自住房成部分新盤定價標(biāo)桿 二手房倒掛客源回流

  • 來源: 新華網(wǎng)
  • 2014-08-01 09:04:44
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伴隨著多個自住房項(xiàng)目入市,冷清的北京樓市也蕩起了陣陣漣漪。在東壩,受自住房的沖擊,區(qū)域價格戰(zhàn)已悄然打響。然而,在另一些區(qū)域如大興采育、孫村,自住房卻沒有表現(xiàn)出明顯的影響力。

區(qū)域影響冷熱分化

今年以來,北京樓市遇冷,購房者觀望情緒濃重。自住型商品房,從去年地塊出讓起就令很多購房者“翹首以盼”。這也直接導(dǎo)致了北京一二手市場遲滯不前,尤其在自住型商品房建設(shè)的區(qū)域,受到的沖擊不可小覷。

但隨著自住型商品房的相繼入市,這些項(xiàng)目對區(qū)域的影響顯現(xiàn)出冷熱不均的局面。在東壩及其周邊,自住型商品房對區(qū)域的影響十分明顯。位于通州與朝陽、順義交界板塊的首開·香溪郡,目前對外報價為20000元/平方米,部分樓棟房源預(yù)計在19000元/平方米,低于鄰近的自住型商品房2.2萬元/平方米的定價。類似的還有平谷馬坊鎮(zhèn)的首城匯景灣,近期房源報價為12000元/平方米,這一價格已經(jīng)接近平谷的自住房項(xiàng)目首創(chuàng)悅洳匯11000元/平方米的定價。

但另一方面,大興的采育和孫村的自住商品房并未攪動區(qū)域樓市。由于區(qū)域整體定位與自住型商品房類型并不相同,因此區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目并未針對自住型商品房入市而調(diào)整自身價格和入市節(jié)奏。據(jù)項(xiàng)目反饋,在區(qū)域內(nèi)的自住型商品房入市前后,項(xiàng)目銷量沒有太大波動。

價格優(yōu)勢逐步弱化

去年自住型商品房正式推向市場,低于同區(qū)域新建商品房30%的價格,立刻受到城市夾心層和剛需族的追捧,比如恒大御景灣申購家庭和房源比例高達(dá)74:1。

然而,今年7月入市的首創(chuàng)悅都匯和當(dāng)代MOMA滿庭春的棄購率卻分別高達(dá)42%和84%。盡管剩余房源均被龐大的申購人群消化,但最初的“棄購率”著實(shí)出乎業(yè)內(nèi)預(yù)料。

不過,在業(yè)內(nèi)人士普遍看來,今年北京多個樓盤持續(xù)調(diào)整銷售價格,折扣優(yōu)惠力度也在加大,使得自住房價格優(yōu)勢不再明顯。同時,由于二手房市場遇冷,二手房業(yè)主主動下調(diào)報價,也影響了自住房的認(rèn)購。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,后續(xù)即將入市的幾個自住房項(xiàng)目,大部分位于六環(huán)外或遠(yuǎn)郊區(qū)縣,地理位置更加偏遠(yuǎn),預(yù)計這些項(xiàng)目搖號后,棄購比例仍將維持在較高水平。

區(qū)域掃描

積極型

東壩周邊

新房、二手房放低“身段”

目前在東壩板塊,除了已經(jīng)搖號的金隅匯景苑,自住房項(xiàng)目還有保利首開聯(lián)合開發(fā)的麗灣家園、恒大地塊配建自住房等,定價都是22000元/平方米。受自住房入市等影響,不少新盤的定價開始向自住房看齊。同時,東壩附近的二手房價格也持續(xù)調(diào)整,目前已出現(xiàn)與自住房價格倒掛的情況。

自住房成新盤定價“標(biāo)桿”

位于通州與朝陽、順義交界板塊的首開·香溪郡,預(yù)計將于本月初開盤。目前對外報價為20000元/平方米,部分樓棟房源預(yù)計在19000元/平方米。售樓員在向買房人推介時,會主動拿香溪郡和位于朝陽東壩板塊的自住房金隅匯景苑相比。金隅匯景苑價格為2.2萬元/平方米,香溪郡距離東壩板塊車程只有十幾分鐘。

據(jù)接近首開·香溪郡的知情人士透露,定價看齊甚至低于自住房,是首開·香溪郡的一大策略。

另外,在潛在自住房供應(yīng)較多的東壩板塊,首開旗下知名老項(xiàng)目常青藤此前已經(jīng)降價推盤。目前在售精裝現(xiàn)房報價3.3萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,綜合樓盤品質(zhì)、未來二手房價格等考慮,目前這一售價已和毛坯交房的自住房價格(2.2萬元/平方米)有一拼。另一知名老項(xiàng)目奧林匹克花園,在售房源報價也在31000-32000元/平方米的水平。

二手房價格“倒掛”客源回流

東壩附近的二手房價格也在持續(xù)調(diào)整,如恒大御景灣項(xiàng)目附近的朝豐家園小區(qū),目前二手房的報價在2.1萬元-2.3萬元/平方米之間。例如一套雙臥朝南,面積在79平方米的兩居室,目前報價為165萬元,折合均價不到2.1萬元/平方米,低于恒大御景灣2.2萬元/平方米的定價。而這類房源在朝豐家園并不少見。

同時,東壩區(qū)域的二手房市場也出現(xiàn)了明顯的客源回流情況。據(jù)鏈家地產(chǎn)東壩區(qū)域的門店工作人員介紹,自住房搖號后,有不少未中簽購房者前來咨詢,對成交也產(chǎn)生了一定促進(jìn)作用。尤其是7月份以來,到訪量持續(xù)提升,不少購房者都看重區(qū)域內(nèi)二手房的價格優(yōu)勢。

據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,7月以來,東壩區(qū)域7月份以來的日均客源量較6月份有19%的增長。

淡定型

大興孫村定位有別影響甚微

大興區(qū)域由于地處城南,有不少改善型樓盤在售,而這一區(qū)域的市場對自住房的入市也表現(xiàn)得比較淡定,目前尚沒有大面積調(diào)整價格的情況出現(xiàn)。

位于大興孫村區(qū)域的首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目已于7月7日搖號,均價在1.3萬元/平方米左右。而在與該項(xiàng)目僅一街之隔的相鄰地塊上,則集中了格林云墅和首地·浣溪谷等兩個項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場了解到,在首創(chuàng)悅都匯項(xiàng)目入市前后,項(xiàng)目價格并沒有調(diào)整,銷量也沒有太大波動。

“這附近的自住型商品房項(xiàng)目的產(chǎn)品對于改善型需求的人群來說并沒有什么吸引力。而我們的項(xiàng)目本身定價就不高,因此主要客戶并不會被自住房分流?!痹谑椎亍や较龋晃粡埿珍N售經(jīng)理向記者解釋說。

而在相鄰的黃村區(qū)域,華潤公元九里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也印證了這一說法:“由于中高端改善型樓盤的客群有著很大的區(qū)別,所以自住房的進(jìn)入對于他們的銷售和定價策略并沒有太多的影響?!?

此外,大興比較知名的自住房還有位于采育鎮(zhèn)的當(dāng)代滿庭春MOMA,該項(xiàng)目以9500元/平方米的定價成為北京價格最低的自住房。采育鎮(zhèn)距離城市中心區(qū)比較遠(yuǎn),區(qū)域內(nèi)也沒有新房在售,僅有陽光波爾多等小區(qū)有部分二手房出售。一名當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介工作人員向記者介紹,陽光波爾多二手房目前均價在1.2萬元/平方米左右,其旁邊的當(dāng)代滿庭春MOMA入市,并沒有給區(qū)域市場帶來明顯震動。

 

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