核心內(nèi)容：賣(mài)房人將房屋賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)房人，這就是一房二賣(mài)。如果遇到一房二賣(mài)情況，我們應(yīng)該怎么處理？處理一房二賣(mài)的情形，要根據(jù)不同情況來(lái)進(jìn)行不同處理。法律快車(chē)小編為您詳細(xì)介紹如何處理一房二賣(mài)的相關(guān)內(nèi)容。
一房二賣(mài)的處理原則是怎樣的？
要了解一房二賣(mài)的處理原則，首先要知道什么是一房二賣(mài)，開(kāi)發(fā)商為什么要選擇一房二賣(mài)？
（一）什么是一房二賣(mài)：
一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。
開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同后一方面考慮到購(gòu)房者可能會(huì)違約的情況怕房子賣(mài)不出去，另一方面以更高的價(jià)格賣(mài)給另一購(gòu)房者，這些都是開(kāi)發(fā)商選擇一房二賣(mài)的原因。
（二）一房二賣(mài)的一般處理：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣(mài)人最主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。對(duì)一房二賣(mài)糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：
1、在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后一個(gè)購(gòu)房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。
一房二賣(mài)中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購(gòu)房者已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)購(gòu)房者享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個(gè)購(gòu)房者因?yàn)橐呀?jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，對(duì)房屋享有的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。前一個(gè)購(gòu)房者產(chǎn)生的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求給付，但是對(duì)房屋來(lái)說(shuō)前一個(gè)購(gòu)房者沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。
根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，開(kāi)發(fā)商對(duì)前一個(gè)購(gòu)房者實(shí)際履行已不能，在該種情形下，前一個(gè)購(gòu)房者不能強(qiáng)制履行購(gòu)房合同。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣(mài)人依《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿足的買(mǎi)受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見(jiàn)利背信而與出價(jià)高的購(gòu)房者成交，對(duì)該房屋的漲價(jià)部分，屬于前一個(gè)購(gòu)房者的可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠(chéng)信原則。
2、在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人將房屋售與前一個(gè)購(gòu)房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
在一房二賣(mài)中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，開(kāi)發(fā)商已非房屋所有權(quán)人。合同法第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。”不屬于出賣(mài)人所有且出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣(mài)他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，即屬于無(wú)權(quán)處分行為。因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)效的，由開(kāi)發(fā)商向后一個(gè)購(gòu)房者承擔(dān)信賴(lài)?yán)娴馁r償。
3、在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶登記的處理。
在一房二賣(mài)中，簽訂了兩次購(gòu)房合同但都沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開(kāi)發(fā)商享有，而兩個(gè)購(gòu)房人都未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。兩個(gè)購(gòu)房者是平等的法律地位，那么法院就會(huì)考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯(cuò)情況、買(mǎi)受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無(wú)效。也就是說(shuō)，如果兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都沒(méi)有辦理過(guò)戶，法院會(huì)區(qū)別不同情況，予以合理的處理。
