[摘要]據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交均價方面，9月北京市二手住宅成交均價為每平方米26450元，環(huán)比下降2.4%。同比去年同期下降7.6%，成交均價1-9月累計(jì)降幅為10%。
隨著全國的各地相繼取消限購政策，央行高調(diào)表態(tài)放水救市，堪比2008年的房地產(chǎn)大拯救終于達(dá)到了最高潮?；仡欉@幾年的嚴(yán)格限購、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學(xué)孟母三遷、反復(fù)騰挪的學(xué)區(qū)房；也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚；更有高房價下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之后成了讓人驚悚的“鬼城”……對于這些樓市怪現(xiàn)象，北京青年報(bào)記者分別予以了梳理。
不僅是學(xué)區(qū)房的高價和較差的自住功能，現(xiàn)在如何讓自家的孩子在上一個好的小學(xué)的同時，還能在6年后再上一個理想的中學(xué)，成了不少想買學(xué)區(qū)房家長糾結(jié)的問題。但正如一位已經(jīng)購買了學(xué)區(qū)房的家長所說，“沒有十全十美的房子，更何況是學(xué)區(qū)房。只要滿足了基本要求就可以了?！?/span>
今年的9月以后，在一家著名企業(yè)工作的李靜緊急給自己的生活設(shè)定了一個新的主題：搞定一套學(xué)區(qū)房。李靜的女兒已經(jīng)快4歲，她覺得起步已晚，迫在眉睫。一個月來，李靜的閑暇時間瀏覽網(wǎng)站的主題從以前的購物、旅游迅速切換為房產(chǎn)中介和幼升小論壇，微信、微博聯(lián)系朋友的主要話題也變成：“我想跟你打聽一下學(xué)區(qū)房的事。”
像李靜這樣的焦慮的家長還有很多。以前買了學(xué)區(qū)房的家長，都沒有后悔的，不用拉下臉面求人，就能讓孩子入了理想的學(xué)校，還可以坐享房價飆升的收益?？墒墙衲暧咨『托∩醯恼咦兓?，現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房要考慮的因素也多了不少，買還是不買，在哪里買，真是大問題。
突變
新政策讓“原來那套不好使了”
李靜來自南方的一個小縣城，一路埋頭苦讀、過關(guān)斬將，在高考時殺進(jìn)了北大。作為資深學(xué)霸，她深知應(yīng)試教育的苦，不想女兒的童年也像自己一樣沒有色彩。但是，內(nèi)心的精英情結(jié)也讓她無法接受女兒進(jìn)入一個毫無亮色的普通學(xué)校。
此前，李靜對學(xué)區(qū)房的這件事并不太上心，因?yàn)樗诘膯挝慌c東城一家著名小學(xué)有共建關(guān)系。而她周圍的朋友以前也通過各種不同渠道將孩子送進(jìn)了理想的小學(xué)。李靜一直覺得，她的女兒找間差不多的小學(xué)應(yīng)該不成問題，不會淪落到只能進(jìn)入家門口的三流小學(xué)的地步。
8月底的一天，李靜偶然得知一位“能量頗大”的老同學(xué)的孩子竟然最終只去了家門口的一家普通小學(xué)，沒能進(jìn)入早就“打好關(guān)系鋪好路”的名校。原因就是今年北京市的幼升小政策發(fā)生了大的變化，原來的那一套都不好使了。李靜頓時感到一陣恐慌，她無法想象自己的女兒進(jìn)入家門口那間主要是打工子弟的學(xué)校。在簡單地了解了入學(xué)政策之后，李靜下了決心：買套學(xué)區(qū)房比什么關(guān)系路子都靠譜。
一個月來，李靜惡補(bǔ)了很多有關(guān)幼升小的政策，說起某某小學(xué)的情況也能如數(shù)家珍。戶口和家都在朝陽的她現(xiàn)在已經(jīng)把范圍縮小到了東城和西城的兩個區(qū)?！耙郧耙部紤]過海淀，但是同事家有些孩子在中關(guān)村牛小，都說孩子負(fù)擔(dān)太重了，上了中學(xué)，海淀的競爭也很激烈。我不想孩子太辛苦?！?/span>
糾結(jié)
高價下難選的學(xué)區(qū)房
李靜在心中默默選擇了東城和西城幾家小學(xué)，不乏最熱門的牛校。東城某學(xué)校附近的一家中介最近給她打來電話：“您要看的這片學(xué)區(qū)房最近價格也落了不少，估計(jì)7萬就能拿下來，運(yùn)氣好的話6萬5可能就能搞定。去年可都是7萬5、8萬以上?！?/span>
李靜曾經(jīng)看過幾套學(xué)區(qū)房，十幾年甚至二十多年前的老樓，沒有電梯和完善的物業(yè)管理，戶型陳舊不便，樓道里堆滿雜物，遍地污漬。可這里就是比那些四環(huán)邊人車分流的花園洋房社區(qū)還要貴很多。單純從居住角度講，她根本就不會接受這樣的房子，但是“學(xué)區(qū)房”的光環(huán)仿佛一下子就淡化了這些不足。
“如果是一年前買學(xué)區(qū)房，我肯定首先顧慮到價格和房屋品質(zhì)，可現(xiàn)在考慮的因素要復(fù)雜得多。”李靜告訴北京青年報(bào)記者，現(xiàn)在根據(jù)東城出臺的政策，不能只看眼前的小學(xué)，還要考慮到未來的中學(xué)：現(xiàn)在住在差小學(xué)邊上，沒準(zhǔn)可以直升一個好中學(xué)；而進(jìn)了好小學(xué)，對應(yīng)的初中卻不理想；住在中等小學(xué)邊上，將來有可能上好初中，也有可能被電腦派位到差初中?！翱磥?，政府就是不想讓你把便宜占盡?！?/span>
李靜說的絕對是實(shí)情，學(xué)區(qū)房的房價現(xiàn)在都是應(yīng)政策而動。據(jù)報(bào)道，2014年的入學(xué)的青年湖小學(xué)新生6年后可直升171中學(xué)。消息發(fā)布后，很多家長為了提前獲得171中學(xué)的敲門磚，春節(jié)前后就籌劃在青年湖小學(xué)片區(qū)內(nèi)購置學(xué)區(qū)房，有的房源一個月內(nèi)每平方米就漲了三萬元。
當(dāng)然，并非所有小區(qū)的居民都能享受到“學(xué)區(qū)”的利好，因?yàn)?71中學(xué)只包含小區(qū)內(nèi)的3棟樓。于是，小區(qū)內(nèi)的房價也會出現(xiàn)兩極分化。而朝陽區(qū)磚角樓北里小區(qū)一位業(yè)主因?yàn)榉孔訉?yīng)的重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)被取消，不得不降低售出預(yù)期，將原來的320萬元報(bào)價調(diào)整為210萬元。
這種局面讓李靜更加的困惑和猶豫?，F(xiàn)在東西城的學(xué)區(qū)房房價已經(jīng)讓自己不堪重負(fù)，如果決策失誤，孩子上不了好中學(xué)，豈不更加痛心？每每想到這里，她就愈發(fā)糾結(jié)。不過不管怎樣，李靜決定還是要提高看房速度，爭取早日讓自己脫離焦慮糾結(jié)的苦海。
務(wù)實(shí)
買學(xué)區(qū)房“犧牲點(diǎn)”不算什么
相比李靜的猶豫糾結(jié)和無法妥協(xié)的名校情結(jié)，張帆的學(xué)區(qū)房購房之旅就顯的很輕松，前后只用了不到半個月就順利簽下買房合同。
張帆的兒子今年剛上幼兒園，學(xué)區(qū)房的事也被提上議事的日程。張帆一家和父母都住在豐臺的一個小區(qū)，但小區(qū)附近沒有什么好學(xué)校。家庭會議之后，全家設(shè)定了理想學(xué)區(qū)房要符合的標(biāo)準(zhǔn)：首先是位于西城，因?yàn)槲鞒堑男W(xué)中學(xué)整體質(zhì)量較高，而且相對比較均勻，少有兩極分化的學(xué)區(qū)；其次是區(qū)重點(diǎn)就可，不追求熱門牛校；三是房屋總價不超過350萬元，最好有三居室，方便老人一起居??；四是最好離現(xiàn)在住處不遠(yuǎn)，即使父母不跟自己住，也可以兼顧。
因?yàn)槟繕?biāo)明確，張帆很快就找到了學(xué)校和房子。學(xué)校是原來宣武區(qū)的一所區(qū)重點(diǎn)的小學(xué)，口碑不錯；房子離學(xué)校走路就幾分鐘，離現(xiàn)在的住處也就不到6公里，總價320萬元，單價大約4.7萬元每平米，70平米的小三居。當(dāng)然，房子很老舊，沒有像樣的客廳餐廳，但是這些缺點(diǎn)靠裝修都可以彌補(bǔ)。
對于這套學(xué)區(qū)房，張帆表示很滿意：“沒有十全十美的房子，更何況是學(xué)區(qū)房。只要滿足了基本的要求就可以了?，F(xiàn)在樓市不太景氣，這個價錢應(yīng)該算是低谷了，即使從投資升值的角度看也應(yīng)該劃算?！?/span>
張帆承認(rèn)自己是一個很務(wù)實(shí)的人。他身邊也有一些同事和朋友的孩子在實(shí)驗(yàn)二小、中關(guān)村一小這樣的牛校上學(xué)。他知道那些朋友為此付出的代價，但覺得自己承受不起也不想承受。有的人一擲千金用錢砸出一條路，有的人本也算有頭有臉，為了孩子上學(xué)卻不得不低聲下氣四處的求人。“孩子的教育應(yīng)該在能力范圍內(nèi)解決，不能強(qiáng)努，否則大人孩子都受苦。”不久前，一個上司的孩子因?yàn)椴贿m應(yīng)牛校，在糾結(jié)掙扎了兩年后，還是轉(zhuǎn)學(xué)去了私立學(xué)校。這件事愈發(fā)使張帆堅(jiān)定了自己的信念。
買下了學(xué)區(qū)房，張帆全家又拴上了房貸的枷鎖，每月15000元的房貸倒也在承受的范圍內(nèi)，但全家不再可能像以往那樣經(jīng)常瀟灑地出國旅游，也不能隨心所欲地購買心頭所好?！氨绕鸷⒆拥慕逃颓俺?，這點(diǎn)兒犧牲真不算什么?！?/span>
前景
市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房“逆市上揚(yáng)”
從均價的差別來看，2014年上半年重點(diǎn)學(xué)區(qū)房(市重點(diǎn)和區(qū)重點(diǎn))的成交均價與非重點(diǎn)學(xué)區(qū)房相差1.4萬元，價差幅度達(dá)到39.8%，高于2013年上半年的1.1萬元和37.5%的幅度。從成交占比情況來看，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。
北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，教育資源最好的市重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房，是淡市下唯一實(shí)現(xiàn)價格平穩(wěn)的房源，這在一定程度上體現(xiàn)出了學(xué)區(qū)房的保值性。
從多家二手房中介重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的成交面積檔位看，70平方米以下的1-2居室成交占比最高，為62.3%，高于全市平均水平15.7個百分點(diǎn)。從重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的成交單價檔位來看，單價在5萬至7萬的成交占比為45%，高于全市30.4個百分點(diǎn)。另外，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的套均總價約為352萬，高出一般住宅約60萬元。
