在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下，保障房建設(shè)既是惠民生工程，又是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要力量。但值得注意的是，建設(shè)目標(biāo)的完成卻面臨著近萬(wàn)億的資金缺口。業(yè)內(nèi)人士表示，在單靠財(cái)政資金難以滿(mǎn)足現(xiàn)階段建設(shè)的背景下，保障類(lèi)項(xiàng)目正試圖引入市場(chǎng)化資金得以補(bǔ)充，而這其中，融資模式創(chuàng)新帶來(lái)的保障房定向工具正在補(bǔ)充資金中扛起大梁。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、青海、南京、蘭州等十多個(gè)省市已經(jīng)通過(guò)定向工具為保障房輸血，共計(jì)規(guī)模達(dá)800億元。
去年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》印發(fā)以來(lái)，新一輪棚改明顯提速。2013年改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)320萬(wàn)戶(hù)以上，2014年計(jì)劃改造 470萬(wàn)戶(hù)以上。然而，目前棚改的進(jìn)度與改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村的要求相比，還有較大差距，資金是明顯的短板。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在今年6 月份國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上便指出，棚戶(hù)區(qū)改造目前面臨最大的困難是資金壓力。據(jù)測(cè)算，2017年完成1000萬(wàn)戶(hù)的棚改目標(biāo)，需要大約2.5萬(wàn) 億的資金支持。
住建部部長(zhǎng)陳政高明確表示，對(duì)于保障房建設(shè)，要確保完成全年目標(biāo)任務(wù)不動(dòng)搖，集中研究解決存在的問(wèn)題，保開(kāi)工、保建成，未開(kāi)工的9月份必須全部開(kāi)工。
在數(shù)量高壓、財(cái)政資金不足的背景下，發(fā)債融資正扮演關(guān)鍵角色。近日，浦發(fā)銀行大連分行相關(guān)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，該行已分別為鞍山城投和營(yíng)口城投成功發(fā)行30億元和15億元保障性住房定向工具。
據(jù)介紹，鞍山城投保障性住房定向工具30億元資金用于鞍山市共計(jì)12個(gè)保障性住房的項(xiàng)目建設(shè)，本次30億元募集資金，占總?cè)笨诘?1.3%。營(yíng) 口城投首次發(fā)行的15億私募債主要用于營(yíng)口市16個(gè)保障房項(xiàng)目建設(shè)，占總?cè)笨诘?7%，剩余資金缺口亟待包括定向融資工具等在內(nèi)的各種直接融資方式填補(bǔ)。
定向工具指在銀行間債券市場(chǎng)以非公開(kāi)定向發(fā)行方式發(fā)行的債務(wù)融資工具。其發(fā)行主體一般是具有法人資格的非金融企業(yè)，產(chǎn)品發(fā)行利率、所涉費(fèi)率遵循自律規(guī)則、按市場(chǎng)方式確定。
浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經(jīng)理劉寧寧表示，未來(lái)還將引導(dǎo)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)與浦發(fā)銀行在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)戰(zhàn)略合作。以鞍山城投和營(yíng)口城投為例，還將為企業(yè)注冊(cè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、超短融等?！半m然融資方式一直在創(chuàng)新，但當(dāng)前全國(guó)私募債在保障房融資中，還是扛大梁的?！?
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“現(xiàn)階段棚戶(hù)區(qū)改造資金缺口較大?！庇捎诓糠峙飸?hù)區(qū)改造地區(qū)難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)作，資金平衡難，社會(huì)資金進(jìn)入意愿度較低，資金難做補(bǔ)充。因此利用私募債募集資金是較好的選擇。
今年2月份，福建省首次發(fā)行此類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)支持保障房債務(wù)融資工具。由興業(yè)銀行主承銷(xiāo)的福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具融資5億元。2月28日，中國(guó)建行銀行與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行承銷(xiāo)的保障房專(zhuān)項(xiàng)私募債，債券 融資55億元。5月交行浙江分行與國(guó)開(kāi)行承銷(xiāo)發(fā)行溫州市名城建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司發(fā)行的36億元保障房非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具，專(zhuān)項(xiàng)用于溫州地區(qū)15 個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目。6月30日，由中國(guó)工商銀行主承銷(xiāo)、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行聯(lián)席承銷(xiāo)發(fā)行貴州省首支保障房私募債——貴陽(yáng)市公共住宅投資建設(shè)(集團(tuán))有限公司20億元保障房私募債。陜西省今年也以 省保障性住房建設(shè)工程有限公司為發(fā)行主體，已經(jīng)成功發(fā)行了24.775億元私募債。
不過(guò)，某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)于投資回報(bào)，特別是公租房等依靠租金回籠資金的租賃型保障房，投資回收期長(zhǎng)達(dá)20年以上，不僅本身風(fēng)險(xiǎn)較大，也需要長(zhǎng)時(shí)間占用銀行信貸資金。而對(duì)于債券來(lái)講，其投資者把賺錢(qián)奉為天職，收益率定是首位。
對(duì)此，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行工作人員也坦言利率與風(fēng)控一直是發(fā)行機(jī)構(gòu)最關(guān)注的問(wèn)題。就浦發(fā)來(lái)說(shuō)，專(zhuān)門(mén)成立后續(xù)服務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，指導(dǎo)發(fā)行人合規(guī) 使用募集資金，并定期回訪償債保障措施，監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)?！氨绕鹕鲜鰡?wèn)題，我們認(rèn)為迫在眉睫的是發(fā)債相關(guān)各方要盡快設(shè)立牽頭部門(mén)，完善溝通機(jī)制?！鄙鲜銎职l(fā)銀行相關(guān)人士直言。
該工作人員表示，因?yàn)楸Ｕ戏咳蝿?wù)指標(biāo)是層層分解，國(guó)家分解至各省，再由各省分解到各市、區(qū)的建設(shè)企業(yè)。然而從融資角度來(lái)講，如果由建設(shè)主體獨(dú)立 融資，由于其資質(zhì)一般，融資能力非常有限。為此，他認(rèn)為各省應(yīng)至少通過(guò)市一級(jí)的融資主體進(jìn)行統(tǒng)籌融資，因其良好的資質(zhì)能得到投資人的認(rèn)可，也可降低融資成本，提高融資能力。
保障房建設(shè)未來(lái)投資力度不減
按照計(jì)劃，2014年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬(wàn)套以上(其中各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)470萬(wàn)套以上)，基本建成480萬(wàn)套。為保障完成2014年保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，住建部從今年7月起開(kāi)展了覆蓋全國(guó)各市縣、每個(gè)項(xiàng)目的保障性安居工程建設(shè)巡查工作。而在近日的保障性安居工程巡查匯報(bào)會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高要求，確保完成今年全年目標(biāo)任務(wù)不動(dòng)搖，集中研究解決存在的問(wèn)題，保開(kāi)工、保建成，未開(kāi)工的9月份必須全部開(kāi)工。對(duì)于明年，則要求地方為明年保障性安居工程開(kāi)工做好資金、土地等方面的準(zhǔn)備。這意味著全國(guó)保障房建設(shè)不會(huì)因?yàn)闃鞘械恼{(diào)整而“松勁”。
對(duì)此，住建部政策研究中心原副主任王玨林向上證報(bào)記者表示，保障房建設(shè)是中央政府和各個(gè)地方政府的職責(zé)，因此必須加碼建設(shè)，彌補(bǔ)之前的舊賬。
值得注意的是，掣肘保障房（棚改）的資金問(wèn)題在逐步解決。據(jù)測(cè)算，2017年完成1000萬(wàn)戶(hù)的棚改目標(biāo)，需要大約2.5萬(wàn)億的資金支持。而國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶(hù)區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。
