房產(chǎn)的多重屬性，使得人們不僅關(guān)注其居住功能，還關(guān)注其保值、增值功能。因此在選房過(guò)程中，要留意那些會(huì)讓房產(chǎn)價(jià)值受到損害的現(xiàn)象，比如污染源的出現(xiàn)、規(guī)劃的變更等等。
廣場(chǎng)舞致樓價(jià)貶值數(shù)千
就在不久前，位于溫州（樓盤(pán)）市新國(guó)光商住廣場(chǎng)的業(yè)主不惜花血本購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)擴(kuò)音設(shè)備“以噪制噪”，在還自己一個(gè)清凈的同時(shí)，也防止房子進(jìn)一步掉價(jià)。
據(jù)了解，新國(guó)光商住廣場(chǎng)位于溫州市中心，和松臺(tái)廣場(chǎng)僅隔了一條信河街。該樓盤(pán)建成之初，因?yàn)榕R近九山公園，環(huán)境清凈而受到購(gòu)房者追捧，價(jià)格往往要比周邊同類(lèi)樓盤(pán)貴4000～5000元/平方米。
但近年來(lái)走紅的廣場(chǎng)舞改變了這一切。據(jù)業(yè)主反映，廣場(chǎng)舞從早上6點(diǎn)開(kāi)始，一直持續(xù)到晚上11點(diǎn)，讓新國(guó)光商住廣場(chǎng)的業(yè)主苦不堪言，幾經(jīng)交涉無(wú)果之后，于是只能集資購(gòu)置了一套價(jià)值26萬(wàn)元的專(zhuān)業(yè)音響設(shè)備，對(duì)著跳廣場(chǎng)舞的人們進(jìn)行噪音“轟炸”，以期達(dá)到驅(qū)散人群、恢復(fù)清凈的目的。
除此之外，讓新國(guó)光商住廣場(chǎng)的業(yè)主愿意掏錢(qián)的另一個(gè)更為重要原因，在于不忍心看到這個(gè)樓盤(pán)因?yàn)樵胍舳魞r(jià)。有業(yè)主表示，現(xiàn)在新國(guó)光商住廣場(chǎng)的二手房已經(jīng)毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，即使比周邊同類(lèi)樓盤(pán)便宜三四千元也很難賣(mài)，因?yàn)椤按蠹叶贾肋@里吵”。
來(lái)自該樓盤(pán)附近的二手房中介公司的說(shuō)法，也印證了這種現(xiàn)象確實(shí)存在。據(jù)一家中介公司門(mén)店經(jīng)理李先生介紹，目前新國(guó)光商住廣場(chǎng)二手房報(bào)價(jià)集中在2.25萬(wàn)元/平方米左右，該價(jià)位相對(duì)新世界廣場(chǎng)、飛鵬大廈、亦美大廈、萬(wàn)里橋大廈等樓盤(pán)，至少有著4000元/平方米的差距。而在一年半以前，新國(guó)光商住廣場(chǎng)二手房?jī)r(jià)與之大致相似，即使有一些差距，也沒(méi)有這么明顯。
七大原因或致房產(chǎn)掉價(jià)
導(dǎo)致房子貶值的因素有哪些？據(jù)了解，常見(jiàn)的主要包括質(zhì)量、物業(yè)管理、污染等，下面我們對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)分析。
1、質(zhì)量方面勿馬虎
近日，寧波（樓盤(pán)）奉化一居民小區(qū)樓房倒塌，讓人們對(duì)住房質(zhì)量問(wèn)題的關(guān)注程度再次提高。而有關(guān)住房質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的糾紛也被頻繁爆出，對(duì)于問(wèn)題房，人們理所當(dāng)然會(huì)退避三舍。
從理論上說(shuō)，住房的質(zhì)量可由現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和竣工驗(yàn)收來(lái)把關(guān)，負(fù)責(zé)把關(guān)的機(jī)構(gòu)要么是獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，要么是政府部門(mén)，跟開(kāi)發(fā)商之間并未結(jié)成利益共同體，因此只需各負(fù)其責(zé)，便可以避免質(zhì)量問(wèn)題。但現(xiàn)實(shí)情況是開(kāi)發(fā)商可以依靠一些“盤(pán)外招”，使得問(wèn)題房蒙混過(guò)關(guān)。但這類(lèi)住房在市場(chǎng)上很難得到購(gòu)房者的認(rèn)可，一旦披上“質(zhì)量差”的外衣，其價(jià)值將大打折扣。
2、配套不能“做減法”
生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來(lái)將要實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)生活區(qū)除了交通方便，還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。當(dāng)然，還要看配套的品質(zhì)與檔次，比如周邊是否有名校等。
生活配套如果“做減法”，則會(huì)讓房產(chǎn)減值。常見(jiàn)的有名校招生的調(diào)整，或者學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的下滑，以及知名綜合醫(yī)院的搬遷等，都會(huì)導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價(jià)值受到影響。所以對(duì)于這些方面的因素，購(gòu)房者要進(jìn)行客觀評(píng)判，千萬(wàn)不要人云亦云或者盲目行事。
3、盡量遠(yuǎn)離污染源
污染對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的損傷直接而且持久，這是購(gòu)房者應(yīng)該盡量避免的。
前些年風(fēng)傳上海（樓盤(pán)）與杭州（樓盤(pán)）之間將建一條磁懸浮線路，經(jīng)過(guò)莘城苑小區(qū)。因?yàn)閾?dān)憂有可能出現(xiàn)的磁懸浮輻射污染，導(dǎo)致莘城苑的房?jī)r(jià)一直明顯低于周邊同類(lèi)小區(qū)。前文中提到的溫州新國(guó)光商住廣場(chǎng)價(jià)格偏低，也是因?yàn)樵胍舳a(chǎn)生的后果?？梢?jiàn)，污染對(duì)住房?jī)r(jià)值的損害，確實(shí)不可小覷。
污染包括噪音、有毒氣體、化學(xué)物品、強(qiáng)光等等。而臨近高架、化工廠、變電站以及強(qiáng)光源等，都有可能會(huì)遭受相應(yīng)的污染侵害，比如汽車(chē)疾馳發(fā)出噪音、尾氣、有毒氣體、電磁輻射等等，而臨近這些污染源的住宅，其價(jià)格自然沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。
4、物管并非錦上添花
好的物業(yè)管理，不僅能讓居住的滿意度提高，而且能夠讓小區(qū)房源在市場(chǎng)上更有競(jìng)爭(zhēng)力。
業(yè)界有一種說(shuō)法，萬(wàn)科賣(mài)房靠物業(yè)。該說(shuō)法雖然有些言過(guò)其實(shí)，但不可否認(rèn)的是，萬(wàn)科靠細(xì)膩而貼心的物業(yè)服務(wù)，確實(shí)培養(yǎng)了一批又一批忠實(shí)消費(fèi)者。住房作為一種特殊商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來(lái)越多的購(gòu)房者重視，不可否認(rèn)，很大一部分購(gòu)房人就是沖著物業(yè)管理的口碑來(lái)的。相反，如果物業(yè)管理不到位，在服務(wù)過(guò)程中屢次出現(xiàn)問(wèn)題，并多次與業(yè)主發(fā)生沖突，顯然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)這類(lèi)居住小區(qū)避讓不及。
好的物業(yè)公司具備兩大功能，一是通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)，提升人居環(huán)境，提高業(yè)主的生活品質(zhì)；二是通過(guò)對(duì)物業(yè)的維護(hù)，使得物業(yè)保值升值。所以對(duì)于物業(yè)公司管理水平的考察，一定要細(xì)致，盡量避免服務(wù)水平一般的公司。
5、關(guān)注規(guī)劃變化
去年底，當(dāng)上海自貿(mào)區(qū)消息傳出之后，周邊房?jī)r(jià)在短短一個(gè)月內(nèi)，暴漲20%甚至更高，可見(jiàn)規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常有力的。但并非所有的規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)升值都有利。
房產(chǎn)價(jià)值在很大程度上與地段有關(guān)，而地段又與其所占有的資源，比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等有著很大的關(guān)系。而規(guī)劃的實(shí)施，實(shí)際上是通過(guò)投資，改變其地段價(jià)值，所以規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響，是隨著地段價(jià)值的不斷提示而得以顯現(xiàn)。但有些規(guī)劃卻對(duì)房?jī)r(jià)的增值不一定有利，比如新建一條快速通道，或者新建一座大型變電站等。業(yè)主應(yīng)該關(guān)注規(guī)劃變化，對(duì)于那些不利于房產(chǎn)增值的，應(yīng)及時(shí)應(yīng)對(duì)。
6、居民變化要留意
小區(qū)居民的整體素質(zhì)，也會(huì)影響到房?jī)r(jià)。
位于上海蘇州（樓盤(pán)）河畔的超級(jí)大盤(pán)中遠(yuǎn)兩灣城，其二手房?jī)r(jià)主要在3.5萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米之間，相對(duì)周邊其他同類(lèi)型樓盤(pán)而言，價(jià)格要低一些。這是因?yàn)榇饲爸羞h(yuǎn)兩灣城出現(xiàn)了大量群租房，雖經(jīng)數(shù)次整頓但無(wú)明顯改觀，從而影響了這個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。類(lèi)似的情形還出現(xiàn)在上海虹橋西面某別墅小區(qū)，因?yàn)椤暗蛯哟巍弊鈶暨^(guò)多，使得這個(gè)小區(qū)的別墅價(jià)格要比同類(lèi)小區(qū)低10%左右。
俗話說(shuō)物以類(lèi)聚，人以群分。大多數(shù)人愿意選擇跟自己差不多類(lèi)型的人居住在一起。因此一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民構(gòu)成出現(xiàn)了變化，則應(yīng)該保持警覺(jué)。
7、治安環(huán)境也重要
置業(yè)買(mǎi)房，治安問(wèn)題是首位。這樣的說(shuō)法雖然有些言過(guò)其實(shí)，但如果治安環(huán)境惡化，不能給人以安全感，何來(lái)安居樂(lè)業(yè)？
說(shuō)到底，治安關(guān)系到生命和財(cái)產(chǎn)的安全，如果無(wú)法得到保障的，這樣的住房肯定是得不到市場(chǎng)認(rèn)可的。所以不僅在購(gòu)房前要了解治安情況，入住之后也要適當(dāng)關(guān)注治安狀況的變化，比如周邊刑事案件發(fā)生頻率。而一旦治安環(huán)境惡化，刑事案件高發(fā)，周邊住房的價(jià)格肯定會(huì)受到影響。
