被告王某與被告李某系夫妻關(guān)系，坐落于藤縣藤州鎮(zhèn)政賢路的金榜大廈5單元802房屋為其共同共有。2009年9月兩被告將該房屋抵押給某銀行藤縣支行，用于個(gè)人商務(wù)貸款。2011年12月4日，作為乙方的原告劉某與作為甲方的被告王某、李某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定兩被告將其所有的位于藤縣藤州鎮(zhèn)政賢路金榜大廈五單元802房屋以28萬(wàn)元的價(jià)款轉(zhuǎn)讓給原告;簽字之日交付定金1萬(wàn)元，于2011年12月7日前交付16萬(wàn)元，余款11萬(wàn)元辦完轉(zhuǎn)戶手續(xù)后一個(gè)月內(nèi)付清;辦證所需要的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)等。原、被告雙方均在該協(xié)議上親筆簽名。2011年12月7日，原告按約定交首期房款 16萬(wàn)元給被告王某。隨后被告把該房屋的鑰匙交原告，原告對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，裝修完畢后原告及其家人已搬入該房屋居住至今。簽訂協(xié)議當(dāng)時(shí)原告已知被告將轉(zhuǎn)讓的房屋已抵押給銀行。原告在交付首期房款后不久曾要求被告協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，但被告要求原告承擔(dān)過(guò)戶所需的部分稅費(fèi)，雙方就此問(wèn)題曾進(jìn)行口頭協(xié)商，但因原告不同意，雙方未達(dá)成協(xié)議，被告也不愿履行過(guò)戶義務(wù)。
訴訟期間，法院函至抵押權(quán)人某銀行藤縣支行詢問(wèn)該行被告用涉訟房屋抵押?jiǎn)栴}及對(duì)原、被告買賣涉訟房屋知悉情況以及意見(jiàn)。某銀行藤縣支行函復(fù)法院，稱抵押給該行辦《房地產(chǎn)抵押額度項(xiàng)下個(gè)人商務(wù)貸款》，合同約定之一：貸款額度有效期間為10年……擔(dān)保期限為12年;擔(dān)保范圍為貸款授信金額為10萬(wàn)元整;主債務(wù)人王某于2009年9月14日，共支用10萬(wàn)元……主債務(wù)人王某于2013年5月24日支用10萬(wàn)元，該筆借款主債務(wù)人王某尚欠我行貸款本金10萬(wàn)元整及利息688.46元(計(jì)至2014年3月10日)。本行收獲該房屋的他項(xiàng)物權(quán)后，王某、李某未向我行告知轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)的信息。某銀行藤縣支行向法院明確表示，王某、李某還清借款本息，注銷額度后，其同意辦理撤銷抵押手續(xù)及該房屋的轉(zhuǎn)戶手續(xù)。2014年4月1日原告已經(jīng)代被告還清欠某銀行藤縣支行借款本息100180元，該行已經(jīng)辦理了房屋的撤押手續(xù)。
【審理】
法院在審理過(guò)程中，就有關(guān)法律規(guī)定向當(dāng)事人進(jìn)行了釋明，特別是承辦法官對(duì)原告進(jìn)行了耐心的解法說(shuō)理后，原告同意代被告還清欠某銀行藤縣支行的借款本息 100180元。法院在某銀行藤縣支行撤銷了涉訟房屋的抵押手續(xù)后于2014年4月1日主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行了調(diào)解，經(jīng)過(guò)法官4個(gè)多小時(shí)的耐心調(diào)解，最終雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議：雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》繼續(xù)履行;兩被告自愿在2014年4月15日前協(xié)助原告辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù);原告自愿負(fù)擔(dān)辦理證費(fèi)用9000元，超過(guò)9000元部分由兩被告共同負(fù)擔(dān);原告尚欠房款110000元;于2014年4月1日已還100180元(代兩被告償還欠某銀行藤縣支行借款本息)，尚余款9820元于2014年4月2日前付清。
【分歧】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓抵押房屋的買賣合同是否有效及原告請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)否支持。
關(guān)于原、被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓抵押房屋買賣合同是否問(wèn)題，有二種不同的觀點(diǎn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，王某、李某未經(jīng)抵押權(quán)人某銀行藤縣支行的同意，轉(zhuǎn)讓抵押物給原告，違反物權(quán)法的條文規(guī)定，雙方簽訂房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效合同。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓抵押物的合同，雖未經(jīng)抵押權(quán)人同意，但仍應(yīng)有效。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。理由：物權(quán)行為與債權(quán)行為有著本質(zhì)的區(qū)別，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)行為的實(shí)現(xiàn)，需要進(jìn)行兩個(gè)行為，一個(gè)是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的債權(quán)行為，另一個(gè)是抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)債權(quán)行為并不是必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，因?yàn)榈盅喝伺c買受人簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)合同的行為，只是一個(gè)債權(quán)行為，并不會(huì)直接導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，與他人簽訂抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同行為并不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。抵押人仍是抵押物的所有權(quán)人，有權(quán)將抵押物自由轉(zhuǎn)讓給他人。本案中，原、被告在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿。本案中繼續(xù)履行該協(xié)議并不損害抵押權(quán)人某銀行藤縣支行的合法權(quán)益，也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，原告劉某與被告王某、李某簽訂的房屋買賣合同有效。
關(guān)于原告請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)否支持問(wèn)題。
筆者認(rèn)為，房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)是不能辦理過(guò)戶登記的。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能支持。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！比糍I受人同意代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)情況下，買受人要求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的請(qǐng)求是可以支持的。本案中，作為抵押權(quán)人的某銀行藤縣支行已向法院明確表示只要兩被告還清貸款本息，同意辦理抵押注銷登記。庭審中，原告同意代抵押人即兩被告還清抵押權(quán)人借款本息，原告也同意代被告償還債務(wù)消滅抵押權(quán)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，兩被告應(yīng)當(dāng)在該房屋的抵押權(quán)消滅后協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告代被告償還案外人某銀行藤縣支行的債務(wù)后可向被告追償。
