買房選對城市很重要:一類城市房價(jià)上漲快

  • 來源: 第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
  • 2014-09-04 17:26:41
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2年前,當(dāng)全國主要城市房價(jià)正醞釀新一輪迅猛上漲的時(shí)候,在廣州天河一家金融企業(yè)工作的黃先生也匆忙入市,在緊鄰廣州的老家佛山市南海區(qū)買了一套三居室的新房。

現(xiàn)在黃先生對自己當(dāng)時(shí)的選擇頗為后悔,因?yàn)?年過去,當(dāng)廣州市區(qū)的房價(jià)大多漲了三成后,佛山的房子卻幾乎未動。“相比兩年前,這錢還不如存余額寶。”黃先生說,即便是廣佛同城化已推進(jìn)了五六年,但廣佛之間的房價(jià)仍有巨大鴻溝,例如在廣佛交界處,相隔一兩公里,廣州的樓盤房價(jià)是佛山的2倍以上。

這種差距的背后,本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市行政等級的不同?!兜谝回?cái)經(jīng)日報(bào)》通過對珠三角、閩三角、蘇滬地區(qū)、京津唐地區(qū)主要城市的研究發(fā)現(xiàn),在一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi),行政等級越高的城市,其服務(wù)業(yè)占比也會越高,相應(yīng)的房價(jià)也越高。與之相反,該區(qū)域范圍內(nèi)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的城市,房價(jià)會比服務(wù)業(yè)為主的城市低不少。

三產(chǎn)占比高,房價(jià)就高

一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力,大量的流動人員到大城市后,融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈,這也使得大城市“磁場效應(yīng)”明顯。

有媒體對2013中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首;首都北京排名第二,人口凈流入數(shù)為771.8萬。深圳排在第三,人口凈流入數(shù)為755.59萬。

按照統(tǒng)計(jì),中國人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)。目前中國房價(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。

不過,人口凈流入雖然重要,但并非影響房價(jià)的唯一要素。例如,東莞人口凈流入位居全國第四,為643萬,是戶籍人口的3.46倍;佛山人口凈流入位居全國第八,為348萬,與戶籍人口基本相當(dāng)。但這兩個(gè)城市的房價(jià)均未過萬,與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。

同樣的情況也出現(xiàn)在閩南和蘇南。以泉廈為例,改革開放后憑借民營輕工業(yè)的蓬勃興起,泉州的人口凈流入達(dá)到136萬,泉州的經(jīng)濟(jì)總量高居福建第一,但至今泉州的房價(jià)也就相當(dāng)于廈門的1/3多一點(diǎn)。

這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。例如,在珠三角地區(qū),廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%,服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為70.6%。深圳三產(chǎn)占比56.5%,東莞三產(chǎn)占比53.8%,佛山占比為36.1%,中山為42%。

在閩南,廈門三產(chǎn)占比達(dá)51.6%,泉州僅為34.9%。在長三角,南京和上海三產(chǎn)占比分別為54.4%和62.2%,而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區(qū),北京三產(chǎn)占比高達(dá)76.9%,天津只有48.1%,重工業(yè)城市唐山則只有32.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》說,服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市,往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷,整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升,產(chǎn)業(yè)品質(zhì)在提升?!靶碌漠a(chǎn)業(yè)會對相應(yīng)的地產(chǎn)市場產(chǎn)生新需求。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后,往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面,此類物業(yè)對于房價(jià)的帶動作用很高?!?

其次,服務(wù)業(yè)背后也是引起城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的內(nèi)容。尤其是包括咨詢、會計(jì)、奢侈品商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)入,提高了城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu),推動了物價(jià)和房價(jià)的上漲。第三,服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市,就業(yè)接納能力強(qiáng),人口導(dǎo)入快,自然會引起房價(jià)的上漲。

廈門市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授對本報(bào)稱,隨著城市的發(fā)展,中心城市的制造業(yè)不斷向郊區(qū)和周圍城市轉(zhuǎn)移,大城市中心城區(qū)逐漸以服務(wù)業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了收入水平,而收入水平又影響了房價(jià)走勢。

李友華分析說,像佛山、泉州等以勞動密集型制造業(yè)為主的城市,雖然外來人口也很多,但由于收入比較低、流動性比較強(qiáng),因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效的購買力。相比之下,以服務(wù)業(yè)為主的城市,聚集的高端人才更多,收入比較高,穩(wěn)定性好,他們留下來落戶的機(jī)會、能力和愿望也要強(qiáng)很多。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說,二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同,以二產(chǎn)為主的城市,缺乏白領(lǐng)階層,而以外來進(jìn)城務(wù)工人員為主,雖然外來人口很多,但形不成有效置業(yè),包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)難以發(fā)展。

而像北方一些重化工業(yè)為主的制造業(yè)大市,由于其制造業(yè)主要是大型央企、國企,工業(yè)化進(jìn)程較早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚戶區(qū)改造,這也拉低了房價(jià)。

吸附效應(yīng)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后,對應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級,在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。

例如,在珠三角,廣州和深圳是副省級城市,而其他城市只是普通地級市,整個(gè)廣東省最好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房價(jià)卻相差一倍的背后,正由于廣州和佛山兩座城市的資源不同。

在閩南,廈門是福建唯一的副省級城市,其城市建設(shè)、教育、對外交通等公共服務(wù)均在福建首屈一指,而旁邊的泉州只是普通地級市,城市建設(shè)與廈門有不小距離。

在長三角也是如此,上海作為直轄市,是整個(gè)長三角的龍頭;南京則是副省級省會城市,其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個(gè)地級市所能企及。

“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級是緊密相關(guān)的?!眹?yán)躍進(jìn)說,行政級別高的城市,會帶來更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入,對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會更有優(yōu)勢。“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后,也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現(xiàn),此類福利多,自然會增強(qiáng)城市的競爭力,相應(yīng)的資源價(jià)格自然會上升?!?

另一方面,由于行政級別高,中心地位突出,這些三產(chǎn)占比較高的中心城市對周圍也形成了較強(qiáng)的吸附能力。

以閩南的泉廈為例,改革開放后泉州以紡織鞋帽為主的民營經(jīng)濟(jì)蓬勃興起,在不少企業(yè)做大到一定程度之后,為了吸引研發(fā)營銷等方面的中高端人才,這些大企業(yè)將公司研發(fā)營銷總部搬到了城市環(huán)境更好的廈門,從而帶走了包括稅收在內(nèi)的不少資源。曾經(jīng)有泉州市領(lǐng)導(dǎo)對此憤憤不平。

“這是沒有辦法的事情,你不這么做,要讓人家高端人才來我們這里,他們肯定會猶豫。但到廈門的話,招攬人才就方便很多。”泉州晉江一位企業(yè)家告訴本報(bào)記者。

這也正是以服務(wù)業(yè)為主的中心城市對周圍的吸附作用。表現(xiàn)在樓市上,在民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的泉州,經(jīng)商群體十分龐大,很多人選擇到城市建設(shè)、公共服務(wù)等資源更好的廈門置業(yè)。

同樣的情況也出現(xiàn)在珠三角和長三角。例如東莞、佛山、中山等地的經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá),民間財(cái)富雄厚,但這些地方的中高端購買力還是主要流向了廣深兩個(gè)以服務(wù)業(yè)為主的副省級城市。

張大偉稱,決定未來城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]市房價(jià)走勢最重要的兩個(gè)因素是三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級別高的城市,擁有的公共資源更多,很容易吸附周圍城市的資源,因此像南京,GDP總量不如蘇州、無錫,廈門GDP總量不如泉州,但南京、廈門的房價(jià)卻更高。

 

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