在房地產(chǎn)的調(diào)整通道中，各種喧囂聲不息。有人說“房地產(chǎn)下跌不好，唱空房地產(chǎn)的人是別有用心”。但最近有兩個(gè)人“別有用心”的談話值得世人警惕。
一個(gè)是吳敬璉先生，最近，他一再表示“我現(xiàn)在擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)降不下去，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒有起來……泡沫這個(gè)東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮?！?
另一位是王石[微博]，年初他就表示“形勢(shì)非常不妙”。最近，他一再表示“不改變自己的看法”。26日，他再次對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問題感到擔(dān)憂，他說，“如果房?jī)r(jià)一味上升是非常糟糕的。如果市場(chǎng)不進(jìn)行調(diào)整，可能房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫真的會(huì)破滅，如果破了，像日本這樣就會(huì)非常糟糕，甚至比日本市場(chǎng)還麻煩?！?
“房?jī)r(jià)下跌不好”，誰都不喜歡聽。但從房?jī)r(jià)到租金，真實(shí)的下跌已經(jīng)開始，連北漂族都傳來福音，今年以來，北京的房租終于漲不動(dòng)了，房租熄火整體停漲。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京住房租金同比上漲1.2%，環(huán)比漲幅為零。而在4月份，北京住房租金環(huán)比下降0.1%。北京住房租金連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比未出現(xiàn)上漲。
基于經(jīng)濟(jì)人的本能，每一個(gè)房產(chǎn)擁有者都不希望房?jī)r(jià)下跌，但市場(chǎng)需要敬畏邏輯和常識(shí)，不能任由人性普遍的自利和貪婪來淹沒基本的理性。美國(guó)由次貸問題演化為全面的流動(dòng)性危機(jī)、信用危機(jī)和系統(tǒng)性崩潰，升級(jí)為大蕭條以來最嚴(yán)重的金融危機(jī)。對(duì)照這場(chǎng)危機(jī)，在臨爆點(diǎn)、傳導(dǎo)機(jī)制、行業(yè)管控、危機(jī)預(yù)防的失敗上都有教訓(xùn)。
而這都根源于掠奪性文化和傳統(tǒng)的維穩(wěn)思維，得過且過，睜只眼閉只眼裝糊涂，拿著哧哧冒煙的引信擊鼓傳花，直到轟然一聲巨響。這也是人性貪婪結(jié)果。一個(gè)市場(chǎng)如果只有貪婪、癲狂和僥幸，沒有恐懼、冷靜和理性，最終必然無可挽回地走向崩潰。
美國(guó)人反思次貸危機(jī)與房地產(chǎn)的關(guān)系時(shí)說，“就像棒球運(yùn)動(dòng)員為了能打出更好的成績(jī)而注射類固醇激素，人為地增強(qiáng)肌肉一樣。” 濫用廉價(jià)信貸，超發(fā)貨幣推高房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)飆升的歲月里，興奮劑刺激下的華爾街的各路棒球明星們都創(chuàng)造過輝煌，但這種人造泡沫隨著華爾街的“創(chuàng)造性毀滅”和歷史性崩潰而灰飛煙滅。
伴隨著銀行大面積去杠桿化，對(duì)房貸日益謹(jǐn)慎，購(gòu)買力進(jìn)入觀望，大批拋售房轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，大齒輪連軸轉(zhuǎn)動(dòng)小齒輪，市場(chǎng)進(jìn)入沉沒的螺旋。
中國(guó)高房?jī)r(jià)過去一直在高能貨幣驅(qū)動(dòng)下。2008年以后，海量資金加杠桿入市，經(jīng)過5年發(fā)酵，能支撐市場(chǎng)安全邊際的收入房?jī)r(jià)比與租售比越來越達(dá)到荒誕的宇宙極值，這種“雙速脫軌”使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓之重超乎想象。銀行業(yè)對(duì)局部比肩倫敦的高房?jī)r(jià)已十分恐懼，房?jī)r(jià)持續(xù)沖高已經(jīng)到了類似當(dāng)年日本地產(chǎn)危機(jī)前信貸枯竭、購(gòu)買力斷流的程度。
受制于規(guī)模限制的商業(yè)銀行未來對(duì)房地產(chǎn)的停貸惜貸可能會(huì)成為一種常態(tài)。如果面向房地產(chǎn)的定向緊縮持續(xù)，商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)受到擠壓，金融體系以大面積全局性收縮方式去杠桿化，房地產(chǎn)泡沫的“幽靈”終將“附體顯靈”。那意味著用高杠桿“想賺最后一個(gè)銅板”的人，可能會(huì)賭輸?shù)糇詈笠粋€(gè)銅板。
每一段歷史都值得銘記和借鑒。中國(guó)式房地產(chǎn)的癲狂失控和土地情結(jié)，讓人想起20年前日本房地產(chǎn)泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。
日本樓市在極度瘋狂時(shí)就像賭場(chǎng)：人們都在聚精會(huì)神地下注，此時(shí)尚未喝醉的頭腦清醒的人已經(jīng)看到賭場(chǎng)的角落開始冒煙了，他們悄悄地盡可能平靜地走向賭場(chǎng)狹窄的出口。這時(shí)，火苗依稀可見，多數(shù)人都還渾然不覺，他們四下張望，然而這時(shí)的賭局更加刺激驚險(xiǎn)，大多數(shù)人重又被吸引到賭桌邊?；鹈缃K于燃成了火焰，更多的人擠向出口的方向，此時(shí)最怕的就是一聲尖叫……
經(jīng)濟(jì)過度房地產(chǎn)化的必然結(jié)果是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的癌變，最終導(dǎo)致爐心融毀般的系統(tǒng)性沉沒，如果繼續(xù)維個(gè)超級(jí)泡沫，我們可能會(huì)隨時(shí)聽到那一聲救命的尖叫。從歷史的教訓(xùn)來理解吳敬璉老先生和王石的盛世之憂，應(yīng)該能有益于我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀作出冷靜客觀的判斷。
