如今房?jī)r(jià)居高不下頻頻攀升，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大批無(wú)產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)交易，由此出現(xiàn)一些無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)買賣糾紛案件。根據(jù)規(guī)定，沒有完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，僅以雙方合同約定所謂的“合同房”交易屬于不合法交易，一旦出現(xiàn)糾紛，合同雙方都無(wú)法得到法律的充分保護(hù)。近期，浙江省德清縣法院就受理了一起由買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋所引發(fā)的民事糾紛。
2010年5月26日，湖州某植物纖維食品有限公司(被告、賣方)、某紡織品有限公司(原告、買方)簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告公司將其所有34344平方米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物等附屬物全部轉(zhuǎn)讓給原告公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣1300萬(wàn)元，被告在注銷抵押權(quán)后，原告公司支付被告公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金200萬(wàn)元，土地證也交由原告公司保管，在雙方辦理完房地產(chǎn)過戶手續(xù)后原告再支付被告房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)900萬(wàn)元。同時(shí)被告告知原告未辦房產(chǎn)證，雙方還約定被告必須在2010年10月底前完成房屋過戶的相關(guān)手續(xù)，如未在約定時(shí)間內(nèi)完成，即視為違約，被告應(yīng)雙倍賠償原告人民幣400萬(wàn)元。
原告、被告在合同履行過程中，由于消防手續(xù)不齊全無(wú)法在約定期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證，于是原告以合同違約把被告告上法庭，請(qǐng)求判被告雙倍支付違約金400萬(wàn)，繼續(xù)全面履行合同。
根據(jù)《房地產(chǎn)法》、《合同法》規(guī)定，一審法院經(jīng)審理后認(rèn)定，原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。但因尚未辦完房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，從法律上無(wú)法確定所涉房產(chǎn)的權(quán)屬，故雙方簽訂的合同實(shí)際已無(wú)法履行。而被告未能按約定時(shí)間辦理完成房屋登記手續(xù)，有客觀因素存在，雖對(duì)于原告的責(zé)任存在不確定性，但被告已構(gòu)成違約是事實(shí)，理應(yīng)由被告承擔(dān)違約責(zé)任。法院認(rèn)為，合同中未約定違約金，原告請(qǐng)求被告支付200萬(wàn)元違約金，法院酌情予以支持，但無(wú)法判令強(qiáng)制過戶，對(duì)于原告要求被告繼續(xù)全面履行雙方于2010年5月26日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》請(qǐng)求，法院不予支持。
一審判決下達(dá)后，原、被告雙方對(duì)于判決結(jié)果都不盡滿意，于是提交了上訴請(qǐng)求。二審法院依據(jù)《民訴法》規(guī)定，在經(jīng)過全面查證后，認(rèn)為在協(xié)議簽訂的第二天，原告將消防“現(xiàn)場(chǎng)踏看記錄”交給中介公司，中介公司將其作為辦理房產(chǎn)證的資料直接遞交到德清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理局，同時(shí)證實(shí)被告2011年3月31日才知道曾經(jīng)有消防“消防踏看記錄”的。二審法院認(rèn)為消防大隊(duì)的現(xiàn)場(chǎng)踏看記錄不是消防大隊(duì)的行政許可。“現(xiàn)場(chǎng)踏看表”不是辦證的有效資料，并確認(rèn)了房屋產(chǎn)權(quán)證沒有及時(shí)辦下來(lái)原告負(fù)有主要責(zé)任，于是二審法院維持了一審判決，并下達(dá)了二審終審判決書。
二審宣判后，原、被告雙方仍然存有嚴(yán)重異議，隨后雙方再次站上了浙江省高級(jí)人民法院的公堂。在原、被告都沒有提交新證據(jù)和實(shí)體交易前提下，省高院認(rèn)為：“至于未能按約辦理房產(chǎn)證的責(zé)任承擔(dān)問題，這主要涉及到健怡公司是何時(shí)得知現(xiàn)場(chǎng)踏看記錄表所載消防整改意見的認(rèn)定問題”， 與本案毫無(wú)利害關(guān)系的行政部門工作人員朱忠初、柯永根的證言：證明健怡公司2011年3月31日才知道消防整改意見，最后省高院依據(jù)中介公司“己把現(xiàn)場(chǎng)踏看表告知郎妙才”，撤銷一審二審判決，改判被告公司所有的34344平方米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物等附屬物歸原告公司所有;原告公司可持省高院裁定書到相關(guān)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
據(jù)了解，湖州某植物纖維食品有限公司(被告、賣方)不服判決已向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，已被駁回。
原本一樁普通無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋交易糾紛案，到現(xiàn)在原、被告已經(jīng)三次對(duì)簿公堂，同時(shí)這也為社會(huì)敲響了警鐘，謹(jǐn)防房地產(chǎn)炙熱背后的違規(guī)違法交易，避免交易雙方不必要的糾紛和損失，依法遵章，那才是維護(hù)雙方利益的最好方式。
