1、售樓處的人不一定是開(kāi)發(fā)商的人
現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司主張“輕資產(chǎn)”,把銷售團(tuán)隊(duì)外包給代理公司。代理公司通過(guò)售房來(lái)獲取傭金,多賣多得,因此具有更強(qiáng)銷售力。這不會(huì)影響你買房子,但如果它們?cè)?jīng)對(duì)你有若干個(gè)承諾,可能就有影響了?!坝行┐砉镜匿N售為了賣出房屋,欺騙消費(fèi)者說(shuō)這個(gè)地段交通十分便捷,新開(kāi)的地鐵就在附近,但其實(shí)地鐵通過(guò)的路線與這里八竿子打不著,步行十分鐘可能是驅(qū)車十分鐘。甚至曾經(jīng)有售樓處直接在小區(qū)附近自己模仿建了一塊地鐵路標(biāo)的牌子?!币晃辉?jīng)任職于多家房產(chǎn)公司的銷售人員說(shuō)。
如果購(gòu)房者遇到房?jī)r(jià)暴跌或房屋質(zhì)量問(wèn)題跑到售樓處去鬧事,很可能無(wú)功而返,因?yàn)檫@些可能根本就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的人。
2、買房送“學(xué)位”不一定能實(shí)現(xiàn)
不少買房者都是沖著開(kāi)發(fā)商稀缺學(xué)位而來(lái),“打包票”保證入讀??少?zèng)送學(xué)位卻真正捆綁了隱性門檻,實(shí)際到了報(bào)名時(shí)突然門檻攀升,最終因?yàn)閷W(xué)位的指標(biāo)、年限、戶籍等限制,公校學(xué)位兌現(xiàn)時(shí)要交贊助費(fèi),導(dǎo)致子女上學(xué)不成。
開(kāi)發(fā)商送學(xué)位的措辭有時(shí)候也用得巧妙,一方面樓盤(pán)的確有按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校的入讀條件便可入讀,此為學(xué)區(qū)房的“學(xué)位”之一。開(kāi)發(fā)商出資“教育基金”,與意向的優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校“買學(xué)位”,但是有指標(biāo)、年限的限制,卻沒(méi)有如實(shí)告知買房者,最終出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾,抽簽方式更存在暗箱操作的可能,無(wú)法讓急切需要學(xué)位的家長(zhǎng)業(yè)主們信服。關(guān)于學(xué)位甚少有開(kāi)發(fā)商愿意寫(xiě)入合同內(nèi),消費(fèi)者也無(wú)法合法維權(quán)。
3、贈(zèng)送面積是不受法律保護(hù)的
“買一層送一層”,“贈(zèng)送超大花園”,不少免費(fèi)贈(zèng)送的東西通常讓買房人很是受落。實(shí)際上,這種買一贈(zèng)一的房間單價(jià)會(huì)比無(wú)贈(zèng)送的同類戶型要高出不少。因?yàn)橐?guī)避90/70政策限制,用小戶型配以贈(zèng)送面積,達(dá)到更大空間效果。實(shí)際贈(zèng)送面積也會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi),這點(diǎn)上銷售人員只會(huì)告訴你,以實(shí)際使用到的面積計(jì)算,折算下來(lái)房?jī)r(jià)很便宜。但絕不會(huì)說(shuō),房產(chǎn)證上面贈(zèng)送面積不會(huì)加入,這是意味著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的面積空間。
尤其是1樓或頂樓的花園或天臺(tái)贈(zèng)送面積,實(shí)際上在物權(quán)法中是歸所有業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)寫(xiě)入合同,一旦產(chǎn)生糾紛,恐怕高位接盤(pán)業(yè)主“賠了夫人又折兵”。
4、沙盤(pán)掩蓋“不利因素”
如果售樓處的銷售拿出沙盤(pán)為購(gòu)房者介紹樓盤(pán)的綠化率達(dá)到30%或更高,你可別輕易相信他。你在沙盤(pán)上看到的一大片綠色也許只是停車場(chǎng)。一位有多年銷售經(jīng)驗(yàn)的售樓經(jīng)理說(shuō):“由于地下的停車位面積不夠,開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要將停車的地方轉(zhuǎn)移到地面。這些地面往往是長(zhǎng)草的空心磚鋪成,實(shí)際的停車場(chǎng)就這樣被偷偷變成了沙盤(pán)上的綠化帶。當(dāng)然計(jì)算綠化率的時(shí)候也會(huì)包括這些"長(zhǎng)草的空心磚"?!?
沙盤(pán)中常會(huì)看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體,它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施,也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟。這些不明建筑物和空地,可能在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)的時(shí)候,給居住生活帶來(lái)負(fù)面的影響,比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起,比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實(shí)際成為了一座高樓。
5、你注意過(guò)房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎?
購(gòu)買商品房時(shí),你會(huì)看價(jià)格、看地段、看戶型……但是你注意到樓盤(pán)所處地塊的土地使用期限這個(gè)問(wèn)題了嗎?也許你說(shuō)你注意了,銷售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或50年等,但是通常意義上所說(shuō)的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢,按說(shuō)每個(gè)樓的使用年限都是70年,但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段?
商品房實(shí)際的使用年限,按照正常的流程,產(chǎn)權(quán)是按開(kāi)發(fā)商拿到地開(kāi)始計(jì)算,一共70年。一般情況下,拿地到開(kāi)工到最后交房,時(shí)間至少有兩三年。那么,正常情況下,購(gòu)房者拿到房子之后,實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開(kāi)發(fā)商捂地或者捂盤(pán)呢,如果樓盤(pán)的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢?
6、樣板間里有很多小手腳如家具尺寸更小
有時(shí)候你當(dāng)初在售樓處看到的樣板間到交房的時(shí)候就被拆掉,那很可能是因?yàn)闃影彘g作為開(kāi)發(fā)商的展示空間,一定會(huì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”,充分體現(xiàn)樓盤(pán)戶型的優(yōu)勢(shì),而到了交房的時(shí)候?yàn)榱吮苊饽切┻^(guò)于“較真”的戶主發(fā)現(xiàn)自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭(zhēng),開(kāi)發(fā)商“毀掉”證據(jù)。
一位某房產(chǎn)公司的前營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō):“其實(shí)樣板間很多都被做了手腳。比如床的尺寸要比正常的床小,衣柜的徑深也比較淺,還會(huì)大量使用鏡子,巧妙布置燈光,讓客戶感覺(jué)到更為廣闊的空間?!?
而那些搭建在樓盤(pán)中的實(shí)體樣板間最后會(huì)連同里面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層,便于客戶看房。“一般樣板房最后會(huì)出售給"關(guān)系戶",但是由于里面的家具尺寸有問(wèn)題,其實(shí)買樣板房并不明智?!?
7、戶型圖會(huì)故意制造錯(cuò)覺(jué)
從單套房戶型圖上看到,為體現(xiàn)功能分區(qū),設(shè)計(jì)戶型圖的單位會(huì)特意用餐桌椅、沙發(fā)、床、廚具、衛(wèi)浴等來(lái)分別體現(xiàn)各功能空間,但是要注意,設(shè)計(jì)師在制作戶型圖的時(shí)候,可能會(huì)隨意縮放家具的大小。記者就曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)一個(gè)戶型圖,餐廳開(kāi)間可能僅有1 .5米寬,但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌,形成了餐廳非常寬敞的錯(cuò)覺(jué)。
一座樓宇的平層關(guān)系圖,能清晰體現(xiàn)一樓層所有單元的分布,是兩梯兩戶還是一梯四戶,一目了然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識(shí),單位中電梯、樓道的設(shè)置等,以及你所關(guān)注的單位的位置房屋大門離電梯或者樓道口有多遠(yuǎn),房屋或客廳采光會(huì)不會(huì)被相鄰的單位所遮擋;自家的洗手間會(huì)否正對(duì)鄰居家的觀景陽(yáng)臺(tái),那就太大煞風(fēng)景了。
8、精裝修費(fèi)用做貸款利息驚人
在精裝修房子的銷售環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商會(huì)告訴你“裝修款也能做貸款”??雌饋?lái)似乎對(duì)剛買房、手頭拮據(jù)的買房人來(lái)說(shuō),這筆裝修支出也可慢慢支付。可精裝修費(fèi)用產(chǎn)生的利息非常驚人。
以100平方米房子毛坯價(jià)為每平米10000元,裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平米1500元計(jì)算。按5年以上貸款基準(zhǔn)利率(2012年7月6日后),為6 .55%,如果還能獲得8.5折優(yōu)惠的話,年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計(jì)算,若買家選擇三成首付,那么即毛坯房貸款70萬(wàn)元,選用20年期等額本息的還款方式,總利息產(chǎn)生約46萬(wàn)元。裝修費(fèi)總額為15萬(wàn)元,同樣的方式做貸款,其中會(huì)產(chǎn)生接近10萬(wàn)元的利息款。光是10萬(wàn)元利息款,實(shí)際對(duì)于100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有余。
9、你的個(gè)人資料可能被賣出
買完房子,你是不是會(huì)突然接到各種讓你去裝修、買保險(xiǎn)(放心保)、買家具的推銷電話?不幸地告訴你:你的個(gè)人信息已經(jīng)被出售了!
一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理解釋:“由于買房置業(yè)這個(gè)過(guò)程涉及到諸多環(huán)節(jié),客戶的資料究竟是在哪個(gè)環(huán)節(jié)被賣了,我們也不得而知。銀行貸款會(huì)登記個(gè)人信息,所有的業(yè)主信息在物業(yè)公司也有備案。當(dāng)然也有可能是銷售人員私下把信息賣給了別人?!辟?gòu)房是一個(gè)很長(zhǎng)的利益鏈,賣給裝修公司、電器公司都可能,但是出售最多的對(duì)象還是中介公司?!霸?jīng)就出現(xiàn)過(guò)在開(kāi)盤(pán)的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買客戶資料的情況。據(jù)說(shuō)一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價(jià)格甚至達(dá)到了4000至5000元一份?!?