在房?jī)r(jià)回調(diào)之際，地方政府卻在地價(jià)上逆市而行。日前，北京大幅上調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)，而濟(jì)南、江西等地也計(jì)劃調(diào)高基準(zhǔn)地價(jià)。
華南某省國(guó)土資源廳一位處長(zhǎng)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，現(xiàn)在明確要求“土地不能賤賣(mài)”，而且要控制土地出讓節(jié)奏?！巴恋爻鲎屚ǔＳ墒姓▋r(jià)，國(guó)土部門(mén)只是提參考意見(jiàn)?！?
“現(xiàn)GDP方面的考核正在逐漸淡化，我們壓力也小了一些?！痹撎庨L(zhǎng)進(jìn)一步說(shuō)，尤其是在中心城市的核心地段，土地不愁賣(mài)，政府確實(shí)沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。
深圳一家上市房企高管對(duì)記者說(shuō)，土地資源由地方政府壟斷，等開(kāi)發(fā)商手中沒(méi)地了自然要買(mǎi)，政府當(dāng)然不想降地價(jià)。
地價(jià)居高不下
上述華南某省國(guó)土資源廳處長(zhǎng)告訴記者，一般來(lái)講地價(jià)不會(huì)輕易下降，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)增值。很多開(kāi)發(fā)商靠囤地坐享土地增值收益，因此今年政府收回了一些地產(chǎn)商遲遲不開(kāi)發(fā)的地塊。
從目前來(lái)看，土地成交價(jià)格依然居高不下。2014年1-6月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1245元/平方米，同比上漲21%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1758元/平方米，同比上漲24%。直到7、8月份，持續(xù)接近半年的樓市降溫，才逐漸傳遞到了土地市場(chǎng)，但地價(jià)同比也僅有1%和6%的小幅下調(diào)。
上述國(guó)土資源廳處長(zhǎng)表示，賣(mài)地跟賣(mài)房一樣，如果想快點(diǎn)增收就降價(jià)跑量，可能地段較偏的位置會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)地價(jià)，但好地段的土地根本不愁賣(mài)。
由于資金退出二三四線，回歸抗跌性較強(qiáng)的一線城市，也導(dǎo)致了一線城市的土地受到追捧?！按蠹乙桓C蜂來(lái)一線城市，明顯感覺(jué)到今年競(jìng)爭(zhēng)比去年更激烈了，大家都擔(dān)心有錢(qián)買(mǎi)不到地。”深圳某房企投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人說(shuō)。
上述房企投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“一線城市由于土地稀缺，開(kāi)發(fā)商也不愿意降價(jià)賣(mài)?！?
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓告訴記者，廣州地價(jià)不僅沒(méi)有下降，反而有所上調(diào)，上調(diào)的土地集中于城市中心區(qū)及三改區(qū)域或金融區(qū)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，全國(guó)300個(gè)城市共推出23467宗土地，同比減少17%，而成交的土地總數(shù)為18023宗，同比減少24.75%。1-8月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為15332億元，同比減少12.9%。
“因?yàn)橐鎸?duì)前期高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，即使土地流拍，政府也不愿意砸盤(pán)降價(jià)?！鄙钲谝晃环科蟾吖苷J(rèn)為，政府保地價(jià)的動(dòng)力一直沒(méi)有改變，通過(guò)漲房?jī)r(jià)，地價(jià)自然會(huì)上漲，而降地價(jià)與政府財(cái)政創(chuàng)收思路不符。
長(zhǎng)沙一家小型房企負(fù)責(zé)人稱(chēng)，今年土地市場(chǎng)比較冷清，但價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，而政府出讓的土地明顯少于去年，一般在土地出讓前，會(huì)有開(kāi)發(fā)商提前與政府洽談，若開(kāi)發(fā)商有意向，政府才會(huì)拿出來(lái)賣(mài)，否則流拍也不好看，目前成交不多，主要在于開(kāi)發(fā)商很謹(jǐn)慎。
“城投公司也在積極推地，但死活不肯降價(jià)?！痹摲科筘?fù)責(zé)人說(shuō)。
長(zhǎng)沙本土一位國(guó)有房企負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在樓市情況很糟糕，房子難賣(mài)，土地頻現(xiàn)流拍，政府鼓勵(lì)房企拿地，并變相地暗中支持開(kāi)發(fā)商。
政府與開(kāi)發(fā)商的博弈
“今年沒(méi)買(mǎi)地，主要是考慮融資問(wèn)題，加上市場(chǎng)預(yù)期也不明朗，我們?nèi)ツ暝陂L(zhǎng)沙拿的一塊地到現(xiàn)在都沒(méi)開(kāi)工，因?yàn)槎ㄎ皇呛勒?，開(kāi)發(fā)也賣(mài)不出去，而且一旦投錢(qián)進(jìn)去，鏈條就容易斷，對(duì)我們民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，不開(kāi)發(fā)不拿地是最好的選擇。”上述長(zhǎng)沙小型房企負(fù)責(zé)人告訴記者。
在銷(xiāo)售低迷的情況下，標(biāo)桿房企拿地也愈加謹(jǐn)慎。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅1829億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1117億元，同比下降幅度高達(dá)38%。
萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰對(duì)記者表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙下滑，但土地價(jià)格卻沒(méi)有明顯下降，萬(wàn)科對(duì)拿地依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“開(kāi)發(fā)商拿不拿地，主要是以現(xiàn)金流來(lái)衡量。”上述長(zhǎng)沙小型房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，最近又有房企老板跑路，前期高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商玩不下去了，而有錢(qián)的房企等著抄底。
深圳龍華新區(qū)國(guó)土局一位人士告訴記者，今年該區(qū)土地集中在9月份之后出讓?zhuān)鹗純r(jià)是按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)定，由于房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，預(yù)期地價(jià)也會(huì)與前期持平。
據(jù)記者了解，中海地產(chǎn)2013年10月以38.2億元拿下龍華新區(qū)一商住地塊，折合樓面地價(jià)14563元/平方米，預(yù)計(jì)今年四季度將開(kāi)盤(pán)預(yù)售。
據(jù)中海地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，若算上保障房面積，每平方米地價(jià)成本已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元，而今年8月該區(qū)一新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)才2.3萬(wàn)元/平方米，中海地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)陷入尷尬境地。
“如果今年賣(mài)的地價(jià)格低于去年，這對(duì)中海地產(chǎn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)影響很大，因此政府不可能降地價(jià)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
