[摘要]7月11日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。
7月11日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。
“從措辭上可以看出，第一點意見明顯比后兩點方向更明確、力度更強烈?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅螐堜h在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析，“陳部長的這番講話完全可以引導(dǎo)樓市走向?！?
去庫存不是“救市”
一大型房企高管認為，開發(fā)商已經(jīng)形成了路徑依賴，認為市場一旦下行，地方政府就會出手救市，市場調(diào)整進行一年半載就會回暖，只要資金鏈不出大問題，根本沒必要降價。
正是這樣的慣性，讓本該隨行就市進行積極應(yīng)對的房地產(chǎn)企業(yè)，并不主動應(yīng)對市場變化，而是與政策和消費者博弈，坐等政府救市。
但是，6月份出臺的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)雖略低于2013年，但仍舊是史上表現(xiàn)第二好的年份。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，住房銷售面積約為4.25億平方米，2013年的數(shù)據(jù)是4.61億平方米，2012年是3.53億平方米，2011年是3.9億平方米。
新城控股高級副總裁歐陽捷根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算得出，今年上半年的住房銷售均價為6024元/平方米，比2013年的6117元/平方米下降了1.01%。
根據(jù)財政部公布的《2014年6月財政收支情況》，國有土地使用權(quán)出讓收入21129億元，同比增長26.3%。
根據(jù)央行7月15日公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，住戶貸款增加1.88萬億元，略低于2013年增加的2.07萬億元，但遠遠高于2012年增加的1.13萬億元、2011年增加的1.46萬億元。
歐陽捷認為，首先，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行是因為2013年的基數(shù)太高，去年上半年增長達到了46%，2013年其實是一個井噴的“大年”，所以今年銷售談不上萎縮，市場不可能一直高增長，“波動才是市場經(jīng)濟?！?
也就是說，迄今為止，整個市場發(fā)展并不差：房價并未出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，銷售面積也僅次于去年，真正的問題并不在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自身，而在于房地產(chǎn)發(fā)展增速未達預(yù)期引發(fā)的行業(yè)恐慌。
同樣，這一輪政府雖然強調(diào)去庫存，但并未有實質(zhì)性的放松政策。也就是說，從目前住建部的表態(tài)來看，去庫存的具體政策并非由中央制定，而是交由地方政府來操作。
去庫存的方式
“2010年前，商品房供給的速度和銷售速度基本持平；2010年后，銷售速度卻只有供給速度的50%了。這表明住房短缺的時代已經(jīng)基本過去，結(jié)構(gòu)性問題的矛盾日益突出。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，“未來政策的調(diào)整需更加尊重規(guī)律，因地制宜?！?
在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福垣看來，未來政府應(yīng)該改革行為，把守住兩大點：一是規(guī)制價格形成機制，二是嚴懲房地產(chǎn)市場中的違法行為?！捌渌倪€是那句話，把市場的事交還給市場去解決?！?
綜上所述，住建部要求去庫存的本意并非為了救市，而是為了能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，進而確保經(jīng)濟增速穩(wěn)定。
若要加大去庫存，或促“銷”加大需求力度，或限（減）“產(chǎn)”減少市場供給。而對于需要房地產(chǎn)合理回歸市場的中國經(jīng)濟而言，顯然前者才更符合市場化要求。
從目前各地政策來看，為促“銷”，地方政府的主要政策有——取消限購、買房送戶口、契稅減免、放松公積金貸款、購房補貼等等，基本上，地方政府可以采用的救市措施，都已經(jīng)采用。
此外，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應(yīng)，一方面可以緩解地方保障房建設(shè)壓力；另一方面可以刺激商品房市場，促進中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”。據(jù)悉，住建部正密切關(guān)注這一棚改新模式。此舉將同時解決保障房供給和商品房托底，可謂一舉兩得。
不過，在這些措施之外，真正有效果的去庫存方式只有一個：降價。
秦虹認為，房地產(chǎn)企業(yè)如果扛不住目前的困難期，最好的辦法就是調(diào)整價格、搞好促銷、回籠資金，還有就是抱團取暖，找到合作伙伴共渡難關(guān)。
房企須轉(zhuǎn)型
針對目前已經(jīng)存在的地方政府的各項舉措，業(yè)界普遍認為，只是起到“托底”的作用。例如，成都吉寶置業(yè)相關(guān)負責人認為，放開限購的作用只能“短而微”。
秦虹認為，當下庫存增加的根本原因是：住房絕對短缺的問題已經(jīng)基本過去，結(jié)構(gòu)性問題成為下一階段的突出矛盾，“這也是未來政府的政策和企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整的大背景?！?
由此，秦虹認為，這次調(diào)整將會帶來行業(yè)洗牌，淘汰落后企業(yè)，讓企業(yè)更加關(guān)注消費者需求。
在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛說：“放開限購對房企來說不是能決定它們生死的關(guān)鍵?！?
胡志剛認為，政府要做的，是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做兩件事。
一是引導(dǎo)房企追求和改善品質(zhì)?！安荒苡捎诜砰_了限購就讓好盤壞盤機會均等地互相競爭，品質(zhì)差的產(chǎn)品不應(yīng)借機渾水摸魚。”而改善品質(zhì)要具體到前期創(chuàng)意規(guī)劃設(shè)計、中后期的運營服務(wù)和消費居住等全過程多環(huán)節(jié)?！靶庐a(chǎn)品著力增加亮點，如旅游、文化等，已建成項目可以在能力所及范圍內(nèi)增添配套等。”
二是引導(dǎo)全房地產(chǎn)行業(yè)向長效機制轉(zhuǎn)軌。“長效機制起效的前提就是精細調(diào)研，上一輪城鎮(zhèn)化盲目瘋狂造城，讓很多如大同（樓盤）、鄂爾多斯（樓盤）這樣本來具有優(yōu)質(zhì)資源的城市被房地產(chǎn)拖累。因而這一輪的城鎮(zhèn)化，房企應(yīng)在進駐開發(fā)前先摸底——這個城市的產(chǎn)業(yè)支撐是什么、總?cè)丝诙嗌佟⒊Ｗ∪丝诙嗌?、有房人口多少等，進駐之前要更加理性?！?
