[摘要]最近，關(guān)于意外買到兇宅之后能否退房的問題，引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議。北京有地產(chǎn)中介公司自建兇宅數(shù)據(jù)庫，緊接著由網(wǎng)友自建的北上廣三地的兇宅數(shù)據(jù)庫也悄然上線。
騰訊大申房產(chǎn)訊（編輯 蔣碧涵）最近，關(guān)于意外買到兇宅之后能否退房的問題，引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議。為此，特意采訪了經(jīng)手上?！笆桌慌薪灰谉o效的兇宅案例”的原告律師--上海申駿律師事務(wù)所趙星海律師，為大家解讀“兇宅”的相關(guān)法律問題。
兇宅數(shù)據(jù)庫 易對售房者造成名譽侵權(quán)
騰訊房產(chǎn)：近日，北京有地產(chǎn)中介公司自建兇宅數(shù)據(jù)庫，緊接著由網(wǎng)友自建的北京上海廣州三地的兇宅數(shù)據(jù)庫也悄然上線，這樣的數(shù)據(jù)庫的公布對相關(guān)業(yè)主有什么樣的影響，他們可以通過什么樣的法律途徑來維護自身的權(quán)益?
趙星海律師：這個涉及到2個問題，1、這個數(shù)據(jù)庫里的內(nèi)容是不是準確？2、即便準確，你是否有權(quán)發(fā)布這樣的信息？
如果信息不準確會對出售房屋的業(yè)主造成名譽侵權(quán)，致使業(yè)主無法出售房屋或者市場價值貶值；對于此類糾紛，業(yè)主可以要求網(wǎng)站或者信息發(fā)布者刪除信息，賠償損失。
購房者取證 查詢渠道不順暢
騰訊房產(chǎn)：業(yè)主在購房或者租房前，可以通過什么途徑有效地取證，以后是否能夠沿用本次案件的處理方法來保障購房者的權(quán)益？
趙星海律師：考慮到目前房屋內(nèi)的惡性死亡案件的查詢渠道不是很順暢，公安機關(guān)對于此類的涉及刑事案件、自殺或者煤氣中毒等慘死的人員信息均不對外公開信息，即便律師也不是可以輕易查詢到的，所以，購買方需要了解這些情況的，要和房東充分的溝通并親自到房屋小區(qū)、居委會、派出所進行走訪了解。
故意隱瞞兇宅信息 司法部三種處理方式
騰訊房產(chǎn)：業(yè)主在不知情的情況下買到了兇宅，該房買賣合同有效嗎？有什么救急途徑可以為購房者處理該問題?
趙星海律師：對于業(yè)主故意隱瞞兇宅信息，將房屋出售給購買方的，目前司法部門傾向于三種處理方式：1、業(yè)主欺詐，撤銷買賣合同；2、業(yè)主的行為違反公序良俗合同無效；3、因為兇宅，致使購買方購買房屋買賣合同目的無法實現(xiàn)，解除買賣合同。
中介隱瞞“兇宅”實情 無權(quán)收取中介費且需賠償損失
騰訊房產(chǎn)：通過中介購買，如果中介未告知購房者實情，可以向中介討要中介費嗎？
趙星海律師：如果中介公司在目前知曉該房屋為兇宅的情況下，或者與出售方一起隱瞞購買方，按照法律規(guī)定中介公司除了無權(quán)收取中介費以外，還應(yīng)當賠償購買方的損失。
公序良俗需遵守 誠信交易當為先
騰訊房產(chǎn)：本次案件，在上海是否具有普遍性，在全國范圍內(nèi)有什么影響？
趙星海律師：兇宅的案件，本身就是小眾的案情。但是法院通過對本案的最終處理，向社會大眾宣導(dǎo)則這樣一個信息：公序良俗也是我們需要遵守的規(guī)則；任何行為均應(yīng)當誠信；在本案中，作為出售方應(yīng)當將房屋內(nèi)的實際發(fā)生過的情況明確的告知購買方，讓購買方自己來決定是否購買，以什么樣的價格購買。
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在沒有“兇宅數(shù)據(jù)庫”的情況下，如果意外買到兇宅之后能否退房？對此，曾經(jīng)經(jīng)手過一起兇宅買賣糾紛的趙星海律師告訴記者，近年來司法上對“在不知情情況下購買兇宅”的案例，已經(jīng)從不支持退賠到逐步轉(zhuǎn)向支持。
買兇宅曾遭房東否認
在采訪時，趙星海告訴記者一例他經(jīng)手的上?！笆桌慌薪灰谉o效的兇宅案例”。2010年12月，市民曾先生花了91萬元，貸款48萬元買下浦東新區(qū)花山路一處房產(chǎn)。想等原本租住的房子租約到期后，稍微裝修后，搬新家。一年后，經(jīng)好心的鄰居提醒，才知道購買的房屋內(nèi)曾發(fā)生過惡性兇殺事件。了解到真實情況后，曾先生找到了賣家，但賣家卻矢口否認。
記者曾查閱了相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，這起兇殺案曾經(jīng)被滬上多家媒體報道過：32歲的孫建國由于在做生意過程中與其母親呂桂勤和弟弟孫興國產(chǎn)生矛盾。2010年7月23日，兄弟間再次發(fā)生爭執(zhí)，孫建國在租屋內(nèi)用錘子、尖刀等兇器將母親和弟弟兩人殘忍殺害并拋尸。就是這套位于浦東新區(qū)花山路的房子，事后被業(yè)主委托給遠離該房屋的中介掛牌出售。
價格或成兇宅交易關(guān)鍵
買到這樣的房子，購房者是否可要求“退房”？當時經(jīng)過對整個事實確認后，浦東法院判定，撤銷房屋交易合同，賣家退換91萬元房款并承擔曾先生部分交易稅費。理由是，該房屋雖然在實物形態(tài)上沒有受損，但因人們普遍對兇殺事件的恐懼心理及對曾經(jīng)發(fā)生兇殺案件的房屋的忌諱心態(tài)，房屋的價值會貶損，且購房者的生活質(zhì)量會因此受到影響。
趙星海說：“在明知發(fā)生兇殺事件時業(yè)主隱瞞交易，有違誠實守信原則，所以予以撤銷合同，支持購房者退房。”
記者在采訪中獲悉，也有少部分的購房者其實并不太介意住兇宅，關(guān)鍵的還是要看價格。鏈家地產(chǎn)告訴記者：“對于兇宅，一般其價格會下浮一至三成，只要價格合適還是會有買的?！鄙虾Ｊ桌慌薪灰谉o效的兇宅案例中，原告方提起訴訟的一個原因也是房東給出的房價和周邊正常房價幾乎一樣。
建議合同進行約定
趙星海告訴記者，近年來司法上對“在不知情情況下購買兇宅”的案例，已經(jīng)從不支持退賠到逐步轉(zhuǎn)向支持?！皟凑ǔ７譃榘l(fā)生過暴力兇殺、自殺和自然死亡的房屋三種，如果沒有特別的約定，一旦買了屬于前兩種情況的兇宅，法律上是比較支持退房的?！?
律師表示，因為刑事案件不對外進行公開，非正常死亡事件也涉及到個人隱私等問題無法查詢。即便聘請律師往往也無法調(diào)查的到。
目前，比較好的方法就是在簽署的買賣合同當中，明確約定要求房東告知有可能影響到該房屋居住及交易價值的重大事項，比如近期是否發(fā)生兇殺案件、房屋周圍是否有不適合居住的情況及因素；買賣合同當中亦應(yīng)當約定，如果房東沒有如實告知的話，購買方有權(quán)解除本買賣合同并要求房東承擔違約責任。
據(jù)報道，國內(nèi)房產(chǎn)中介日前宣布，將在北京市場建立一個記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫，并且承諾如果客戶在不知情的情況下買到的房屋是兇宅，該公司將以最高原價進行回購。那么，“兇宅數(shù)據(jù)庫”是否存在法律上的漏洞？上海房產(chǎn)中介有沒有提供類似服務(wù)，對此記者進行了調(diào)查。
鏈家首推“兇宅數(shù)據(jù)庫”
“經(jīng)過了將近半年的醞釀和準備，我們才推出兇宅數(shù)據(jù)庫這樣一項服務(wù)?！辨溂业禺a(chǎn)的相關(guān)負責人告訴記者，通過例行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有超過五成的消費者認為房產(chǎn)交易風險正在逐步加大，其中包括房產(chǎn)存在瑕疵、法律糾紛等問題，買房人遇到兇宅就是其中一個問題。對此，鏈家地產(chǎn)建立了這樣一個記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫，對購房客戶在買房時進行風險提示，如果客戶在不知情的情況下買到的房屋是兇宅，公司將以最高原價回購。
記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫又是從何而來的？該中介一位內(nèi)部人士表示，一是通過司法和公安渠道獲悉，二是通過其龐大的經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)“街訪排摸”?！版溂以诒本┦袌錾系恼加新食^50%，通過豐富的人脈、龐大的經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)和渠道，能夠排摸出一個比較完整的兇宅數(shù)據(jù)庫?！?
上海未有類似服務(wù)
鏈家地產(chǎn)上海分公司表示，由于公司在上海開展業(yè)務(wù)的時間和規(guī)模還比較有限，目前在上海沒有推出“兇宅數(shù)據(jù)庫”的服務(wù)。而根據(jù)記者了解，滬上所有的房產(chǎn)中介也并沒有類似的服務(wù)。
為什么在上海難以推出這項服務(wù)？上海一家排名前三的中介公司高管告訴記者：“北京的房產(chǎn)中介費比上海要高，像鏈家一般取費是2.2%的中介費+0.5%的擔保服務(wù)費，而上海的中介費普遍只有2%。所以從成本上說，上海中介沒有更多資金提供額外的增值服務(wù)。”
而且，上海獲取兇宅信息也并不容易?！叭绻忻衲弥T牌號碼來查詢是不是兇宅，是否能夠得到答案？”對于記者的提問，閘北公安的一位警官給出了否定的回答：“不可能！因為這不屬于警方信息公開的范疇之內(nèi)。”一般來說，如果購買房子要獲知是不是兇宅，只能通過周邊鄰居旁敲側(cè)擊和房東自己的介紹。
“兇宅”信息涉及隱私
“兇宅目前還不是一個法律概念，而是一般民間約定的概念。”上海申駿律師事務(wù)所趙星海律師告訴記者，所謂“兇宅”一般包括三個層面：一是指發(fā)生過暴力兇殺的房屋，其次是發(fā)生過自殺行徑或意外死亡的房屋，第三是發(fā)生過自然死亡的房屋。“兇宅主觀上會對居住人造成心理恐懼，客觀上會造成房屋價值的貶損。”
趙星海認為，作為一種服務(wù)告知客戶，鏈家的舉動無可厚非。“但房屋的信息畢竟屬于隱私范疇，如果房產(chǎn)中介商將此‘廣而告之’，會造成房價的貶損和房東信息的泄露，這是有違法律精神的。一對一地告知確切需要買房的客戶，是比較合理的做法?！?
法律人士表示：依據(jù)誠實信用原則，房東理應(yīng)將房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過的惡性兇殺事件如實告知購買方，由購買方來自己決定是否選擇購買曾經(jīng)發(fā)生過惡性兇殺事件的房屋；若房東表示已經(jīng)將該惡性兇殺事件告知了購買方，應(yīng)當承擔舉證責任；在房東沒法證明自己已經(jīng)告知的情況下，構(gòu)成欺詐。購買方有權(quán)撤銷房屋買賣合同，要求返還房款賠償損失。
