主城區(qū)購房解除限購 買房容易遇到哪些困惑?

  • 來源: 本地資訊都市快報(bào) [微博]
  • 2014-09-01 11:03:32
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今天起,杭州主城區(qū)全面解除限購。政策放開,于是房子再次成為一個(gè)焦點(diǎn)。

買房后房子降價(jià)怎么辦?怎樣才能退房?購房過程中出現(xiàn)問題如何應(yīng)對(duì)?……

我們?cè)诤贾葜鞒菂^(qū)解除限購之際,整理出部分與房屋買賣相關(guān)的典型問題,請(qǐng)律師回答。

什么情形下可以要求退房

問:根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法,消費(fèi)者在怎樣的情形下有權(quán)向開發(fā)商要求退房,退房時(shí)開發(fā)商應(yīng)為消費(fèi)者提供怎樣的幫助?

答:購房人可以向開發(fā)商要求退房的規(guī)定分散于《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中,主要有以下幾種:

(1)商品房面積誤差過大。如果商品房買賣合同中有約定的則按照約定處理,未約定處理方式的,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條的規(guī)定,面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇退房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付清的房?jī)r(jià)款退還給買受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

(2)開發(fā)商遲延交房超過一定期限的。

(3)商品房存有嚴(yán)重質(zhì)量問題。主要是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用;或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

(4)購房者無法取得房屋。如商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;另外,出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致買受人無法取得房屋,買受人也有權(quán)解除合同。

(5)開發(fā)商故意隱瞞真相。指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

(6)因非屬于買受人的原因?qū)е掳唇屹J款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)。

(7)因開發(fā)商原因延遲辦理房產(chǎn)證超過一定期限的。

(8)其他情況(如所購買的商品房屬于司法機(jī)關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的等)。

在具備退房條件時(shí),開發(fā)商除了要與購房者辦理解除合同手續(xù),退還購房款等費(fèi)用外,還需共同去房產(chǎn)交易部門解除該商品房的預(yù)售登記等。

收房時(shí)房子有問題怎么辦

問:我有一套新購商品房,收房時(shí)發(fā)現(xiàn)天花板處有多處漏筋現(xiàn)象,且已出現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象。開發(fā)商說是后澆帶固定方木所用螺桿未清除。我想咨詢下,1.這是否為施工質(zhì)量問題? 2.漏筋且生銹這樣的問題是否存在安全隱患?需要找哪個(gè)部門進(jìn)行檢測(cè)或鑒定? 3.此問題存在,業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)?或者說是否可以要求退房處理?

答:對(duì)于你們問題中的1和2,均需通過法定鑒定機(jī)構(gòu)的檢測(cè)鑒定為準(zhǔn),不能一概而論??上蚍课菟诘氐幕鶎臃ㄔ鹤稍兇祟惖臋z測(cè)機(jī)構(gòu)名錄,你可尋找、委托其中一家單位進(jìn)行檢測(cè)。

由于你是屬于新購商品房,尚處于保修期范圍內(nèi),你可先行要求開發(fā)商進(jìn)行維修解決;如開發(fā)商仍無法解決或不予處理的,你可根據(jù)《杭州市房屋建筑工程施工質(zhì)量投訴處理暫行辦法》的規(guī)定向房屋所在地的建設(shè)行政主管部門反映,并要求開發(fā)商進(jìn)行鑒定、修復(fù)。

對(duì)于質(zhì)量問題是否可退房,還是要在鑒定的基礎(chǔ)上看“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格”或者“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”的程度,如達(dá)到這兩種程度之一,你可要求解除合同和賠償損失,如只是普通的質(zhì)量問題,能通過修復(fù)處理,也不影響你居住的,則你無法據(jù)此要求退房。

房?jī)r(jià)跌了我該怎么辦

問:我在臨平××××買了套單身公寓,交了首付,簽了合同,可是不到一個(gè)月房子每平方米就降了3000元,請(qǐng)問,我如何減少損失呢?現(xiàn)在房產(chǎn)公司說送我們半個(gè)車位。

答:商品房買賣合同簽訂后,房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng),如合同中沒有約定,則一方很難依約主張損失。如出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,實(shí)踐中,買受人通常都是通過與開發(fā)商協(xié)商、談判的方式減少損失的,例如提出要求贈(zèng)送車位,提供其他優(yōu)惠措施等,正如問題中也提到的,開發(fā)商同意贈(zèng)送半個(gè)車位。建議在與開發(fā)商就損失問題達(dá)成一致后,簽訂書面協(xié)議以固定談判成果,將來也可以此督促開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

前任房主的戶口一直沒遷出

問:本人購買的房子,前任房主的戶口一直未遷出,請(qǐng)問有沒有辦法讓其遷出?

答:目前沒有辦法強(qiáng)制其遷出,只能協(xié)商處理。二手房買賣過程中,前任戶口不遷,一直是“老大難”問題,特別是涉及學(xué)區(qū)房的戶口遷移,更是經(jīng)常引發(fā)糾紛。在實(shí)踐中,由于戶口管理屬于公安部門的行政管理范疇,法院不直接受理,故無法通過訴訟方式強(qiáng)制其遷出,公安部門強(qiáng)制將其遷出亦沒有法律依據(jù)。所以,買方在購買二手房時(shí),務(wù)必要考慮前任戶口的情況。

買了一套被保全凍結(jié)的房該怎么辦

問:2011年買了套二手房,買方房屋的契稅證也已辦出。但在辦理房屋交接手續(xù)過程中,因賣方和他的債主之間的原因,賣方的債主把房子保全凍結(jié)了,造成房屋買方賣方買賣合同的程序走到一半被中斷了,現(xiàn)在買方因所有的積蓄買了房也打不起官司了,想問下買方當(dāng)初通過中介和賣方簽的房屋買賣合同是不是一直有效的,沒有期限的?買方應(yīng)該怎么辦?

答:關(guān)于第一個(gè)問題要看房屋買賣合同是如何約定的。在很多二手房買賣合同中有對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理事項(xiàng)做出合同約定,例如買方在一定期限內(nèi)無法取得房屋權(quán)屬證書時(shí),有權(quán)要求賣方退款并承擔(dān)違約責(zé)任等。可以再看一下合同約定。

如合同中沒有約定或約定不明的,實(shí)踐中是由于賣方轉(zhuǎn)讓房屋后,在房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理過程中,房屋被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施,導(dǎo)致買方不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可視為買方合同目的無法實(shí)現(xiàn),買方可以根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定要求解除合同,并要求賣方退款和承擔(dān)違約責(zé)任。

如買方仍然希望合同繼續(xù)履行,盡快辦理房產(chǎn)證的,應(yīng)及時(shí)了解之前爭(zhēng)議的處理和房產(chǎn)解封等的情況,以便根據(jù)實(shí)際情形采取應(yīng)對(duì)措施。

 

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