[摘要]如果婚姻是愛情的墳墓，那么，臨死前看看拿什么來陪葬？離婚主要涉及到夫妻共同財產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問題、共同債務分配等，房產(chǎn)分割逐漸躍居爭奪的首位。
騰訊大申房產(chǎn)訊（編輯 何以軒）婚姻就是一場男人和女人爭奪話語權(quán)、經(jīng)濟權(quán)、掌控權(quán)的戰(zhàn)爭。一個家庭要太平，要么女人犧牲，要么男人退讓，倆人都想占上風，那還有好？一山不容二虎即便是一公和一母。
據(jù)上海民政局婚姻登記處統(tǒng)計，上海2013年辦理離婚登記較去年上升37%，30-40歲年齡段的離婚人數(shù)最多，其中，80后離婚率占比最大。
如果婚姻是愛情的墳墓，那么，臨死前看看拿什么來陪葬？離婚主要涉及到夫妻共同財產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問題、共同債務分配等，房產(chǎn)分割逐漸躍居爭奪的首位。
本期律師嘉賓：姚艷艷律師
本期房談主題：律師解讀離婚房產(chǎn)法律糾紛
騰訊房產(chǎn)：夫妻婚后共同買房，老公未經(jīng)老婆同意擅自將房產(chǎn)賣給他人并過戶，老婆是否可以要回房產(chǎn)？
姚律師：發(fā)生這種情況，一般都是婚后買房，產(chǎn)權(quán)只登記在丈夫一人名下，丈夫在未經(jīng)妻子同意的情況下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。
妻子是否能夠要回區(qū)分兩種情況，首先，如果買受人確實對妻子不同意轉(zhuǎn)讓這個事實不知情，且購買房屋時支付了相應的對價，房屋也已經(jīng)進行了交付或者變更登記，則優(yōu)先考慮善意第三人的利益，妻子不能主張買賣合同無效，但出售房屋所得價款仍為夫妻共同財產(chǎn)，如果因一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋等重大財產(chǎn)給對方造成損失，離婚時另一方可要求賠償。
其次，如果有證據(jù)證明第三人和丈夫惡意串通，或者第三人存在重大過失，或者以不合理的低價轉(zhuǎn)讓，則法院就不會認定第三人屬于善意，妻子可主張合同無效而要回房屋。
在這里有必要給大家交代一下善意取得制度，《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；
除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
騰訊房產(chǎn)：一方擅自將夫妻共有的房屋贈與他人，贈與行為是否有效？另一方能否要回房產(chǎn)？
姚律師：夫妻對共有的財產(chǎn)，具有平等的處理權(quán)，在處理重大財產(chǎn)事項時，應該協(xié)商一致。因此如果配偶一方未經(jīng)協(xié)商一致將房屋等重大財產(chǎn)贈予他人，是侵犯了另一方配偶的共同共有的權(quán)利，配偶有權(quán)主張贈予合同無效。
而對于第三人來講，因是無償取得房屋，故不構(gòu)成善意第三人，因此配偶一方可將房產(chǎn)要回。
騰訊房產(chǎn)：婚后女方父母將房屋贈與女兒，離婚時，男方是否可以分得該贈與的房產(chǎn)？
姚律師：根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第七條的規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。因此男方不得主張共有。
騰訊房產(chǎn)：離婚時首付已付，還沒過戶未取得房屋所有權(quán)，房子怎么分？
姚律師：根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第二十一條規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
因此對此類房屋，離婚訴訟時一般法院不做產(chǎn)權(quán)分割處理，而只是根據(jù)具體情況做出使用權(quán)利，待產(chǎn)權(quán)證拿到后，雙方有爭議可起訴法院要求分割，符合婚姻存續(xù)期間夫妻共同財產(chǎn)的，法院會按照分割夫妻共同財產(chǎn)的原則給予分割。
騰訊房產(chǎn)：為買房夫妻假離婚，不料卻假戲真做，假離婚前有套房，離婚后雙方出資又買了套房，該如何分割？
姚律師：首先，法律上不存在假離婚一說，一旦雙方在民政局協(xié)議離婚或者通過法院訴訟離婚，也就解除了夫妻關系。因此對于第一套房，如果是婚姻存續(xù)期間購買，一般認定為夫妻共同共有財產(chǎn)予以分割，原則上均分。
對于第二套房，因為雙方已經(jīng)離婚，不再具有家庭關系，根據(jù)我國《物權(quán)法》103條規(guī)定，應認定為按份共有關系，處理時應根據(jù)雙方的付款比例確定產(chǎn)權(quán)比例。
騰訊房產(chǎn)：婚前男方家買房出首付，婚后共同還貸，離婚時才知道房產(chǎn)證上寫的是男方父母的名字，房產(chǎn)怎么分？
姚律師：這種情況，如果雙方協(xié)商不成，法院分割時，產(chǎn)權(quán)歸屬于登記產(chǎn)權(quán)人，即男方父母。
對按揭房屋在婚后的增值，應考慮雙方還貸的實際情況，對女方對其作出公平合理的補償。對補償數(shù)額的計算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出對另一方補償?shù)臄?shù)額。
騰訊房產(chǎn)：婚前男方無法貸款買房，只好以他姐姐的名義買房辦貸款，婚后夫妻共同還貸，一直未變更房產(chǎn)證，離婚時房產(chǎn)如何分割呢？
姚律師：處理類似問題，法院會根據(jù)證據(jù)情況看是否能夠證明男方確系借他人名義買房，如果能夠證明，則產(chǎn)權(quán)仍歸屬于男方個人。對于婚后還貸部分和房屋增值部分，法院會根據(jù)以上我們談的原則給予女方經(jīng)濟補償。
騰訊房產(chǎn)：協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中涉及房產(chǎn)分割，應該如何寫？有哪些注意事項呢？
姚律師：房產(chǎn)作為婚姻財產(chǎn)中的重大財產(chǎn)，離婚協(xié)議約定分割時一定要約定的具體可操作，建議明確約定違約責任。比如，離婚時只有唯一一套居住性用房的夫妻，一般約定一方拿房一方拿錢，但如果不明確約定拿房一方一旦不付錢的情況下的違約責任和處理方式，后期另一方的權(quán)利就很難得到保障。
另外一方面，如果房屋涉及到第三方利益，比如涉及到父母或其他家庭成員，分割時，一定要經(jīng)過其他權(quán)利人的書面確認，避免侵犯其他共有人權(quán)利。針對比較復雜的財產(chǎn)分割，建議夫妻離婚時可對專業(yè)人事進行咨詢后再確認分割，避免離婚后在對財產(chǎn)問題糾纏不清。
