買房別被房貸綁架8個還貸方式輕松省大錢

  • 來源: 購房寶典 嘉興日報(bào) [微博]
  • 2014-09-18 09:20:10
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盡量使用公積金貸款

眾所周知,公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多,特別是7折優(yōu)惠利率取消后,兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房,公積金貸款最省錢。

一家國有銀行的理財(cái)師表示,對于首套房使用商業(yè)貸款,想購買二套房的購房者,使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實(shí)施后,二套房首付必須五成,利率最低上浮10%。

公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款,目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可首付兩成,更可享受3.87%的公積金利率,比7折利率還低。

我市住房公積金管理中心相關(guān)人士提醒,公積金貸款上限為50萬元,放貸時間最長30年,如果房價(jià)過高,購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。

變更還款方式省息劃算

目前,多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。

二者的主要區(qū)別在于,前者每期還款金額相同,即每月本金加利息總額相同,客戶還貸壓力均衡,但利息負(fù)擔(dān)相對較多;后者又叫“遞減還款法”,每月本金相同,利息不同,前期還款壓力大,但以后的還款金額逐漸遞減,利息總負(fù)擔(dān)較少。

以貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算)計(jì)算,采用等額本息還款法,利息超過71萬元。

而采取等額本金還款,支付利息款59.6475萬元。兩者相比,利息相差11萬元左右。

值得一提的是,等額本金還款法并不適合所有的購房者,因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu),也就是說早期還款數(shù)額較高,不適合貸款壓力大的家庭。

房貸理財(cái)賬戶節(jié)省貸款利息

對于有固定存款的“房奴”來說,可以通過房貸理財(cái)賬戶達(dá)到用存款抵扣貸款利息的目的。據(jù)了解,部分城市的農(nóng)行、招行等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財(cái)業(yè)務(wù)。

以貸款指南為例,客戶選擇存抵貸這一房貸理財(cái)賬戶后,只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元,即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息,并且卡內(nèi)存款還是活期存款,隨時支取,不受限制。

此類產(chǎn)品均設(shè)有起點(diǎn)。一般起點(diǎn)均為5萬元,也就是說如果賬戶有8萬元,只有3萬元可以參與抵扣房貸,并且抵扣比率各行不一樣。

提前還款選擇縮短期限

隨著銀行優(yōu)惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時,會碰到一個問題,那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算?

理財(cái)師稱,如果單純從節(jié)省利息角度來講,肯定是縮短貸款期限最劃算?!斑x擇哪個方式更省錢其實(shí)很簡單,只要掌握一條,本金還得越多,利息越省”。

另外,銀行理財(cái)師認(rèn)為,提前還貸要算好賬,比如,還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,提前還款的意義就不大。

要不要提前還貸

80后陳誠去年年底在近郊買了一套總價(jià)約80萬的房子,支付了20多萬首付之后,向銀行貸款近55萬,貸款年限20年。在選擇按揭方式的時候,置業(yè)顧問稱有兩種選擇,一種是等額本金法還貸,另一種是等額本息法,并且建議如果要提前還貸,最好選擇前者。

等額本金還款法,即借款人每月以相等的額度償還貸款本金,而利息隨著本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法,則是20年期間,每月償還的房貸金額相同。

在貸款時間相同的條件下,等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此,如打算提前還款,最好選擇等額本金還款法。

陳誠合計(jì)著自己的收入情況,估計(jì)有余力提前還貸,于是他選擇了等額本金法,希望將來能夠少還點(diǎn)利息,“房貸光利息就幾十萬,確實(shí)吃不消”,提到房貸,陳誠一臉苦笑。

提前還貸怎么還

提前還貸包括兩種形式:一種是提前償還部分個人住房貸款;另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如,陳先生申請銀行商業(yè)貸款55萬元,貸款期限為20年,在沒有逾期不還款的前提下,可以分次提前歸還一部分本金,每次提前還款后,相應(yīng)沖減余貸款本金。

銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計(jì)算借款人的月均還款額,直至貸款本息全部還清。

假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為36萬元(本金是27萬元,利息是9萬元),陳先生決定提前還10萬元,那么,本金就只剩下17萬元,利息仍是9萬元。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,提前清償?shù)?0萬元本金在以后期限不再計(jì)息,銀行只就尚未清償?shù)?7萬元本金及3萬元利息,按不變的期限和利率重新計(jì)算月均還款額。

并非所有人都最適宜提前還貸

1.享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因?yàn)槟壳捌哒鄣?年期貸款利率低于5年期存款利率,客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房,銀行將按最新的貸款政策執(zhí)行,基準(zhǔn)利率上浮1.1倍,借款人將得不償失。

2.等額本息還款已經(jīng)超過5年,貸款早期還款中大部分為利息,超過5年再提前還款,可以說本金更多,所以從資金利用的角度來看,可以考慮其他投資渠道,特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

3.等額本金還款期超過三分之一的,第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶,并且還款期已經(jīng)超過了1/3。

提前還貸需要預(yù)約

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,借款人提前還款,要先向銀行提交提前還貸申請,銀行接到客戶提前還貸申請后要審批,時間一般是半個月至一個月不等,現(xiàn)在工行是兩個星期,招行是一個月,建行規(guī)定提前還貸要是1萬元的整數(shù)倍,還有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金等。

所以,有計(jì)劃在年底提前還貸的消費(fèi)者,要到自己貸款的銀行仔細(xì)核對具體相關(guān)規(guī)定后再做打算。

買房難,但你若以為付了首付從此就過上了幸??鞓返娜兆恿说脑挘憔拖脲e了,每月數(shù)千元的房貸也會將你的生活壓迫得疲憊不堪,房貸所需要還給銀行的利息基本超過了本金的一半。如何還貸最省錢,是不少人關(guān)注的重點(diǎn),今天小編就為大家盤點(diǎn)下還貸省錢技巧,讓你的還貸負(fù)擔(dān)減少一倍!

 

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