我們認(rèn)為中國(guó)對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅的城市數(shù)量在未來3-5年會(huì)逐漸增加，但力度會(huì)較為溫和，以增量、非首套房征收為主，稅率設(shè)定在1%左右，并有較為寬松的減免條件。主要理由包括：
1.房地產(chǎn)部門稅負(fù)已經(jīng)很高。雖然我國(guó)在保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅除滬渝兩市外僅向商業(yè)用房征收，且在全部稅收收入中僅占1.2%，但若加上營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和土地出讓金收益，2011年我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)財(cái)政收入在寬口徑財(cái)政收入中占27.4%，在GDP中占6.3%，已經(jīng)達(dá)到甚至超過歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平，進(jìn)一步向房地產(chǎn)部門增加稅負(fù)的空間不大。
2.短期內(nèi)難以替代土地財(cái)政，地方政府推進(jìn)動(dòng)力不足。2011年全國(guó)房產(chǎn)稅收入僅1102億，而估計(jì)同期全國(guó)土地出讓純收益為1.4萬(wàn)億，房產(chǎn)稅在短中期遠(yuǎn)不能對(duì)土地財(cái)政形成替代。
3.執(zhí)行層面征收難度較大。房地產(chǎn)作為居民主要配置資產(chǎn)，在稅負(fù)偏重的情況下，全面開征房產(chǎn)稅存在很大的執(zhí)行難度。
但長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅存在替代土地財(cái)政的可能性。若房產(chǎn)稅覆蓋到全部存量房，可征收的房產(chǎn)稅上限約在1.3萬(wàn)億，和近2年土地出讓純收益平均值基本相當(dāng)。但這一變化的實(shí)現(xiàn)需要2個(gè)契機(jī)：
1.土地財(cái)政難以為繼。隨著征地和拆遷成本的提高，以及土地資源的日漸匱乏，土地財(cái)政模式終將難以為繼，地方政府通過房產(chǎn)稅對(duì)土地財(cái)政進(jìn)行替代和補(bǔ)充的積極性將逐漸增強(qiáng)，降低其對(duì)土地財(cái)政的依賴。
2.稅收結(jié)構(gòu)改革。房地產(chǎn)部門現(xiàn)有稅負(fù)已經(jīng)較高，難以簡(jiǎn)單在邊際加稅，因此房產(chǎn)稅推廣要對(duì)現(xiàn)有重復(fù)征收的稅種（如營(yíng)業(yè)稅與增值稅）進(jìn)行調(diào)整整合，在提高保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅稅收的同時(shí)，適度降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)其他稅收，從而實(shí)現(xiàn)稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅并不能從根本上改變市場(chǎng)供求關(guān)系，因此也并非降房?jī)r(jià)利器。從日韓經(jīng)驗(yàn)來看，通過房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的效果并不理想，韓國(guó)在1986-1989年和2005年分別加強(qiáng)了物業(yè)稅征收，但此后1-2年的房?jī)r(jià)漲幅反而從此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本則由于1973年和1991年兩次提高房產(chǎn)稅后不久均因經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩潰，效果難以觀察。從上海和重慶試點(diǎn)來看，高端物業(yè)在成交量中的占比基本沒有變化，僅上海180平米以上住宅銷售占比從11.8%下降到10.6%，但3個(gè)月以后即恢復(fù)如常。
房產(chǎn)稅調(diào)控作用不明顯的主要原因是：1.短期看，由于地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)以及在執(zhí)行層面推進(jìn)的困難，使地方政府往往缺乏大量征收房產(chǎn)稅的動(dòng)力，從而往往有意降低評(píng)估價(jià)，并設(shè)置較寬的免稅范圍，降低了房產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)；2.長(zhǎng)期看，決定房?jī)r(jià)的核心因素在于供需，房產(chǎn)稅的征收并不能從根本上改變一國(guó)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，自然也就不能真正起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。
我們推薦以定位剛需自住為主的優(yōu)質(zhì)公司。根據(jù)我們分析的房產(chǎn)稅推進(jìn)方式，戶型較小、針對(duì)自住的產(chǎn)品受影響較小，可能在現(xiàn)有試點(diǎn)中成為免稅對(duì)象。高端物業(yè)將被征稅，在短期成交量也會(huì)受到一定影響，相應(yīng)的公司還會(huì)受到心理沖擊的影響，需要適當(dāng)回避。因此我們繼續(xù)推薦產(chǎn)品定位剛需自住為主的優(yōu)質(zhì)公司，如萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、榮盛發(fā)展等。
