2011年1月9日，衛(wèi)清與一家房地產(chǎn)公司簽訂了一份購房合同，并已隨即交付15萬元定金。誰知僅過了一個(gè)月，房屋尚未來得及交付并辦理相關(guān)登記手續(xù)，當(dāng)?shù)卣愠雠_(tái)了房屋限購政策：擁有2套及其以上住房的本地戶籍家庭暫停購房。由于衛(wèi)清已擁有2套房屋，因而不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，衛(wèi)清遂要求退房。公司雖同意退房，但以屬衛(wèi)清違約為由，拒絕退回15萬元定金。
【點(diǎn) 評(píng)】法院審理認(rèn)為，衛(wèi)清有權(quán)退房，且公司應(yīng)當(dāng)返還定金。雖然《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡摲ǖ诰攀臈l同樣指出：當(dāng)事人“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的可以解除合同。本案中，當(dāng)?shù)卣南拶徚顚?duì)于衛(wèi)清來說，無疑屬于其個(gè)人所不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況即不可抗力，且如果按原合同繼續(xù)履行將導(dǎo)致衛(wèi)清因無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而不能實(shí)現(xiàn)合同目的。故法院的觀點(diǎn)是正確的。
無法辦貸，沒有履約能力可以解約
2011年2月18日，趙某與一家房地產(chǎn)公司簽訂購房合同時(shí)，約定趙某只需首付30萬元，其余60萬元由公司幫助辦理按揭手續(xù)。不料，僅過了半個(gè)月，當(dāng)?shù)卣鲇谙拗瀑彿慷雠_(tái)了新規(guī)：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。由于趙某不具備該條件，故無法辦理貸款并導(dǎo)致沒有履約能力。因公司要求趙某以現(xiàn)金付清房款未果而成訟。
【點(diǎn) 評(píng)】法院支持了趙某要求解除購房合同的訴訟請(qǐng)求?！逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”本案是一起典型的以按揭為購房條件的合同，但按揭這一條件并未成就，客觀上也因此影響了趙某的購買力，而暫停發(fā)放貸款屬于政府宏觀政策的調(diào)整，為趙倩事先所無法預(yù)見的重大變化，其并未不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件的成就。
購房未果，中介公司應(yīng)退還居間費(fèi)用
2011年3月28日，晏麗與一家房地產(chǎn)中介公司簽訂了一份《居間合同》。在公司的努力下，晏麗隨后與出賣方簽訂了房屋買賣協(xié)議，并支付給公司3萬元居間服務(wù)費(fèi)?？蓛H過了一周，因?qū)φ照鲁雠_(tái)的限購政策，晏麗不具備購房資格，只好與出賣人解除了購房協(xié)議。但當(dāng)晏麗要求公司退還居間服務(wù)費(fèi)時(shí)卻被拒絕，理由是其已經(jīng)完成相關(guān)服務(wù)、購房協(xié)議不能履行與其無關(guān)。
【點(diǎn) 評(píng)】法院已判令公司退還給晏麗25000中介費(fèi)用。雖然《合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”而公司確已完成中介服務(wù)，表面看來晏麗應(yīng)當(dāng)依約支付報(bào)酬，但其第五十四條也指出，“在訂立合同時(shí)顯失公平的”合同，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。限購令的出臺(tái)是不可歸責(zé)于雙方的情勢(shì)變更，購房協(xié)議的基礎(chǔ)也已隨之喪失，如果強(qiáng)行維持中介合同的效力，對(duì)晏麗自然顯失公平。故應(yīng)切合購房協(xié)議無法履行、公司已付出相關(guān)勞動(dòng)的實(shí)際，根據(jù)公平和誠實(shí)信用原則予以調(diào)整。
