日前，青島市國土資源和房屋管理局在其網(wǎng)站公布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（青土資房發(fā)[2014]495號，以下簡稱《意見》）指出，對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）購買首套住房，在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠，出售唯一住房又新購住房的居民家庭，償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。
對于此次青島的首套房認(rèn)定新政，科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰昨日（9月24日）接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，按照以前的規(guī)定，“即使賣了再買也按二套（認(rèn)定）”，而今對首套房認(rèn)定趨向?qū)捤桑磥硎滋追坷蕛?yōu)惠多少，還要等細(xì)則。
《意見》要求，青島各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理資金需求，進(jìn)一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對達(dá)到授信條件的開發(fā)貸款，要及時發(fā)放。
此外，《意見》還指出，未來青島還將加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對非重點(diǎn)監(jiān)管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)資質(zhì)等級情況，將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5%~20%；對其他資質(zhì)較低及信譽(yù)不良的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格實施重點(diǎn)監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風(fēng)險。落實好開發(fā)企業(yè)配套費(fèi)后置征收等相關(guān)政策。
“由‘認(rèn)房又認(rèn)貸’變?yōu)椤J(rèn)房不認(rèn)貸’后，名下無房但有貸款記錄的首次置業(yè)者，以及‘賣一換一’的改善人群將會享受首套購房優(yōu)惠，對市場影響較大。”業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前二手房市場上改善性需求占比約為40%，其中至少有八成屬于賣一買一的置換需求，約占32%。這一標(biāo)準(zhǔn)的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市。
今年7月31日，青島市國土資源局和房屋管理局官方微博 “青島房地”發(fā)布消息，宣布部分放寬限購，9月1日再次宣布，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策，由此，青島房地產(chǎn)限購政策全面松綁。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，7月31日青島市部分解除限購后，青島新房和二手房的成交量和成交價格并未出現(xiàn)上漲，在限貸執(zhí)行嚴(yán)格的背景下，取消限購對市場拉動效應(yīng)不大。
一次次政策松綁的背后是青島高居不下的庫存壓力。按照機(jī)構(gòu)此前公布的數(shù)據(jù)，青島在今年1月份商品住宅庫存去化周期為13.7個月，但過了上半年，庫存去化周期明顯上升，比如7月末監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)達(dá)到了26個月。
就在本月初，當(dāng)青島市放松限購政策之時，當(dāng)?shù)貜氖露嗄陿鞘醒芯康膶O杰就表示，接下來青島的信貸政策也將進(jìn)一步放松，在其看來，限購松綁的政策并不徹底，從市場反應(yīng)來看還有空間。
重磅：青島限貸松綁 新政明確放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
繼全面放開樓市限購之后，我市房地產(chǎn)市場再次“松綁”。昨日青島市國土資源和房屋管理局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行青島市中心支行、市住房公積金管理中心、市地方稅務(wù)局、市規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡稱“《意見》”），提出“新六條”以促進(jìn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
其中最為引人矚目的就是“限貸”政策的松綁，文件指出“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定”。
我市全面放開住房限購
文件內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系民生和經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，要切實按照“穩(wěn)增長、保民生、促發(fā)展”的總目標(biāo)，認(rèn)真貫徹落實國家房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”要求，圍繞建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建設(shè)，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，不再實行住房限購政策。積極支持、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場調(diào)結(jié)構(gòu)、保剛需、促改善、穩(wěn)增長，滿足居民多層次的住房需求，推動我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展。
解讀：青島市國土資源和房屋管理局于今年7月31日發(fā)布消息：自2014年8月1日零時起，對黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放開限購政策；對市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上（含144平方米）的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購的政策。
緊接著9月1日，青島市國土資源和房屋管理局再次發(fā)布消息：自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這意味著我市已全面放開限購。
限購政策全面放開后，島城樓市進(jìn)入了活躍時期，開發(fā)商也加大了降價促銷力度，以期扭轉(zhuǎn)持續(xù)了將近一年的滯銷局面。隨之看房量、開盤量、銷售量出現(xiàn)較大幅度的回升，8月全市新房銷量突破萬套。進(jìn)入9月，交易量出現(xiàn)上下波動，市場還存在一定的觀望情緒。
3年建籌公租房不少于3萬套
文件內(nèi)容：將強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，進(jìn)一步完善住房保障體系。逐步建立以公共租賃住房為主體，實物保障和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的住房保障和供應(yīng)體系，統(tǒng)籌解決我市低收入住房困難的家庭、新就業(yè)職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務(wù)工人員的階段性住房需求，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境。持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，在第三個住房保障發(fā)展規(guī)劃期內(nèi)（2014-2016年），保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應(yīng)總量不低于3萬套。在推進(jìn)公租房建設(shè)的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。
全力推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造。重點(diǎn)推進(jìn)集中成片和非集中成片棚戶區(qū)的改造，穩(wěn)步實施城中村改造，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趨于完善，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務(wù)。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團(tuán)購房屋作為安置房源。
促進(jìn)新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)。每年新開工100個新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建“中心城區(qū)-次中心城區(qū)-重點(diǎn)中心鎮(zhèn)-新型農(nóng)村社區(qū)”的新型城鎮(zhèn)體系路線，實現(xiàn)農(nóng)民就地市民化，農(nóng)村集聚地就地城鎮(zhèn)化。
解讀：今年8月1日我市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)和管理的意見》和《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2014-2016年）》，文件指出，在我市第三個住房保障發(fā)展規(guī)劃期（2014-2016年）內(nèi)，保障性住房建籌總量將不低于3.5萬套，其中公租房為3萬套，占房源總量的85%以上。據(jù)初步測算，規(guī)劃期內(nèi)市財政共需投入保障資金大約17.1億元。
與此同時推出保障房新政：從今年8月1日起，青島市現(xiàn)行的保障房分類申請將正式停止，改為統(tǒng)一申請、并軌運(yùn)行，逐步建立以公租房為主體，實物保障和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的住房保障供應(yīng)體系。不再區(qū)分申請房源類型，統(tǒng)一核發(fā)《保障性住房準(zhǔn)予登記通知書》。這一項新規(guī)也是為公租房全面推行做好鋪墊。
唯一房售出后再購房算首套
文件內(nèi)容：按照保障剛需、支持改善、調(diào)節(jié)投資的要求，實行差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)交易市場。
對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。住房公積金管理機(jī)構(gòu)在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。
居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務(wù)發(fā)生時間以定位（安置）協(xié)議簽訂時間或網(wǎng)簽合同簽訂時間孰早為準(zhǔn)。
解讀：此前各金融機(jī)構(gòu)的信貸政策規(guī)定，個人名下唯一住房有貸款，即便貸款還清賣掉后再買一套房，也算作二套房貸，要執(zhí)行二套房貸的首付款比例及利率標(biāo)準(zhǔn)。如今《意見》中指出，唯一住房出售后且還清貸款，再購房按首套房貸認(rèn)定，這無疑是給“限貸”松綁。青島高級分析師張斌指出，首套房貸認(rèn)定和契稅減免，對于購房者是很實惠的利好。文件開頭的發(fā)布單位中“中國人民銀行青島市中心支行”赫然在列，說明此發(fā)布口徑已獲得金融系統(tǒng)認(rèn)可。但是各銀行審核標(biāo)準(zhǔn)仍有可能存在差別，指導(dǎo)性文件后的具體落實有待觀察。
另外文件中對個人購買普通住房契稅減半，對購房者來說負(fù)擔(dān)也將進(jìn)一步減輕，尤其是首次購房者。
商品房預(yù)售價格彈性調(diào)節(jié)
文件內(nèi)容：加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對非重點(diǎn)監(jiān)管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)資質(zhì)等級情況，將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5-20%；對其他資質(zhì)較低及信譽(yù)不良的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格實施重點(diǎn)監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風(fēng)險。落實好開發(fā)企業(yè)配套費(fèi)后置征收等相關(guān)政策。
積極活躍房地產(chǎn)交易市場。以獨(dú)立樓棟作為辦理商品住房項目預(yù)售許可的最低單元。對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預(yù)售價格實行彈性調(diào)節(jié)，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進(jìn)行預(yù)售價格管理。力推適合剛性需求的中小戶型、中低價位樓盤項目加速入市，在預(yù)售審批環(huán)節(jié)主動提前介入，實行一條龍服務(wù)，確保相關(guān)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可一次通過。相關(guān)部門適時舉辦房地產(chǎn)展銷會等活動，進(jìn)一步活躍市場交易。運(yùn)用進(jìn)社區(qū)、登門辦證等手段，提高登記效能，維護(hù)市場秩序。
解讀：自2011年我市實施限購令以來的三年期間，中央層面多次要求地方制定房價控制目標(biāo)，隨后各地根據(jù)要求制定了房價控制目標(biāo)。在此背景下，我市房管部門對商品房預(yù)售審批也加大了管理，根據(jù)項目所在區(qū)域、項目品質(zhì)等不同，設(shè)定價格控制線，并適度上下浮動。如今《意見》中明確指出“以獨(dú)立樓棟作為辦理商品住房項目預(yù)售許可的最低單元。對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預(yù)售價格實行彈性調(diào)節(jié)，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進(jìn)行預(yù)售價格管理”，表明我市房管部門進(jìn)一步放松市場調(diào)控的態(tài)度，加速中低價位樓盤項目入市步伐。
保障性住房用地優(yōu)先供應(yīng)
文件內(nèi)容：進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在做好棚戶區(qū)改造、保障性住房和普通商品住房項目建設(shè)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化事業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)，相應(yīng)增加商業(yè)、金融、娛樂、旅游、養(yǎng)老和健康等新興服務(wù)業(yè)供地比重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。
調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照項目控制和總量控制相結(jié)合、以項目控制為主的原則，結(jié)合保障性住房、拆遷安置住房的數(shù)量和公共基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房的供應(yīng)比例；從嚴(yán)控制144平方米以上的大戶型住房比例。
規(guī)范行業(yè)管理強(qiáng)化風(fēng)險控制
文件內(nèi)容：加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理。鼓勵、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)兼并、重組，支持企業(yè)做強(qiáng)做大，提高抗風(fēng)險能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。健全房地產(chǎn)市場信用管理。研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土資源房管、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)。
