中國經(jīng)濟(jì)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，就必須轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傳統(tǒng)做法，需要拋棄以往依靠土地出讓金發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的土地財政思路，需要改變地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴土地出讓金的路徑依賴。打擊過度投機(jī)房產(chǎn)、掠奪未來發(fā)展?jié)摿Α⑽⒋碳?、穩(wěn)增長將是我國房地產(chǎn)業(yè)未來長期發(fā)展的國內(nèi)背景。
房產(chǎn)是人類棲身之所，無論從動物福利、物權(quán)還是財富積累的角度來看，都會經(jīng)歷一個由自然占有到有序規(guī)劃、由低級到高級的發(fā)展階段，政府要通過房產(chǎn)實現(xiàn)對提高房產(chǎn)使用效率、控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模、增加人類平均福利乃至反腐敗的目的，可以利用房產(chǎn)稅來進(jìn)行有序調(diào)劑和合理分配，這也是人類上千年以來發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的一個較大規(guī)律。房產(chǎn)稅最早被歐洲中世紀(jì)君主以“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”的形式征收，那時它僅僅是一種斂財?shù)氖侄?，而我國的房產(chǎn)稅最早應(yīng)該起源于周朝的“廛布”。1949年，新中國成立后，房產(chǎn)稅即成為政務(wù)院要求開征的14個稅種之一。1951年又將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年，我國把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年國務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，適用于國內(nèi)單位和個人。由于種種原因，房產(chǎn)稅主要是通過開發(fā)建設(shè)城市住宅的房地產(chǎn)商征收，一直沒有形成規(guī)模，有效征收率很低，尚未成為我國一個可持續(xù)的大稅種。
隨著我國改革的不斷深化，特別是城鎮(zhèn)化建設(shè)、財稅改革和戶籍改革的進(jìn)一步發(fā)展，征收房產(chǎn)稅又成為擺在國人面前的一個熱門話題。在深化改革的支持聲中，有考慮到城鎮(zhèn)化建設(shè)不宜征收過高房產(chǎn)稅的疑慮，也有地方政府必須依靠房產(chǎn)稅擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定稅源的豪言壯語，更有推進(jìn)全國戶籍改革須確保進(jìn)城務(wù)工人員“居者有其屋”的支持。那么，國務(wù)院建立不動產(chǎn)信息登記系統(tǒng)之后，我國的房產(chǎn)稅進(jìn)行頂層設(shè)計應(yīng)該考慮到哪些國際通行做法和國內(nèi)現(xiàn)實國情，而且能夠長遠(yuǎn)健康發(fā)展呢？筆者試就自己多年的研究和大家分享。
房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計要考慮法律法規(guī)更替、國際財富轉(zhuǎn)移、深化財稅改革與推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)四個主要因素。
更新立法可以保證房產(chǎn)稅名正言順
立法應(yīng)考慮征稅的依據(jù)是土地公有還是土地私有；房產(chǎn)稅起征的時間原點(diǎn)及原有征稅抵補(bǔ)問題；房產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn)；房產(chǎn)價值評估的公允問題。
我國法律屬于大陸法系，以前緊跟前蘇聯(lián)的相關(guān)法典，對動產(chǎn)與不動產(chǎn)不作區(qū)分，因此，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的區(qū)分上基本以土地歸屬為主。改革開放以后，我國才開始建立健全《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律，這些法律法規(guī)雖然對房地產(chǎn)的開發(fā)、交易與拆遷做了一些規(guī)定，但是對征收房產(chǎn)稅尚未明確規(guī)定，因為我國房產(chǎn)稅要合理征收還必須邁過立法這道坎。
首先，立法應(yīng)考慮征稅的依據(jù)是土地公有還是土地私有?？梢赃@樣說，在現(xiàn)行法律體系下很難對國有土地征收房產(chǎn)稅。因為解放前我國的土地是私有的，國家征收房產(chǎn)稅是必須的、合情合理的，但是現(xiàn)在土地是國有的，那么針對土地所有權(quán)(私有、公有)征收房產(chǎn)稅顯然不符合我國國有土地全民所有的憲法依據(jù)，要征就只能針對土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利(如使用權(quán)、經(jīng)營權(quán))征收，而按照這些次級權(quán)益征收的稅源有限，難以保證地方政府發(fā)展，就沒有多大立法必要。這一點(diǎn)已經(jīng)被上海與重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)所證實。因此，對國有土地征收房產(chǎn)稅法律依據(jù)不足，除非延長房產(chǎn)的使用年限。因為延長使用年限征收土地使用權(quán)費(fèi)用在法律上還是有依據(jù)的，房產(chǎn)存在時間價值。
其次，立法應(yīng)考慮房產(chǎn)稅起征的時間原點(diǎn)及原有征稅抵補(bǔ)問題。既然要征收房產(chǎn)稅，就一定要選擇一個科學(xué)合理的時間原點(diǎn)(起點(diǎn))，比如2000年以后或者未來的某一年，因為選取太久遠(yuǎn)的過去時間起點(diǎn)顯然會出現(xiàn)房主缺失、有失公允等弊端。這其中還包括如何化解或折舊50年、70年產(chǎn)權(quán)房屋的稅負(fù)，讓這段產(chǎn)權(quán)期內(nèi)已經(jīng)交納的土地增值稅、土地出讓金抵消一部分房產(chǎn)稅，這樣才能避免重復(fù)征稅和降低房產(chǎn)稅實際稅負(fù)。另外，既然對房產(chǎn)征稅了，那么就應(yīng)該放開房屋產(chǎn)權(quán)的所有年限，要允許所有參與征稅的房產(chǎn)使用期限為無限期。只有這樣，房屋所有者才有主觀意愿繳納房產(chǎn)稅，避免出現(xiàn)道德選擇問題。
再次，立法應(yīng)考慮房產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn)。征收房產(chǎn)稅的一個基本功能就是通過征收富人的房產(chǎn)稅補(bǔ)償窮人的住房福利損失，因此，這就涉及到房產(chǎn)稅立法的起征標(biāo)準(zhǔn)問題。參照西方發(fā)達(dá)國家的人均住房面積以及動物福利標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為任何一項房產(chǎn)稅征收都應(yīng)該以造福所有人群為本。因此，建議立法按照人均居住面積60平方米以上的開始征收，國家應(yīng)該給予人均面積低于60平方米的公民補(bǔ)助，超過的要征收房產(chǎn)稅。
最后，立法還應(yīng)考慮房產(chǎn)價值評估的公允問題。很顯然，房產(chǎn)稅要保持公平就必須考慮更多的地域及價值評估問題。一座北京金融街上的房子肯定是寧夏西海固同樣格局房子價格的十幾倍甚至幾十倍，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的價值也不盡相等，如果都征同樣的稅顯然是不公平的。因此，立法中應(yīng)該建立一個統(tǒng)一模型或者指定某種房屋價值評估方法，從而保證房屋征稅的公平性。
征收房產(chǎn)稅要避免國際財富大轉(zhuǎn)移
城鄉(xiāng)差別的存在造就了我國城鄉(xiāng)房價差異巨大，房產(chǎn)稅作為一項全國性稅種，一定要避免非但沒有縮小城鄉(xiāng)差距，反而促使城市富裕階層將財富轉(zhuǎn)移到國外的現(xiàn)象發(fā)生。
城鄉(xiāng)差別的存在造就了我國城鄉(xiāng)房價差異巨大，房產(chǎn)稅作為一項全國性稅種，一定要避免非但沒有縮小城鄉(xiāng)差距，反而促使城市富裕階層將財富轉(zhuǎn)移到國外的現(xiàn)象發(fā)生。
因此，在房產(chǎn)交易上，住房建設(shè)管理部門要密切關(guān)注房價波動，利用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)遏制財富轉(zhuǎn)移。自八項規(guī)定出臺，特別是國務(wù)院公布國土資源部準(zhǔn)備建立不動產(chǎn)登記局的消息以來，除了部分不法官員開始拋售房產(chǎn)，國內(nèi)很多富豪也開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)，甚至把注冊的公司也遷到國外。因此，住房建設(shè)管理部門應(yīng)該通過與稅務(wù)部門合作，及時向稅務(wù)部門報送房產(chǎn)大宗交易信息，使得外遷富豪難以通過拋售房產(chǎn)掠奪過多的國內(nèi)財富，給國內(nèi)留下一個泡沫破滅的爛攤子。在稅制設(shè)計上，對于轉(zhuǎn)移房產(chǎn)財富的應(yīng)該征收特別交易稅，比如對房產(chǎn)交易所得超過500萬元人民幣(或100萬美元)的財富轉(zhuǎn)移應(yīng)該征收60%以上的特別交易稅，以遏制房地產(chǎn)泡沫集中爆發(fā)。
要嚴(yán)格管理資金跨國流動，防止國內(nèi)富豪低買高拋轉(zhuǎn)移財富。住房建設(shè)委員會和國家外匯管理局等部門聯(lián)合辦公，對溢價超過3倍以上的房產(chǎn)交易以及交易結(jié)束后將財富轉(zhuǎn)移國外的行為，應(yīng)該征收80%以上的溢價房產(chǎn)稅，以保證類似房產(chǎn)投機(jī)者做空中國。尤其是對于長期在國內(nèi)開發(fā)住房和高檔商業(yè)房產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該長期關(guān)注，防止他們一面忽悠居民買房一面將國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國外，從而架空中國產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致中國產(chǎn)業(yè)空心化和泡沫化。政府要密切關(guān)注從1998年房改以來通過房地產(chǎn)開放致富的地產(chǎn)商，對其在上市過程中所得財富要征收重稅，包括在香港與美國等地上市的房地產(chǎn)商。
總之，房產(chǎn)稅制定者在設(shè)計稅制時，要綜合考慮法律法規(guī)的可延續(xù)性和發(fā)展性、考慮富豪階層做空中國、考慮我國未來改革發(fā)展的需要，積極穩(wěn)健地設(shè)計一個稅制模型和約束機(jī)制。平時，通過普及型稅率促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展、打擊泡沫；房價飆升時期，一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)財富國際大轉(zhuǎn)移就應(yīng)采取資本管制等措施，向相關(guān)賬號征收特別交易稅、溢價房產(chǎn)稅，嚴(yán)懲不法商人利用法律空子謀取不法收益。
