中國式房價的主旋律是啥

  • 來源: 財經(jīng)頻道
  • 2014-06-30 09:25:57
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隨著市場走勢的撲朔迷離,愈來愈多人用微信、微博、e-mail、電話、當(dāng)面等各種方式“拷問”我:現(xiàn)在到底該買還是該賣房?讓我既感動又感慨,中國房地產(chǎn)真是牽動千家萬戶的心??!

  基于“授人以魚,不如授人以漁”的普世觀念,本文以通俗、易懂,不賣弄數(shù)據(jù)的表述方式,讓讀者能清楚了解、掌握中國房地產(chǎn)的本質(zhì),及其與國外房地產(chǎn)的異同之處, 以便未來樓市發(fā)生任何風(fēng)吹草動時,有個簡單的判斷基礎(chǔ),而不致人云亦云或不知所措。

  首先要強(qiáng)調(diào)的是,房地產(chǎn)的主流價值是自用,這在全世界大體相同。也正因為如此,當(dāng)有人把房地產(chǎn)與股票相提并論,煞有介事地表示:既然股價可以崩盤,房地產(chǎn)為什么不可以?我覺得可笑。因為兩者之間天差地別!

  房產(chǎn)類似股市中的“庫藏股”?

  股價可以腰斬再腰斬,肇因于股票是純粹的投機(jī)、投資工具,買是為了賣,以賺取中間價差為目的,一旦過度炒作或脫離國家的經(jīng)濟(jì)體質(zhì),便容易陷入暴起暴跌之窘境與惡性循環(huán)中,難以自拔。這在中國尤其突出——由于多數(shù)上市公司習(xí)慣性讓股民承擔(dān)虧損風(fēng)險,獲利時又不分配股息、紅利,于是使股市與賭場、賭馬無異,易跌而難漲。

  房地產(chǎn)則明顯不同。根據(jù)國際慣例,只要不以自住、置產(chǎn)為目的之購買超過20%,就被認(rèn)為出現(xiàn)泡沫,銀行放貸便開始趨于保守,從而形成自我約束機(jī)制。而購房目的至少有投機(jī)、投資、置產(chǎn)、自用、炫富、身份識別平臺等六種類型,其中只有投機(jī)、投資如同股票般,快速進(jìn)入市場買賣,其他則持有時間往往不少于8年,甚至更長到屋主視為遺產(chǎn)贈予子女。形同上市公司主要股東為確保經(jīng)營權(quán),不進(jìn)入市場流通的“庫藏股”。

  在這種情況下,100套房子售出,可能只有20套上下的“貨源”會在相對短的時間重新流入市場。與股票幾乎是“隨買隨賣”的全流通狀態(tài),有天壤之別!自然造就房產(chǎn)易漲難跌的特性。

  城市地位由房價決定?

  那么何以此一特性在中國更為“變本加厲”呢?主要原因是全中國960萬平方公里土地盡歸政府所有。從而導(dǎo)致地方政府基于土地財政的需要,有誘因與動力不斷推升房地價向上攻堅,甚至不惜高薪酬聘請策劃大師協(xié)助拉抬城市地位,以助推房價躥升能量。這才是市場會鬧出某些偽專家出格言論“房價不破x萬,城市很丟臉”的根本原因。

  因此,我始終反對許多人對調(diào)控失敗的判斷,認(rèn)為是與市場走勢背道而馳的惡果。其實相當(dāng)程度上,是地方并未落實執(zhí)行,甚至逆向操作的必然。

  透過上述分析,我們可以得出一個簡單的結(jié)論:在正常情況下,房價本來就易漲難跌了,更何況中國由于土地都在政府手里,轉(zhuǎn)手便能變現(xiàn),對地方政府來說形同坐擁取之不盡、用之不竭的金山銀山,這也是外國學(xué)者參不透中國經(jīng)濟(jì)始終“看回不回”的真相。而在沒有足夠監(jiān)督力量的情況下,各種匪夷所思的狀況都可能發(fā)生,便在情理之中,房哥、房嫂也罷,周久耕“禁降令”也罷,莫不是小兒科!這就是中國房地產(chǎn)的本質(zhì),不管你接受或不接受。

  大漲小回,鋸齒向上

  亦即在購房需求被榨干之前,房價欲跌不易。這也是樓市歷經(jīng)十余年暢旺,近期始陷入拐奌的原因——部分二線、多數(shù)三線及以下城市因過度開發(fā),供給嚴(yán)重超載,使需求陷于枯竭,只能以時間換取空間。寫到這里,或許有人會問,上述提及“在正常情況下,房價易漲難跌”,那么在不正常情況下呢?

  當(dāng)然房價也確實存在跌價甚至大范圍崩盤的可能,譬如:發(fā)生類似2008年國際金融海嘯;再譬如:發(fā)生大規(guī)模戰(zhàn)爭,導(dǎo)致市場不存在需求,崩盤同樣在所難免。除此之外,房價走勢以“大漲小回、鋸齒向上”為主旋律。

 

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