買房“送面積”靠不靠譜 購(gòu)房前弄清三件事

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  • 2014-07-27 09:09:55
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在各類樓市促銷手段花樣百出的今天,買房贈(zèng)送面積的做法靠譜嗎?業(yè)內(nèi)人士指出,購(gòu)房者應(yīng)詳細(xì)了解不同樓盤(pán)贈(zèng)送面積的不同做法,區(qū)分其合法性、實(shí)用性,才能讓這部分贈(zèng)送面積變得靠譜起來(lái)。

文/本刊記者 徐卓航

在各類樓市促銷手段花樣百出的今天,買房贈(zèng)送花園、露臺(tái)、飄窗等全部或部分面積的銷售形勢(shì)已四處可見(jiàn),在一些城市的贈(zèng)送面積甚至成為了普遍的做法,每個(gè)樓盤(pán)都有或多或少、送法各異的“額外面積”。在一些樓盤(pán)的推銷過(guò)程中,售樓人員還會(huì)著重介紹這部分“贈(zèng)送”的面積如何實(shí)用、如何能讓實(shí)際得房率超過(guò)100%。

那么,這些贈(zèng)送面積的做法靠譜嗎?特別是一些要在交房后二次封閉改造的贈(zèng)送方式,不會(huì)面臨什么風(fēng)險(xiǎn)嗎?業(yè)內(nèi)人士指出,購(gòu)房者應(yīng)詳細(xì)了解不同樓盤(pán)贈(zèng)送面積的不同做法,區(qū)分其合法性、實(shí)用性,才能讓這部分贈(zèng)送面積變得靠譜起來(lái)。

買不買看實(shí)際需求

目前樓市一些熱賣的戶型產(chǎn)品贈(zèng)送面積極為常見(jiàn),贈(zèng)送面積普遍在原戶型面積的5%~10%,陽(yáng)臺(tái)、花園、飄窗等計(jì)一半面積更是成為樓盤(pán)最常見(jiàn)的贈(zèng)送手法。這類戶型的贈(zèng)送面積經(jīng)過(guò)改造后,基本能實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)?,三房變四房,使用率得到了改善?

然而,業(yè)內(nèi)人士也指出,近年來(lái)因面積贈(zèng)送而產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢(shì)。在這些案例中,有一種“送面積”是噱頭,用數(shù)字游戲迷惑消費(fèi)者,讓購(gòu)房人難以比較房屋的單價(jià);另一種是“偷面積”,會(huì)影響戶型整體的采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)和日常使用。而發(fā)生糾紛以后,這些“贈(zèng)送面積”不會(huì)計(jì)入建筑面積,在房產(chǎn)證上也沒(méi)有體現(xiàn),所以一旦出現(xiàn)問(wèn)題,權(quán)益很難得到法律保護(hù)。

因此,購(gòu)房者需要理性看待“買房送面積”,根據(jù)自己的住房實(shí)際需求去衡量,再?zèng)Q定是否要購(gòu)買。如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理,開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送”面積能被合理使用;但如果只是沖著“贈(zèng)送”而出手,一旦戶型設(shè)計(jì)不合理,就會(huì)增加購(gòu)房者后期裝修成本,甚至造成使用不便,那就得不償失了。

分清合法贈(zèng)送和非法贈(zèng)送

專業(yè)人士還透露,目前很多樓盤(pán)所宣傳的贈(zèng)送面積大部分是國(guó)家規(guī)定不計(jì)面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定,入戶花園以及沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)算一半面積;露臺(tái)是完全贈(zèng)送的;地下室凈高滿2.1米算面積,低于2.1米不算面積;飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種,凸窗是不落地的,不算面積,落地飄窗凈高高于2.1米要算面積,低于2.1米不算面積;同樣,閣樓凈高滿2.1米部分算面積,不滿不算面積。因此,如果開(kāi)發(fā)商將這些也計(jì)入“贈(zèng)送面積”,那只是在玩炒作的噱頭罷了,而若是有類似贈(zèng)送3/4的陽(yáng)臺(tái)面積,那才算是真的贈(zèng)送了購(gòu)房者面積,得到了實(shí)惠。

記者了解還發(fā)現(xiàn),一些樓盤(pán)的贈(zèng)送面積都是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的,這就意味著這些贈(zèng)送的露臺(tái)、院子等只有使用權(quán),像公共的樓頂平臺(tái)等則屬于業(yè)主共有部分,開(kāi)發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用?!皩?shí)際上真正贈(zèng)送面積,就是在產(chǎn)權(quán)證上實(shí)際面積上收錢打折,比如產(chǎn)權(quán)證上120平方米的房子,開(kāi)發(fā)商只收110平方米的錢,那10平方米才能算是贈(zèng)送,否則就不能算作贈(zèng)送面積?!庇蟹慨a(chǎn)局工作人員表示,所謂“贈(zèng)送面積”,其建筑成本可能已被分?jǐn)傔M(jìn)了房?jī)r(jià),買房更應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。

律師對(duì)此類容易出現(xiàn)糾紛的問(wèn)題也特別指出,贈(zèng)送面積通常分成2類,一類是合法的,也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù);另一類是沒(méi)有寫(xiě)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積。對(duì)該類贈(zèng)送,律師認(rèn)為,沒(méi)有寫(xiě)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積其實(shí)是違法的,這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將這些面積贈(zèng)送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。

購(gòu)房前弄清三件事

相關(guān)部門(mén)的工作人員表示,對(duì)于贈(zèng)送面積,購(gòu)房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理,買房人能得到額外使用面積,開(kāi)發(fā)商房子也賣得好,可以說(shuō)是一種雙贏,但如果沖著“贈(zèng)送”兩個(gè)字盲目以為撿了便宜,沖動(dòng)買房,萬(wàn)一贈(zèng)送部分設(shè)計(jì)得不好,不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_,那就得不償失了。具體的,可以從三個(gè)方面著手,在購(gòu)買前就弄清楚送面積的詳細(xì)情況。

第一,簽合同之后再交定金,在簽合同之前,一定要把贈(zèng)送面積的條款正式載入合同當(dāng)中。如果在簽合同之前就把定金給交了,那么主動(dòng)權(quán)在一定程度上就易手了,若是在后面遇到開(kāi)發(fā)商不履行口頭承諾,即使能夠打官司要回自己的預(yù)付定金,也會(huì)消耗極大的時(shí)間和精力,很不劃算。購(gòu)房者在購(gòu)買這種贈(zèng)送面積的房源之前,一定要把贈(zèng)送面積的條款切實(shí)寫(xiě)入合同當(dāng)中,形成文字性的合同,這樣才真正受法律保護(hù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的口頭承諾,不要相信太多,只有合同才是正規(guī)可靠的。特別是一些入戶花園、挑高陽(yáng)臺(tái)等能否封閉起來(lái),并非由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算,這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。而且,“贈(zèng)送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積,今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí),購(gòu)房者的權(quán)益很難得到保護(hù),容易產(chǎn)生糾紛。

第二,要弄清楚贈(zèng)送面積的真實(shí)情況,千萬(wàn)不要被開(kāi)發(fā)商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈(zèng)送的面積是切切實(shí)實(shí)的,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)肯定是一件好事。開(kāi)發(fā)商若是真心想要送面積的話,倒不如干脆降價(jià),那樣的效果可能會(huì)更好。之所以選擇贈(zèng)送面積這一手段作為促銷方式,自然是因?yàn)槠渲锌梢宰鑫恼?,?gòu)房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過(guò)去了。比如說(shuō),有些開(kāi)發(fā)商會(huì)把公攤面積、公共綠地面積、陽(yáng)臺(tái)等算作贈(zèng)送面積,這實(shí)際就是玩障眼法,因?yàn)檫@些本來(lái)就是屬于購(gòu)房者的,不送也是他們的。還有一些贈(zèng)送面積如閣樓等,往往存在著光線晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問(wèn)題,也一定要先看好再簽合同。

第三,在驗(yàn)房收房過(guò)戶的時(shí)候,還要確認(rèn)贈(zèng)送的面積是可以辦理房產(chǎn)證的,是享受跟主體房產(chǎn)同等待遇的。有些開(kāi)發(fā)商在實(shí)際交易當(dāng)中,也的確會(huì)贈(zèng)送給客戶一些露臺(tái)等還算實(shí)用的面積,但是這個(gè)面積并不能載入房產(chǎn)證,不享受產(chǎn)權(quán)待遇。如果是這樣的話,那就意味著這個(gè)贈(zèng)送面積在某種程度上可以算作違建面積,遇到拆遷或者一些爭(zhēng)議糾紛的時(shí)候,就很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此,對(duì)于開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積,一定要寫(xiě)明白,是能夠跟主體房產(chǎn)享受同等商品房產(chǎn)待遇的。

 

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