中國兩類城市剛需目前可買房 房價(jià)定跑贏人民幣

  • 來源: 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)
  • 2014-07-18 10:13:29
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    如果以10年為觀察期,中國的房價(jià)也許跑不贏美元,但跑贏人民幣是必然的。如果你生活在一二線城市,又是“剛需族”,那么現(xiàn)在或許就是出手買房的好時(shí)候。理由如下:
    1、中國樓市整體上已經(jīng)嚴(yán)重過剩,但一二線城市中心區(qū)的樓市,三五年內(nèi)問題不太大。這事實(shí)上是政府必保的底線,如果一二線城市全面崩盤,中國經(jīng)濟(jì)也必然崩潰。此外,這些大城市是中國“最有權(quán)力”的城市,他們有能力調(diào)動(dòng)各種資源自保。目前它們在各自的省份內(nèi),就是公共資源最好的城市。這些公共資源包括:教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、治安安全等。所以當(dāng)這些城市開放戶口、限購之后,能持續(xù)吸引外來人口涌入。估計(jì)到年底之前,大部分二線城市會這樣做。

    2、如果以10年為觀察期,中國的房價(jià)也許跑不贏美元,但跑贏人民幣是必然的。中國是新興經(jīng)濟(jì)體,“有形之手”對經(jīng)濟(jì)干預(yù)比較多,國企實(shí)力強(qiáng)大,央行不獨(dú)立。有了這幾個(gè)因素,經(jīng)濟(jì)效率偏低,需要資金的僵尸企業(yè)多,人民幣超發(fā)是常態(tài)。如果平均真實(shí)通脹率為5%,人民幣購買力10年后剩下60%,20年后剩下36%;如果真實(shí)通脹率為7%,人民幣購買力10年后剩下48%,20年后剩下23%。如果以更長的時(shí)段觀察,比如20年以上,中國大城市中心區(qū)的房價(jià)還能跑贏美元,因?yàn)槊涝L期也是貶值的。

    3、也許你會說,美國房子便宜,租金回報(bào)率高。這當(dāng)然沒問題。但不是所有的中國人都能移民,都愿意移民,那畢竟是別人的國家,另一種語言和文化。絕大多數(shù)人還是要在國內(nèi)生活,所以還是要立足國內(nèi)考慮。中國的城市模式跟美國完全不同,再加上住房上附加了太多價(jià)值,所以中國的高房價(jià)有某種合理性。

    4、從現(xiàn)在到年底,隨著貨幣政策越來越寬松,人民幣利率水平將逐步走低;上半年人民幣實(shí)現(xiàn)了3%的貶值,下半年將處于穩(wěn)定向上狀態(tài);在央行和銀監(jiān)會督促下,商業(yè)銀行對住宅按揭貸款的態(tài)度,由“從緊”變“中性”,再變?yōu)椤按罅χС謩傂琛?;政府態(tài)度更加明確,將有越來越多的城市解除限購,甚至減免稅費(fèi),放松外來人口落戶。這些對樓市構(gòu)成實(shí)質(zhì)利好。

不同的城市,情況不同。整個(gè)而言,一線城市中心區(qū)、郊區(qū)房子都有投資價(jià)值。但大部分郊區(qū)的房子漲得慢,經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候波動(dòng)幅度大。二線城市情況各不相同,比如天津、重慶郊區(qū)供應(yīng)量比較大,千萬要慎重。杭州、福州價(jià)格偏高,哈爾濱人氣有點(diǎn)不足。整體上,還是應(yīng)該到中心區(qū)購買。

    通過買房快速致富的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,未來好地段的房子可以抵御甚至略微跑贏通脹。但整體而言,房子將變成“防御性”資產(chǎn),而不是“進(jìn)攻性”資產(chǎn)。所以,不必考慮兩三年之內(nèi)的波動(dòng),因?yàn)槟愫茈y抓住最低點(diǎn)。但10年、20年之后你就會發(fā)現(xiàn),今天在中國的大城市中心區(qū)買房子,你是多么英明。

    最后解釋一下我所說的“一二線城市”。一線城市基本上沒有爭議,內(nèi)地就是北、上、廣、深,此外還有香港。二線城市是個(gè)非?;煦绲母拍?,每個(gè)研究機(jī)構(gòu)都有自己的算法。我認(rèn)為一個(gè)城市銀行體系里積淀的資金(金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額),是這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的結(jié)果,也是未來發(fā)展的動(dòng)力,所以是考察城市綜合競爭力的最重要單項(xiàng)指標(biāo)。

    二線城市應(yīng)該有兩個(gè)重要條件:第一,它的各項(xiàng)存款余額在2013年能達(dá)到8000億以上;第二,它是“有權(quán)力”的城市,要么是直轄市、省會,要么是計(jì)劃單列市。如果它僅僅是個(gè)地級市,那必須是經(jīng)濟(jì)總量足夠大、資金足夠多,而且緊靠著某個(gè)一線城市。 

 

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