16.2萬(wàn)套左右。中鐵花溪渡相關(guān)人士表示，“這預(yù)示著北京的剛需市場(chǎng)潛力超乎想象，而如此龐大的剛需并非7萬(wàn)套自住房供量所能滿足的，商品房仍是絕大多數(shù)人解決住宅問(wèn)題的關(guān)鍵所在?！背酥猓艹杀鞠拗频挠绊?，自住房品質(zhì)并不能滿足追求品質(zhì)的置業(yè)者需求，成為其發(fā)展的短板，而這恰恰是大部分購(gòu)房族格外關(guān)注的，因此，在這場(chǎng)自住房與商品房的“肉搏戰(zhàn)”中，商品房仍牢牢占據(jù)著上風(fēng)。
根據(jù)北京市國(guó)土局發(fā)布的2014年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃區(qū)縣指標(biāo)分解方案顯示，在北京2014年的1000公頃商品住宅用地中，自住房用地占比高達(dá)50%?！拔磥?lái)新建商品房相應(yīng)減少一半，這不僅會(huì)繼續(xù)拉大商品房的供需矛盾，也將在一定程度上加大其價(jià)格上行的壓力，倒逼商品房高端化”，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)憂。
果不其然，6月10日，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，順義新城第21街區(qū)一地塊掛牌出讓，其起拍樓面價(jià)高達(dá)2.57萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)，“參照孫河地價(jià)，該地塊的成交樓面價(jià)極可能突破5萬(wàn)元/平方米。”更有市民表示，僅起拍樓面價(jià)已經(jīng)高于區(qū)域在售的中鐵花溪渡2.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，其日后入市均價(jià)上行壓力暴增。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，而今大部分普通商品房地塊樓面價(jià)已然超過(guò)了所在區(qū)域的房?jī)r(jià)，再加上建安、資金占用成本，未來(lái)入市均價(jià)勢(shì)必水漲超高。因此，未來(lái)商品房將大范圍向高端靠攏，像中鐵花溪渡這樣優(yōu)質(zhì)的剛改需商品房項(xiàng)目將日漸稀少。
