社科院專家:不動產(chǎn)登記不會帶來“降價潮”

  • 來源: 人民日報
  • 2014-09-01 10:11:36
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今年年初,在北京工作的白領(lǐng)張齊準(zhǔn)備自己創(chuàng)業(yè)。急需啟動資金,就到銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款。銀行方面說要查驗其房產(chǎn)真實(shí)性,讓他回去等消息。左等右等,不見回音。再去問,銀行解釋,由于需要到住房和土地兩個部門分別查詢,會耽擱些時間。張齊很無奈,為啥沒有一個統(tǒng)一的信息平臺,能讓銀行迅速了解申請人的情況?

按照日前國務(wù)院法制辦公室公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,今后我國將建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。那時,像張齊這樣創(chuàng)業(yè)的人將不會再遇到這樣的無奈。

實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后,哪些不動產(chǎn)需要進(jìn)行登記?登記是自愿還是強(qiáng)制?公民隱私如何保護(hù)?登記會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響……圍繞這些社會普遍關(guān)心的問題,記者進(jìn)行了采訪。

登記的不只是房產(chǎn)

不動產(chǎn)登記采取自愿原則,但不登記可能出現(xiàn)法律保護(hù)不足的情況

“不動產(chǎn)登記,首先要界定何為不動產(chǎn)”,中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠說,“實(shí)物形態(tài)的土地和土地上下附著的建筑物、構(gòu)筑物、生存物等都是不動產(chǎn)。” 看似專業(yè)的不動產(chǎn)概念實(shí)際上和我們每個人的生活都息息相關(guān),土地、房屋、草原、林地、海域等都屬于不動產(chǎn)范疇。簡而言之,不動產(chǎn)登記就是物權(quán)登記或是權(quán)利登記。不動產(chǎn)登記制度作為一項基本的物權(quán)制度,可以更好地保障不動產(chǎn)交易安全,有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要登記?《征求意見稿》規(guī)定,需要辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利有:集體土地所有權(quán),房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán),森林、林木所有權(quán),耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán),建設(shè)用地使用權(quán),宅基地使用權(quán),海域使用權(quán),地役權(quán),抵押權(quán),以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。很顯然,并非只有房屋所有權(quán)需要登記。

不動產(chǎn)登記是自愿的還是強(qiáng)制的呢?孫憲忠說,不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是,在他看來,這是一種“自愿的強(qiáng)制”。因為如果不到登記機(jī)關(guān)登記,會使房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患?!安粍赢a(chǎn)權(quán)利的擁有并非通過登記產(chǎn)生,但不動產(chǎn)交易作為一種權(quán)利的交易,交易過程中確認(rèn)這些權(quán)利是否存在、如何發(fā)生變動,都要依靠完善的不動產(chǎn)登記?!睂O憲忠解釋。

不動產(chǎn)登記后,私有財產(chǎn)情況會不會外泄?事實(shí)上,為了保護(hù)公民的個人隱私,《征求意見稿》嚴(yán)格限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。

小產(chǎn)權(quán)房是否可以申請登記呢?孫憲忠說,不動產(chǎn)登記是對物權(quán)的登記,前提是這些權(quán)利必須合法、有效。小產(chǎn)權(quán)房目前仍是違規(guī)建設(shè)的,按照“違法者則無權(quán)利”的原則,是不可以申請登記的。

辦證不用多跑腿

將用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

一個城市居民買了一套房,他的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)要分別去土地和住房兩個部門進(jìn)行登記;一個農(nóng)村居民同時承包了耕地和林地,他也分別要去農(nóng)業(yè)和林業(yè)兩個部門進(jìn)行確權(quán)。多跑腿,這是目前人們辦理不動產(chǎn)登記面臨的另一個無奈。

“這是由于我國的不動產(chǎn)是分散登記的,登記職責(zé)分布在多個部門,甚至曾經(jīng)在多個級別,都是各管一攤”,孫憲忠認(rèn)為,作為計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,多部門、多級別登記主要是為了加強(qiáng)行政管理。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,特別是市場經(jīng)濟(jì)對歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高,分散登記的弊端越來越明顯。登記程序、標(biāo)準(zhǔn)各不相同,權(quán)屬證書五花八門,不僅增加老百姓辦證跑腿的成本,還會帶來交易風(fēng)險。

據(jù)了解,目前在我國,建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記,房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記,林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記,水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記,海域使用權(quán)則由海洋部門登記。

去年底召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前已明確,由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé),未來要做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。各地則在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下,結(jié)合本地實(shí)際,將不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個部門。

在今年3月召開的第一次不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議上,國土資源部部長姜大明表示,將用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,用4年時間運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時互通共享和依法查詢,形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

最近,國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時也透露,從2014年開始,力爭1年左右時間基本完成各級職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè);2年左右時間逐步銜接過渡,統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施;3年左右時間全面建立并完善各項制度;4年左右時間建立有效運(yùn)行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。

登記不會帶來降價潮

登記順利完成可以為房產(chǎn)稅征收做好技術(shù)準(zhǔn)備

調(diào)查發(fā)現(xiàn),對于不動產(chǎn)登記的“威力”,公眾首先寄望于其能夠平抑房價。甚至有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也提出,如果不動產(chǎn)登記實(shí)施,房價馬上會下跌的觀點(diǎn)。孫憲忠認(rèn)為,不動產(chǎn)登記的主要意義并不是調(diào)控房價,而在于明晰產(chǎn)權(quán),更有效地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障房屋等不動產(chǎn)的交易安全。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)也提出,對于不動產(chǎn)登記與房價正向聯(lián)動預(yù)期不應(yīng)過高。他分析,就房價本身來說,最終決定因素還是供求關(guān)系。不排除有些家庭或個人由于不愿進(jìn)行登記,而對部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進(jìn)入市場流通,有可能在局部區(qū)域出現(xiàn)供應(yīng)增加導(dǎo)致的房價下行,但是對于不動產(chǎn)登記會帶來降價潮甚至房價崩盤的擔(dān)心則完全沒有必要。

不動產(chǎn)登記是否是今后開征房地產(chǎn)稅的前提?不少業(yè)內(nèi)人士對此持肯定態(tài)度。陳國強(qiáng)認(rèn)為,不動產(chǎn)登記為征收房產(chǎn)稅在技術(shù)條件上做了準(zhǔn)備。如果登記順利完成,房產(chǎn)稅開征就可以進(jìn)入快車道了。他也坦陳,房產(chǎn)稅的出臺、征收還需經(jīng)過多道程序,短期內(nèi)不會落地。

“從長遠(yuǎn)看,推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)當(dāng)說是正面的,是房地產(chǎn)市場步入健康規(guī)范管理的前提。不動產(chǎn)的登記確權(quán)是個摸清家底的過程,尤其對農(nóng)村住房市場而言?!标悋鴱?qiáng)說,黨的十八屆三中全會提出“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”等,都離不開不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。目前農(nóng)村住房市場的存量、規(guī)模都不亞于城市市場,但農(nóng)村住房居住狀況、條件、具體面積等數(shù)據(jù)幾乎是空白,通過不動產(chǎn)登記既可以把這個量摸清,也有助于加強(qiáng)對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的保障。

制度設(shè)計不能且行且看

應(yīng)打消公眾“登記是財產(chǎn)大起底”的疑慮

專家強(qiáng)調(diào),不動產(chǎn)是絕大多數(shù)國民的主要財產(chǎn)形式,不動產(chǎn)登記涉及每個家庭,要在明確根本目的是保障交易安全、保護(hù)權(quán)利人權(quán)益的前提下,做好制度設(shè)計、配套改革等工作。

——不搞另起爐灶。孫憲忠說,推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是要重復(fù)登記,而是在已有成果基礎(chǔ)上進(jìn)行吸納、整合,形成更加高效統(tǒng)一的物權(quán)登記體系。現(xiàn)有的各類不動產(chǎn)權(quán)證書會繼續(xù)有效,今后的登記工作不會影響現(xiàn)有證書的法律效力。

——配合正面引導(dǎo)。對于不動產(chǎn)登記,社會各方面會有不少的顧慮和不理解,陳國強(qiáng)建議,一方面不應(yīng)回避矛盾,對于類似小產(chǎn)權(quán)房等問題如何處理要有明確的思路,另一方面應(yīng)明確登記本身不涉及權(quán)屬來歷,并非“財產(chǎn)大起底”,打消公眾疑慮,讓他們積極配合登記。

——堅持便民利民?!安粍赢a(chǎn)登記是對公眾的物權(quán)進(jìn)行登記,并非行政管理手段,有關(guān)政府部門的觀念應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變?!睂O憲忠說。今后應(yīng)進(jìn)一步厘清政府與市場的關(guān)系,通過整合登記職能,減少辦證環(huán)節(jié),節(jié)省登記費(fèi)用,更好地方便企業(yè)、群眾申請和辦理不動產(chǎn)登記。

——完善制度設(shè)計。陳國強(qiáng)說,因為不動產(chǎn)登記涉及家庭或個人的重要財產(chǎn)信息,登記制度的設(shè)計就不能只著眼登記這一個環(huán)節(jié)。對于采集的信息如何使用、管理,后續(xù)信息如何更新等工作應(yīng)在系統(tǒng)構(gòu)建、啟動之前盡量完善,不能抱著“走一步看一步”的想法。

——做好配套改革。孫憲忠認(rèn)為,從過去的多部門登記改革轉(zhuǎn)為統(tǒng)一登記,原來各部門登記機(jī)關(guān)的人員如何安置,未來是否要建立登記官制度、實(shí)行統(tǒng)一登記后如何建立人員培訓(xùn)制度等,這些配套改革措施都需要盡早做出安排。

 

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