[摘要]最近，關(guān)于意外買(mǎi)到兇宅之后能否退房的問(wèn)題，引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議。北京有地產(chǎn)中介公司自建兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)，緊接著由網(wǎng)友自建的北上廣三地的兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)也悄然上線(xiàn)。
騰訊大申房產(chǎn)訊（編輯 蔣碧涵）最近，關(guān)于意外買(mǎi)到兇宅之后能否退房的問(wèn)題，引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議。為此，特意采訪(fǎng)了經(jīng)手上?！笆桌慌薪灰谉o(wú)效的兇宅案例”的原告律師--上海申駿律師事務(wù)所趙星海律師，為大家解讀“兇宅”的相關(guān)法律問(wèn)題。
兇宅數(shù)據(jù)庫(kù) 易對(duì)售房者造成名譽(yù)侵權(quán)
騰訊房產(chǎn)：近日，北京有地產(chǎn)中介公司自建兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)，緊接著由網(wǎng)友自建的北京上海廣州三地的兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)也悄然上線(xiàn)，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)的公布對(duì)相關(guān)業(yè)主有什么樣的影響，他們可以通過(guò)什么樣的法律途徑來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益?
趙星海律師：這個(gè)涉及到2個(gè)問(wèn)題，1、這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)里的內(nèi)容是不是準(zhǔn)確？2、即便準(zhǔn)確，你是否有權(quán)發(fā)布這樣的信息？
如果信息不準(zhǔn)確會(huì)對(duì)出售房屋的業(yè)主造成名譽(yù)侵權(quán)，致使業(yè)主無(wú)法出售房屋或者市場(chǎng)價(jià)值貶值；對(duì)于此類(lèi)糾紛，業(yè)主可以要求網(wǎng)站或者信息發(fā)布者刪除信息，賠償損失。
購(gòu)房者取證 查詢(xún)渠道不順暢
騰訊房產(chǎn)：業(yè)主在購(gòu)房或者租房前，可以通過(guò)什么途徑有效地取證，以后是否能夠沿用本次案件的處理方法來(lái)保障購(gòu)房者的權(quán)益？
趙星海律師：考慮到目前房屋內(nèi)的惡性死亡案件的查詢(xún)渠道不是很順暢，公安機(jī)關(guān)對(duì)于此類(lèi)的涉及刑事案件、自殺或者煤氣中毒等慘死的人員信息均不對(duì)外公開(kāi)信息，即便律師也不是可以輕易查詢(xún)到的，所以，購(gòu)買(mǎi)方需要了解這些情況的，要和房東充分的溝通并親自到房屋小區(qū)、居委會(huì)、派出所進(jìn)行走訪(fǎng)了解。
故意隱瞞兇宅信息 司法部三種處理方式
騰訊房產(chǎn)：業(yè)主在不知情的情況下買(mǎi)到了兇宅，該房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？有什么救急途徑可以為購(gòu)房者處理該問(wèn)題?
趙星海律師：對(duì)于業(yè)主故意隱瞞兇宅信息，將房屋出售給購(gòu)買(mǎi)方的，目前司法部門(mén)傾向于三種處理方式：1、業(yè)主欺詐，撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同；2、業(yè)主的行為違反公序良俗合同無(wú)效；3、因?yàn)閮凑?，致使?gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，解除買(mǎi)賣(mài)合同。
中介隱瞞“兇宅”實(shí)情 無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)且需賠償損失
騰訊房產(chǎn)：通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)，如果中介未告知購(gòu)房者實(shí)情，可以向中介討要中介費(fèi)嗎？
趙星海律師：如果中介公司在目前知曉該房屋為兇宅的情況下，或者與出售方一起隱瞞購(gòu)買(mǎi)方，按照法律規(guī)定中介公司除了無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)以外，還應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)買(mǎi)方的損失。
公序良俗需遵守 誠(chéng)信交易當(dāng)為先
騰訊房產(chǎn)：本次案件，在上海是否具有普遍性，在全國(guó)范圍內(nèi)有什么影響？
趙星海律師：兇宅的案件，本身就是小眾的案情。但是法院通過(guò)對(duì)本案的最終處理，向社會(huì)大眾宣導(dǎo)則這樣一個(gè)信息：公序良俗也是我們需要遵守的規(guī)則；任何行為均應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信；在本案中，作為出售方應(yīng)當(dāng)將房屋內(nèi)的實(shí)際發(fā)生過(guò)的情況明確的告知購(gòu)買(mǎi)方，讓購(gòu)買(mǎi)方自己來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)，以什么樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。
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在沒(méi)有“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”的情況下，如果意外買(mǎi)到兇宅之后能否退房？對(duì)此，曾經(jīng)經(jīng)手過(guò)一起兇宅買(mǎi)賣(mài)糾紛的趙星海律師告訴記者，近年來(lái)司法上對(duì)“在不知情情況下購(gòu)買(mǎi)兇宅”的案例，已經(jīng)從不支持退賠到逐步轉(zhuǎn)向支持。
買(mǎi)兇宅曾遭房東否認(rèn)
在采訪(fǎng)時(shí)，趙星海告訴記者一例他經(jīng)手的上?！笆桌慌薪灰谉o(wú)效的兇宅案例”。2010年12月，市民曾先生花了91萬(wàn)元，貸款48萬(wàn)元買(mǎi)下浦東新區(qū)花山路一處房產(chǎn)。想等原本租住的房子租約到期后，稍微裝修后，搬新家。一年后，經(jīng)好心的鄰居提醒，才知道購(gòu)買(mǎi)的房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)惡性?xún)礆⑹录?。了解到真?shí)情況后，曾先生找到了賣(mài)家，但賣(mài)家卻矢口否認(rèn)。
記者曾查閱了相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，這起兇殺案曾經(jīng)被滬上多家媒體報(bào)道過(guò)：32歲的孫建國(guó)由于在做生意過(guò)程中與其母親呂桂勤和弟弟孫興國(guó)產(chǎn)生矛盾。2010年7月23日，兄弟間再次發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，孫建國(guó)在租屋內(nèi)用錘子、尖刀等兇器將母親和弟弟兩人殘忍殺害并拋尸。就是這套位于浦東新區(qū)花山路的房子，事后被業(yè)主委托給遠(yuǎn)離該房屋的中介掛牌出售。
價(jià)格或成兇宅交易關(guān)鍵
買(mǎi)到這樣的房子，購(gòu)房者是否可要求“退房”？當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)整個(gè)事實(shí)確認(rèn)后，浦東法院判定，撤銷(xiāo)房屋交易合同，賣(mài)家退換91萬(wàn)元房款并承擔(dān)曾先生部分交易稅費(fèi)。理由是，該房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒(méi)有受損，但因人們普遍對(duì)兇殺事件的恐懼心理及對(duì)曾經(jīng)發(fā)生兇殺案件的房屋的忌諱心態(tài)，房屋的價(jià)值會(huì)貶損，且購(gòu)房者的生活質(zhì)量會(huì)因此受到影響。
趙星海說(shuō)：“在明知發(fā)生兇殺事件時(shí)業(yè)主隱瞞交易，有違誠(chéng)實(shí)守信原則，所以予以撤銷(xiāo)合同，支持購(gòu)房者退房?！?
記者在采訪(fǎng)中獲悉，也有少部分的購(gòu)房者其實(shí)并不太介意住兇宅，關(guān)鍵的還是要看價(jià)格。鏈家地產(chǎn)告訴記者：“對(duì)于兇宅，一般其價(jià)格會(huì)下浮一至三成，只要價(jià)格合適還是會(huì)有買(mǎi)的?！鄙虾Ｊ桌慌薪灰谉o(wú)效的兇宅案例中，原告方提起訴訟的一個(gè)原因也是房東給出的房?jī)r(jià)和周邊正常房?jī)r(jià)幾乎一樣。
建議合同進(jìn)行約定
趙星海告訴記者，近年來(lái)司法上對(duì)“在不知情情況下購(gòu)買(mǎi)兇宅”的案例，已經(jīng)從不支持退賠到逐步轉(zhuǎn)向支持?！皟凑ǔ７譃榘l(fā)生過(guò)暴力兇殺、自殺和自然死亡的房屋三種，如果沒(méi)有特別的約定，一旦買(mǎi)了屬于前兩種情況的兇宅，法律上是比較支持退房的?！?
律師表示，因?yàn)樾淌掳讣粚?duì)外進(jìn)行公開(kāi)，非正常死亡事件也涉及到個(gè)人隱私等問(wèn)題無(wú)法查詢(xún)。即便聘請(qǐng)律師往往也無(wú)法調(diào)查的到。
目前，比較好的方法就是在簽署的買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，明確約定要求房東告知有可能影響到該房屋居住及交易價(jià)值的重大事項(xiàng)，比如近期是否發(fā)生兇殺案件、房屋周?chē)欠裼胁贿m合居住的情況及因素；買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中亦應(yīng)當(dāng)約定，如果房東沒(méi)有如實(shí)告知的話(huà)，購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)解除本買(mǎi)賣(mài)合同并要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)報(bào)道，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介日前宣布，將在北京市場(chǎng)建立一個(gè)記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且承諾如果客戶(hù)在不知情的情況下買(mǎi)到的房屋是兇宅，該公司將以最高原價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。那么，“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”是否存在法律上的漏洞？上海房產(chǎn)中介有沒(méi)有提供類(lèi)似服務(wù)，對(duì)此記者進(jìn)行了調(diào)查。
鏈家首推“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”
“經(jīng)過(guò)了將近半年的醞釀和準(zhǔn)備，我們才推出兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)這樣一項(xiàng)服務(wù)?！辨溂业禺a(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，通過(guò)例行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有超過(guò)五成的消費(fèi)者認(rèn)為房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)正在逐步加大，其中包括房產(chǎn)存在瑕疵、法律糾紛等問(wèn)題，買(mǎi)房人遇到兇宅就是其中一個(gè)問(wèn)題。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)建立了這樣一個(gè)記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)購(gòu)房客戶(hù)在買(mǎi)房時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，如果客戶(hù)在不知情的情況下買(mǎi)到的房屋是兇宅，公司將以最高原價(jià)回購(gòu)。
記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫(kù)又是從何而來(lái)的？該中介一位內(nèi)部人士表示，一是通過(guò)司法和公安渠道獲悉，二是通過(guò)其龐大的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“街訪(fǎng)排摸”?！版溂以诒本┦袌?chǎng)上的占有率超過(guò)50%，通過(guò)豐富的人脈、龐大的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)和渠道，能夠排摸出一個(gè)比較完整的兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)?！?
上海未有類(lèi)似服務(wù)
鏈家地產(chǎn)上海分公司表示，由于公司在上海開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)間和規(guī)模還比較有限，目前在上海沒(méi)有推出“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”的服務(wù)。而根據(jù)記者了解，滬上所有的房產(chǎn)中介也并沒(méi)有類(lèi)似的服務(wù)。
為什么在上海難以推出這項(xiàng)服務(wù)？上海一家排名前三的中介公司高管告訴記者：“北京的房產(chǎn)中介費(fèi)比上海要高，像鏈家一般取費(fèi)是2.2%的中介費(fèi)+0.5%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，而上海的中介費(fèi)普遍只有2%。所以從成本上說(shuō)，上海中介沒(méi)有更多資金提供額外的增值服務(wù)?！?
而且，上海獲取兇宅信息也并不容易?！叭绻忻衲弥T(mén)牌號(hào)碼來(lái)查詢(xún)是不是兇宅，是否能夠得到答案？”對(duì)于記者的提問(wèn)，閘北公安的一位警官給出了否定的回答：“不可能！因?yàn)檫@不屬于警方信息公開(kāi)的范疇之內(nèi)?！币话銇?lái)說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)房子要獲知是不是兇宅，只能通過(guò)周邊鄰居旁敲側(cè)擊和房東自己的介紹。
“兇宅”信息涉及隱私
“兇宅目前還不是一個(gè)法律概念，而是一般民間約定的概念?！鄙虾Ｉ牝E律師事務(wù)所趙星海律師告訴記者，所謂“兇宅”一般包括三個(gè)層面：一是指發(fā)生過(guò)暴力兇殺的房屋，其次是發(fā)生過(guò)自殺行徑或意外死亡的房屋，第三是發(fā)生過(guò)自然死亡的房屋?！皟凑饔^上會(huì)對(duì)居住人造成心理恐懼，客觀上會(huì)造成房屋價(jià)值的貶損。”
趙星海認(rèn)為，作為一種服務(wù)告知客戶(hù)，鏈家的舉動(dòng)無(wú)可厚非?！暗课莸男畔吘箤儆陔[私范疇，如果房產(chǎn)中介商將此‘廣而告之’，會(huì)造成房?jī)r(jià)的貶損和房東信息的泄露，這是有違法律精神的。一對(duì)一地告知確切需要買(mǎi)房的客戶(hù)，是比較合理的做法?！?
法律人士表示：依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，房東理應(yīng)將房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的惡性?xún)礆⑹录鐚?shí)告知購(gòu)買(mǎi)方，由購(gòu)買(mǎi)方來(lái)自己決定是否選擇購(gòu)買(mǎi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)惡性?xún)礆⑹录姆课?；若房東表示已經(jīng)將該惡性?xún)礆⑹录嬷速?gòu)買(mǎi)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任；在房東沒(méi)法證明自己已經(jīng)告知的情況下，構(gòu)成欺詐。購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求返還房款賠償損失。
