房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后,就具有法律效力。無論是抵押權(quán)人,還是抵押人,都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。
作為抵押人來說,應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款,數(shù)額相對較小,而且歸還時間較長,銀行在計算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時,已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此,每一期歸還的數(shù)額都是相同的,如果貸款人沒有特殊情況,一般都能按期歸還。
但是,遇到特殊情況,如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因,有的貸款人確實無法按期歸還貸款。
作為貸款銀行來說,要維護銀行的利益,就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息,這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時還款,銀行并不一定立即行使抵押權(quán),但積累到一定程度,銀行就會行使這一權(quán)利。
這時,貸款人就要根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還,就可以考慮臨時接濟,歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難,就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。比如,征得銀行同意,將購買的房屋轉(zhuǎn)讓,用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款,并征得銀行同意,由新的購買者與銀行訂立抵押合同,由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。這雖然不是理想的方法,但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決,要主動得多,經(jīng)濟損失也更小。