【案例】
2012年，張先生要購買婚房，在某房地產(chǎn)中介的介紹下認(rèn)識石某。石某稱其表姐蘭女士在北京市海淀區(qū)有一套房屋亟待出售，面積為78.25平方米，售價290萬元。
張先生在中介的陪同下看過房屋，表示愿意購買。2012年12月，石某表示表姐蘭女士現(xiàn)因工作繁忙，不便前來，特委托自己全權(quán)代理辦理該房產(chǎn)的相關(guān)出售事宜。石某當(dāng)場提供了他和蘭女士的身份證原件、蘭女士的房產(chǎn)證原件、委托書原件。在房地產(chǎn)中介公司員工的見證下，石某以蘭女士的名義與張先生簽訂《房屋買賣合同》，合同中約定房屋成交價格為290萬元，買受人張先生在簽訂本合同時須支付定金10萬元作為購房款的一部分；買賣雙方應(yīng)于2013年1月11日前辦理申請貸款手續(xù)，買受人張先生的貸款金額為177萬元。
石某應(yīng)房地產(chǎn)中介的要求簽署了《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》后，張先生便向石某支付了購房定金10萬元，并向房地產(chǎn)中介公司支付了居間出售服務(wù)傭金78300元。
豈料合同簽訂后，石某以及蘭女士遲遲未能履行合同義務(wù)。張先生無奈，將蘭女士、石某以及房地產(chǎn)中介公司一并告上法庭，要求返還購房定金、中介費用并按照約定賠償。
在法院審理的過程中，石某當(dāng)庭否認(rèn)自己代理銷售房屋的行為有效，蘭女士也否認(rèn)授權(quán)代理，聲稱完全不知情。房地產(chǎn)中介公司表示已經(jīng)對委托手續(xù)盡到了形式審查義務(wù)，并不存在過錯，并向張先生退還居間服務(wù)費78300元。
法院經(jīng)審理查明，張先生與石某簽訂購房合同時，房地產(chǎn)中介員工在場，因為沒見到房主本人，故為了保障安全，對雙方進行詢問，書寫了《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》并由石某簽字。上面記載有“合同由石某代表產(chǎn)權(quán)人蘭女士的真實意愿簽訂，若因產(chǎn)權(quán)人未到場簽字造成了上述合同無效或撤銷，將向買方張先生承擔(dān)人民幣貳拾萬元整的賠償金”的字樣。本案中，石某明知其無權(quán)代理蘭女士出售其所有房屋，仍擅自以蘭女士的名義出售該房屋，并與張先生簽訂《房屋買賣合同》。由于蘭女士對石某的代理行為不予認(rèn)可，且事后拒絕予以追認(rèn)，故石某的代理行為應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)代理。
最后，法院確認(rèn)石某與張先生簽訂的《房屋買賣合同》無效，同時法院判令石某向張先生返還購房定金10萬元并向張先生賠償人民幣20萬元。
【分析】
根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)，被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。
因為石某的無權(quán)代理行為是導(dǎo)致《房屋買賣合同》無效的原因，石某應(yīng)自行承擔(dān)合同無效的后果，向張先生承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)石某書寫《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》，表示在合同無效的情況下自愿承擔(dān)賠償金20萬元，故張先生依據(jù)《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》，要求石某給付20萬元，具有事實及法律依據(jù)，法院應(yīng)予以支持。
(經(jīng)濟參考報)
