[摘要]如果婚姻是愛情的墳?zāi)?，那么，臨死前看看拿什么來陪葬？離婚主要涉及到夫妻共同財產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問題、共同債務(wù)分配等，房產(chǎn)分割逐漸躍居爭奪的首位。
騰訊大申房產(chǎn)訊（編輯 何以軒）婚姻就是一場男人和女人爭奪話語權(quán)、經(jīng)濟(jì)權(quán)、掌控權(quán)的戰(zhàn)爭。一個家庭要太平，要么女人犧牲，要么男人退讓，倆人都想占上風(fēng)，那還有好？一山不容二虎即便是一公和一母。
據(jù)上海民政局婚姻登記處統(tǒng)計，上海2013年辦理離婚登記較去年上升37%，30-40歲年齡段的離婚人數(shù)最多，其中，80后離婚率占比最大。
如果婚姻是愛情的墳?zāi)?，那么，臨死前看看拿什么來陪葬？離婚主要涉及到夫妻共同財產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問題、共同債務(wù)分配等，房產(chǎn)分割逐漸躍居爭奪的首位。
本期律師嘉賓：姚艷艷律師
本期房談主題：律師解讀離婚房產(chǎn)法律糾紛
騰訊房產(chǎn)：夫妻婚后共同買房，老公未經(jīng)老婆同意擅自將房產(chǎn)賣給他人并過戶，老婆是否可以要回房產(chǎn)？
姚律師：發(fā)生這種情況，一般都是婚后買房，產(chǎn)權(quán)只登記在丈夫一人名下，丈夫在未經(jīng)妻子同意的情況下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。
妻子是否能夠要回區(qū)分兩種情況，首先，如果買受人確實對妻子不同意轉(zhuǎn)讓這個事實不知情，且購買房屋時支付了相應(yīng)的對價，房屋也已經(jīng)進(jìn)行了交付或者變更登記，則優(yōu)先考慮善意第三人的利益，妻子不能主張買賣合同無效，但出售房屋所得價款仍為夫妻共同財產(chǎn)，如果因一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋等重大財產(chǎn)給對方造成損失，離婚時另一方可要求賠償。
其次，如果有證據(jù)證明第三人和丈夫惡意串通，或者第三人存在重大過失，或者以不合理的低價轉(zhuǎn)讓，則法院就不會認(rèn)定第三人屬于善意，妻子可主張合同無效而要回房屋。
在這里有必要給大家交代一下善意取得制度，《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；
除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
騰訊房產(chǎn)：一方擅自將夫妻共有的房屋贈與他人，贈與行為是否有效？另一方能否要回房產(chǎn)？
姚律師：夫妻對共有的財產(chǎn)，具有平等的處理權(quán)，在處理重大財產(chǎn)事項時，應(yīng)該協(xié)商一致。因此如果配偶一方未經(jīng)協(xié)商一致將房屋等重大財產(chǎn)贈予他人，是侵犯了另一方配偶的共同共有的權(quán)利，配偶有權(quán)主張贈予合同無效。
而對于第三人來講，因是無償取得房屋，故不構(gòu)成善意第三人，因此配偶一方可將房產(chǎn)要回。
騰訊房產(chǎn)：婚后女方父母將房屋贈與女兒，離婚時，男方是否可以分得該贈與的房產(chǎn)？
姚律師：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第七條的規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。因此男方不得主張共有。
騰訊房產(chǎn)：離婚時首付已付，還沒過戶未取得房屋所有權(quán)，房子怎么分？
姚律師：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第二十一條規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
因此對此類房屋，離婚訴訟時一般法院不做產(chǎn)權(quán)分割處理，而只是根據(jù)具體情況做出使用權(quán)利，待產(chǎn)權(quán)證拿到后，雙方有爭議可起訴法院要求分割，符合婚姻存續(xù)期間夫妻共同財產(chǎn)的，法院會按照分割夫妻共同財產(chǎn)的原則給予分割。
騰訊房產(chǎn)：為買房夫妻假離婚，不料卻假戲真做，假離婚前有套房，離婚后雙方出資又買了套房，該如何分割？
姚律師：首先，法律上不存在假離婚一說，一旦雙方在民政局協(xié)議離婚或者通過法院訴訟離婚，也就解除了夫妻關(guān)系。因此對于第一套房，如果是婚姻存續(xù)期間購買，一般認(rèn)定為夫妻共同共有財產(chǎn)予以分割，原則上均分。
對于第二套房，因為雙方已經(jīng)離婚，不再具有家庭關(guān)系，根據(jù)我國《物權(quán)法》103條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系，處理時應(yīng)根據(jù)雙方的付款比例確定產(chǎn)權(quán)比例。
騰訊房產(chǎn)：婚前男方家買房出首付，婚后共同還貸，離婚時才知道房產(chǎn)證上寫的是男方父母的名字，房產(chǎn)怎么分？
姚律師：這種情況，如果雙方協(xié)商不成，法院分割時，產(chǎn)權(quán)歸屬于登記產(chǎn)權(quán)人，即男方父母。
對按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮雙方還貸的實際情況，對女方對其作出公平合理的補償。對補償數(shù)額的計算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出對另一方補償?shù)臄?shù)額。
騰訊房產(chǎn)：婚前男方無法貸款買房，只好以他姐姐的名義買房辦貸款，婚后夫妻共同還貸，一直未變更房產(chǎn)證，離婚時房產(chǎn)如何分割呢？
姚律師：處理類似問題，法院會根據(jù)證據(jù)情況看是否能夠證明男方確系借他人名義買房，如果能夠證明，則產(chǎn)權(quán)仍歸屬于男方個人。對于婚后還貸部分和房屋增值部分，法院會根據(jù)以上我們談的原則給予女方經(jīng)濟(jì)補償。
騰訊房產(chǎn)：協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中涉及房產(chǎn)分割，應(yīng)該如何寫？有哪些注意事項呢？
姚律師：房產(chǎn)作為婚姻財產(chǎn)中的重大財產(chǎn)，離婚協(xié)議約定分割時一定要約定的具體可操作，建議明確約定違約責(zé)任。比如，離婚時只有唯一一套居住性用房的夫妻，一般約定一方拿房一方拿錢，但如果不明確約定拿房一方一旦不付錢的情況下的違約責(zé)任和處理方式，后期另一方的權(quán)利就很難得到保障。
另外一方面，如果房屋涉及到第三方利益，比如涉及到父母或其他家庭成員，分割時，一定要經(jīng)過其他權(quán)利人的書面確認(rèn)，避免侵犯其他共有人權(quán)利。針對比較復(fù)雜的財產(chǎn)分割，建議夫妻離婚時可對專業(yè)人事進(jìn)行咨詢后再確認(rèn)分割，避免離婚后在對財產(chǎn)問題糾纏不清。
