[摘要]人口的凈流入、小學生數(shù)量的增減雖然影響房價走勢，但并不是影響投資價值的唯一要素。
有分析稱，一座城市的小學生數(shù)量增長較快，房價也較堅挺，但本報記者研究發(fā)現(xiàn)，二者并非完全相關，產(chǎn)業(yè)結構等因素也是參考。相關閱讀：十一購房季罕見遭棄 近三成網(wǎng)友認為房價還要跌
地產(chǎn)研究者劉曉博日前發(fā)現(xiàn)了一項有趣的“小學生理論”，即小學生數(shù)量增長最迅速的城市，往往是房價最堅挺的城市。
廈門就是最好的例子。2008年~2013年，廈門小學生增長了37%；今年8月，廈門成為國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市中，唯一一個房價環(huán)比上漲的城市。
“小學生理論”在其他城市同樣有效。
過去5年，上海、蘇州、深圳等城市小學生增速均超20%，房價上漲也格外明顯。
樓市“小學生理論”
劉曉博統(tǒng)計的47個大中城市小學生變動表顯示，2008年~2013年，小學生人數(shù)的變動情況各不相同，其中目前房價高企的廈門、上海、深圳、北京等城市增速名列前茅，而東北和中西部的一些城市小學生數(shù)明顯減少。
2013年全國小學生人數(shù)比2008年下降了9.4%。但作為中心城市，對周圍地區(qū)尤其是農村都有一定的吸附力，因此大部分中心城市的學生數(shù)增幅高于全國平均水平。
其中，廈門以37%的增速在各大城市中排名第一。廈門的房價也最為堅挺。國家統(tǒng)計局18日發(fā)布70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，8月廈門房價環(huán)比上漲0.2%，成為唯一一個上漲的城市。
今年以來，除了6月份外，其他各月廈門房價指數(shù)均領漲全國，房價之堅挺遠超一線城市。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的8月百城房價指數(shù)顯示，8月廈門房價環(huán)比上漲1.47%，僅次于中山、包頭和常熟三個三四線城市，在主要一二線城市中，廈門增速高居榜首。8月廈門房價為20728元/平方米，比一線城市的廣州高出2709元。
“廈門的城市建設很好，公共資源配套都很不錯，福建很多地方的人都到廈門買房，這幾年一半以上是外地人買走的。”福建一家地產(chǎn)商告訴《第一財經(jīng)日報》，由于廈門土地供應緊缺，需求又很旺，因此廈門的項目效益非常好。
去年上海小學生數(shù)比2008年增長了34%，深圳增長了24.6%，蘇州增長了24%，鄭州增長了23.9%，北京增長了19.5%，南京增長了12.2%，增速皆名列前茅。而這些城市的房價也大多比較高昂，在今年房價下行的過程中相對堅挺。
與此相反的是，東北主要城市的小學生數(shù)均呈現(xiàn)負增長的狀態(tài)。
劉曉博的研究發(fā)現(xiàn)，隨著東北經(jīng)濟的低迷，東北絕大部分中心城市都出現(xiàn)了人口外流現(xiàn)象。比如大連小學生下降16.9%、哈爾濱減少12.1%、長春減少11.2%、沈陽減少5.2%、撫順減少18%、錦州減少15.3%、盤錦減少了14.3%、齊齊哈爾減少了18%、牡丹江減少了27%。
在樓價方面，除了大連，其他城市的房價均保持在較低水平。
在中西部，鄭州2013年小學生數(shù)比2008年增長了23.9%，這是因為鄭州不僅是河南省省會，同時也是河南單極核心城市，對河南省內其他地市有著較大的吸附力。同樣情況的還有長沙和武漢，長沙小學生數(shù)增加了15.9%，武漢也增加了1.2%。
研究員嚴躍進告訴本報記者，由于中心城市的公共資源較好、教育水平較高，而教育又往往跟房產(chǎn)、戶口等緊密相關，因此周圍農村和中小城市為了子女教育，選擇到中心城市置業(yè)。
多重要素決定房價
不過，小學生數(shù)量的增減并非房價唯一的決定要素。
一方面，小學生數(shù)量與經(jīng)濟發(fā)展水平有關，但也與城市對外來人口的配套服務有關。
例如，增幅最快的廈門，外來工子女申請就讀小學，只需提供近一年在廈門務工證明及相應的暫住證、社保、計生證明，即可申請入讀當?shù)毓k學校。本報記者接觸過的多位廈門外來務工人員，均將孩子接到廈門讀書，并且多數(shù)在公辦學校。
另一方面，人口的凈流入、小學生數(shù)量的增減雖然影響房價走勢，但并不是影響投資價值的唯一要素。一個城市房價是否堅挺也與該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結構、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關。
例如東莞的人口凈流入位列全國第四，過去5年小學生數(shù)量增加了24.9%，惠州增加了4.7%，佛山增加了3.8%，均超過全國水平，但這些城市的房價與區(qū)域內的兩個副省級城市深圳和廣州有較大的距離。
同樣的情況也出現(xiàn)在閩南。例如過去5年泉州小學生數(shù)量增加了15.4%，但泉州的房價只有廈門的三分之一左右。
這種差距的背后在于產(chǎn)業(yè)結構的不同。例如，在珠三角地區(qū)，廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%，服務業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為70.6%。深圳第三產(chǎn)業(yè)占比56.5%，東莞第三產(chǎn)業(yè)占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。在閩南，廈門第三產(chǎn)業(yè)占比達51.6%，泉州僅為34.9%。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財富集中度不同，以第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，缺乏白領階層，而以外來進城務工人員為主的城市，雖然外來人口很多，但形不成有效置業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內的服務業(yè)難以發(fā)展。
此外，一個城市某個時期內的房價與供應量有比較大的關系。例如杭州對外來人口的吸引力不小，過去5年小學生數(shù)量也增加了7%，但由于杭州的土地供應量過大，因此今年房價領跌全國。相反，廈門這幾年住宅土地供應可謂寸土寸金，只要有一個好地塊出來，都會引發(fā)眾多房企激烈爭奪。
