[摘要]當(dāng)他簽下購(gòu)房合同后，卻發(fā)現(xiàn)所購(gòu)別墅的房屋類型并非住宅，而是辦公樓。產(chǎn)權(quán)說(shuō)是50年，實(shí)際上只剩下40年。
在售樓處打出的橫幅廣告中，“辦公”二字比其他字樣明顯要小?！盎▓@獨(dú)棟別墅，200多平方米，總價(jià)298萬(wàn)元起，毗鄰正在建設(shè)的地鐵17號(hào)線朱家角站?！焙担ɑ┱f(shuō)，雖然最近樓市相對(duì)低迷，但海上公館的推銷廣告還是瞬間打動(dòng)了他，“因?yàn)槭兄行囊惶灼胀ǖ姆孔硬畈欢嘁惨?00萬(wàn)元，同等價(jià)位買一套別墅還是很誘人的”。
然而，當(dāng)他簽下購(gòu)房合同后，卻發(fā)現(xiàn)所購(gòu)別墅的房屋類型并非住宅，而是辦公樓。
而且，這套別墅土地的使用期限為“2005年10月28日至2055年10月27日”，現(xiàn)房要到2015
年9月才交房：“產(chǎn)權(quán)說(shuō)是50年，實(shí)際上只剩下40年！”
市民：簽完合同才發(fā)現(xiàn)買了辦公樓
今年8月的一個(gè)周末，在接到銷售員的電話后，胡淼和朋友駕車，前往青浦區(qū)康園路399弄，實(shí)地查看樓盤。
“當(dāng)天看房的人挺多的?！焙悼戳藰影宸?，覺(jué)得房子造得還不錯(cuò)?！颁N售員說(shuō)，那天成交了很多套?！焙嫡f(shuō)，當(dāng)天確實(shí)有不少人在看房。在這種氛圍下，當(dāng)天下午7點(diǎn)多，胡淼簽訂了合同。
“不是定金合同，直接就是購(gòu)房合同。”據(jù)胡淼介紹，他當(dāng)天支付了不到10萬(wàn)元，作為首付款的一部分，剩余部分約定在一周內(nèi)付清。因尚未付清首付款，他當(dāng)天無(wú)法帶走合同，只是用手機(jī)拍攝了幾張合同照片。
當(dāng)晚回到家后，他和家人再次查看拍攝的合同照片時(shí)才發(fā)現(xiàn)，所購(gòu)別墅的“房屋類型”并非住宅，而是辦公樓。
而且，這套別墅土地的使用期限為“2005年10月28日至2055年10月27日”，現(xiàn)房要到2015年9月才交房：“別墅產(chǎn)權(quán)說(shuō)是50年，實(shí)際上只剩下了40年！”
“有種被欺騙的感覺(jué)?！焙邓记跋牒?，覺(jué)得開(kāi)發(fā)商已涉嫌擅自改變土地使用用途：“批的是綜合用地，是用來(lái)建設(shè)辦公、商業(yè)等公共設(shè)施用房的，現(xiàn)在卻把它用來(lái)建別墅，建住宅，我擔(dān)心以后會(huì)不會(huì)有問(wèn)題?！?
胡淼認(rèn)為，該樓盤以“別墅”為名進(jìn)行銷售，給自己造成了誤導(dǎo)，銷售人員也沒(méi)有對(duì)“房屋類型”作出清晰的提示，遂于簽約第二天給銷售人員發(fā)了一份函，要求取消那份購(gòu)房合同。
對(duì)于胡淼的說(shuō)法，銷售人員顯然無(wú)法認(rèn)同?！澳f(shuō)您被欺騙了，這是沒(méi)有的事?！币幻N售員發(fā)給他的短信說(shuō)：“300多套別墅，您覺(jué)得可能用來(lái)辦公嗎？而且哪里有辦公的會(huì)這樣（做）建筑，那不虧死”，“最重要的一點(diǎn)，您從中午一直談到晚上7點(diǎn)，對(duì)小區(qū)全面了解了才簽的合同，有監(jiān)控為證，怎么去欺騙您”。
最后，這名銷售人員勸他：“我覺(jué)得您有必要去把余款付清，不然會(huì)產(chǎn)生違約金的”。
銷售方：首付、產(chǎn)權(quán)年限等已提前告知
8月22日，記者致電海上公館的銷售熱線，就胡淼所反映的問(wèn)題進(jìn)一步咨詢。
接線的銷售人員說(shuō)，他們不可能不告訴購(gòu)房者實(shí)情：“購(gòu)房合同上都寫得清清楚楚，我們也不希望到了簽合同時(shí)，購(gòu)房者怪我們沒(méi)講清楚拒簽合同，那我們就白辛苦了?！?
“我們都是嚴(yán)格按照房管部門的要求，購(gòu)房合同上還有一個(gè)特別告知，我們是辦公樓性質(zhì)，不同于住宅，只有50年產(chǎn)權(quán)，水電煤都會(huì)貴一些，不能遷戶口。”海上公館一名銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，“更何況我們的付款方式是首付50%，貸款只能貸10年，利率要上浮10%，這些都是繞不過(guò)去的，因?yàn)槲覀兪巧虡I(yè)地產(chǎn)。”
“不能因?yàn)橘?gòu)房者自己想違約，就說(shuō)開(kāi)發(fā)商有問(wèn)題，就說(shuō)開(kāi)發(fā)商騙你，大家都要講道理?！痹撠?fù)責(zé)人認(rèn)為，雙方簽訂的是真實(shí)的購(gòu)房合同，作為一個(gè)成年人，合同上都寫得清清楚楚，根本就不存在欺騙的問(wèn)題。
對(duì)于違約的消費(fèi)者，該負(fù)責(zé)人直言，不排除訴諸法律的可能。
那么，綜合用地究竟能否用來(lái)建別墅呢？
“這種情況在上海非常普遍，所有的酒店式公寓都是辦公性質(zhì)的，這其實(shí)是行業(yè)里的一個(gè)規(guī)則，也不是我們一家這樣做?！痹撠?fù)責(zé)人直言，實(shí)際上，朱家角這個(gè)片區(qū)就沒(méi)有住宅用地，這里的別墅都是辦公性質(zhì)的，美蘭湖、松江也都有類似性質(zhì)的別墅。
“就是因?yàn)橥恋厥褂媚晗薅?，這個(gè)房子的價(jià)格才打了6到7折，我們每平方米單價(jià)是1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元，周邊別墅是2.2萬(wàn)—2.3萬(wàn)元?！彼f(shuō)，“如果客戶覺(jué)得不放心，完全可以去買70年的住宅別墅，利益和風(fēng)險(xiǎn)都是對(duì)等的，這需要客戶自己來(lái)評(píng)估這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”
[現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查]
廣告上“辦公”字樣較小
銷售員未諱言商業(yè)性質(zhì)
8月21日，記者以普通購(gòu)房人的身份，找到售樓處，一名莊姓銷售員接待了記者。
海上公館，又名水都南岸二期，在網(wǎng)上房地產(chǎn)上登記的名稱是“水都南岸生活廣場(chǎng)”。
記者注意到，售樓處一層的房頂上拉著一面橫幅，寫著“水都南岸榮膺上海2014年7月辦公成交面積TOP1”，只是中間“辦公”兩個(gè)字寫得相對(duì)很小。售樓處一進(jìn)門的右手邊，貼著幾張A4紙打印的商品房預(yù)售許可，字體很小，要湊上去才能看到房屋類型為“辦公樓”。
在去看樣板房的路上，莊先生連珠炮一般介紹了該樓盤：“這里是商業(yè)地產(chǎn)，不限購(gòu)，50年的房子，土地是2005年拿的，到明年交房時(shí)10年已經(jīng)過(guò)去了；水電煤按酒店式公寓來(lái)算，比民用的要貴，物業(yè)費(fèi)差不多2.8元一平方米；公積金不好用的，首付一半，貸款一半；戶口遷不進(jìn)來(lái)，但可以注冊(cè)公司。”
根據(jù)青浦區(qū)水、電、煤客服熱線提供的數(shù)據(jù)，辦公樓性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，天然氣的價(jià)格與民用的一樣，約2.5元/立方米；水費(fèi)民用價(jià)格為3.45元/噸，商業(yè)用水約5元/噸；商業(yè)用電峰時(shí)段價(jià)格為1.11元/度（民用0.617元/度），谷時(shí)段價(jià)格為0.527元/度（民用0.307元/度）。
“便宜有便宜的道理?！鼻f先生算了一筆賬，類似的住宅別墅70年產(chǎn)權(quán)，差不多要賣500萬(wàn)元，“節(jié)省下來(lái)的錢，存到銀行里，繳繳水電煤也夠了”。
最后，莊先生直言不諱：“這等于是在政策上打了個(gè)‘擦邊球’，在商業(yè)的土地上建了別墅的房子。”
那么，50年的土地使用期限到期后，怎么辦？莊先生說(shuō)，目前政策還沒(méi)有規(guī)定。
[業(yè)內(nèi)說(shuō)法]
律師：50年期滿后存在不確定性
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展認(rèn)為，既然這類房子是合法審批的，也是可以辦理產(chǎn)權(quán)的，那么意味著這類房子是合法的，只是辦公用房作為住宅使用，除了平時(shí)的使用成本比較高外，另一個(gè)問(wèn)題是，土地使用權(quán)50年到期以后，如何續(xù)期以及是否需補(bǔ)繳出讓金等問(wèn)題，存在不確定性。
克 而 瑞上海研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，從某種意義上，開(kāi)發(fā)商以“別墅”為名進(jìn)行宣傳有點(diǎn)混淆視聽(tīng)，但政府要求體現(xiàn)的辦公性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商也體現(xiàn)了。因此，要提醒市民購(gòu)房需理性，因?yàn)橛胁簧佟百?gòu)房者看房時(shí)很激動(dòng)，結(jié)果簽了合同又后悔了”，“不能只看宣傳語(yǔ)，而應(yīng)以合同文件為主”。
主管部門：廣告與事實(shí)不符可反映
網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，水都南岸生活廣場(chǎng)總套數(shù)610套，可售總套數(shù)264套，已售總套數(shù)346套，合同撤銷總套數(shù)21套。
“合同撤銷算是蠻高的?！鼻嗥謪^(qū)住房保障和房屋管理局一名工作人員說(shuō)，他們?cè)笏寄习渡顝V場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商必須在醒目的地方張貼預(yù)售許可證，且必須向購(gòu)房者解釋清楚，比如房屋性質(zhì)、土地使用期限等。
青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局的工作人員核實(shí)后，確認(rèn)水都南岸生活廣場(chǎng)的“用地性質(zhì)為綜合用地（公共設(shè)施用地），只能建設(shè)辦公、商業(yè)等公共設(shè)施用房，我局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核定的圖紙上明確建筑的使用功能是辦公、商業(yè)，并非住宅”，“購(gòu)房業(yè)主如發(fā)現(xiàn)與銷售的廣告、宣傳不符，可以向相關(guān)部門反映”。
房屋用地小知識(shí)
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年。（2）工業(yè)用地50年。（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。
（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。
（5）綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
根據(jù)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》，公共設(shè)施用地（C）指居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。
