□記者 陳洪娜
2011年8月，婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ?duì)于房產(chǎn)歸屬的規(guī)定，曾一度引發(fā)房產(chǎn)證“加名熱”，以此保護(hù)未將名字寫(xiě)入房產(chǎn)證一方的權(quán)益。如今三年過(guò)去，又逢金九銀十結(jié)婚季，關(guān)心此問(wèn)題的人又多了起來(lái)。
在舟山某企業(yè)工作的馮女士和老公結(jié)婚一年多，婚前男方付首付在定海某小區(qū)買(mǎi)的婚房，房產(chǎn)證上只寫(xiě)了男方的名字，婚后兩個(gè)人一起還房貸，但是根據(jù)《婚姻法》司法解釋?zhuān)ㄈ┮?guī)定，“誰(shuí)付首付房子歸誰(shuí)”，“說(shuō)實(shí)話(huà)，誰(shuí)都不能保證兩個(gè)人能天長(zhǎng)地久過(guò)一輩子，萬(wàn)一婚姻失敗像我這樣的女方權(quán)益怎么保障?”馮女士坦言，于是她想在房產(chǎn)證上加上她的名字。馮女士咨詢(xún)了相關(guān)部門(mén)，但得到的答復(fù)是：房產(chǎn)進(jìn)行“增加共有人”業(yè)務(wù)，需要征得貸款銀行的同意。
新婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ?shí)施以來(lái)，像馮女士這樣想法的人越來(lái)越多，且多為女方，因?yàn)樾碌幕橐龇ń忉屜鄬?duì)來(lái)說(shuō)對(duì)女性不利。那么如何保障“馮女士們”的權(quán)利呢？
房管部門(mén)：房產(chǎn)證加名要征得銀行同意
記者就市民比較關(guān)心的這一問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)采訪了定海區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人?！袄碚撋鲜强梢缘?，但未還完房貸申請(qǐng)加名的情況較復(fù)雜，僅限于婚姻關(guān)系存續(xù)期間配偶加名字。目前來(lái)看，辦理此種情況的‘增加共有人’業(yè)務(wù)手續(xù)較繁雜。 ”專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的鮑副局長(zhǎng)解釋說(shuō)。
他說(shuō)：“現(xiàn)在大多數(shù)年輕人選擇貸款按揭買(mǎi)房，商品房處于抵押狀態(tài)，銀行是抵押權(quán)人，本人進(jìn)行所有權(quán)的變更，有貸款要加名須征得抵押權(quán)人同意。 ”據(jù)他介紹，在房產(chǎn)證上加名字的法律術(shù)語(yǔ)是“房屋所有權(quán)變更登記”，能否進(jìn)行變更登記要看具體情況，看是否有按揭。如果申請(qǐng)人所買(mǎi)房屋的還未做房產(chǎn)證，要進(jìn)行變更登記，原則上是可以的，需夫妻財(cái)產(chǎn)公證約定，如有按揭貸款需抵押權(quán)人同意變更；如果房產(chǎn)證已經(jīng)做出，也需夫妻財(cái)產(chǎn)公證約定，有抵押的需抵押權(quán)人同意變更，個(gè)人是無(wú)權(quán)進(jìn)行變更登記的。
對(duì)此,浙江乾勇律師事務(wù)所劉勇平律師也給出了專(zhuān)業(yè)的解釋?zhuān)榍百?gòu)買(mǎi)的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn),房屋權(quán)屬發(fā)生變更。根據(jù)《物權(quán)法》191條規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。因此,在房產(chǎn)證上加名須征得抵押權(quán)人即銀行的同意，或者還清銀行房貸,辦理注銷(xiāo)抵押后才能加名。
銀行：房貸沒(méi)還完一般不能加名
隨后，記者采訪了我市包括四大行在內(nèi)的多家銀行的客戶(hù)經(jīng)理，大多數(shù)銀行的回答是“房貸沒(méi)還完不能加名”。各行相關(guān)人士表示,銀行不同意給房貸未還清的房屋加名是出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮。因?yàn)殚_(kāi)始辦理貸款的時(shí)候在房管部門(mén)辦理了抵押登記手續(xù),如果要加名字，就需要重新辦理抵押登記手續(xù)，需要先將原先的抵押注銷(xiāo)，然后再辦理新的抵押登記。但是,如果銀行同意先抵押注銷(xiāo)，這時(shí)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露，所以一般銀行是不會(huì)同意在房產(chǎn)證上加名的。
我市只有建設(shè)銀行等個(gè)別銀行可給按揭中的房產(chǎn)加名。據(jù)了解，在該行加名是可以辦理的，但因在辦理過(guò)程中需要注銷(xiāo)抵押即房子處于未抵押狀態(tài)，因此具體操作起來(lái)就非常繁瑣。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，婚前房產(chǎn)婚后加名，其實(shí)增加債務(wù)人對(duì)于銀行是一件好事，因?yàn)閭鶛?quán)更有保障。但銀行變更貸款的申請(qǐng)并不好辦，緣于銀行要走一整套流程，手續(xù)比較麻煩。具體申請(qǐng)可以找到原來(lái)貸款銀行的放貸部門(mén)經(jīng)理，協(xié)商解決。
律師：簽“婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定”最具可操作性
那么，針對(duì)上述情況，有沒(méi)有別的解決途經(jīng)呢?劉勇平律師說(shuō)，目前最具可操作性的就是雙方簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議，將財(cái)產(chǎn)出資、歸屬等做出明確約定，一旦婚姻和情感出現(xiàn)變故，雙方可以理性地處理財(cái)產(chǎn)糾紛。他還指出，因?yàn)榛閮?nèi)財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議一般涉及房屋歸屬權(quán)等大額財(cái)產(chǎn)，如果簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議，最好再對(duì)約定進(jìn)行公證，以便更好的維護(hù)雙方的相關(guān)權(quán)益。
對(duì)于有人提出的“贈(zèng)與公證”，劉勇平則認(rèn)為，簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定相比“贈(zèng)與公證”，法律約束力更強(qiáng)。因?yàn)橘?zèng)與在履行（即房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)）之前對(duì)方可以反悔，如果對(duì)方又把房子通過(guò)公證贈(zèng)與另外一個(gè)人，那么前者就不能得到該房產(chǎn)，“以公證的后一個(gè)時(shí)間為準(zhǔn)。”而婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定只要是雙方的真實(shí)意思表示，財(cái)產(chǎn)屬于有權(quán)處分的就有效，簽字即可，即使毀約也要征得對(duì)方的同意。
劉勇平建議正在談婚論嫁準(zhǔn)備買(mǎi)房的年輕人，結(jié)婚登記前，女方可以與男方一起出資付房子首付款，購(gòu)房合同和房產(chǎn)證上寫(xiě)明雙方的名字，相當(dāng)于合伙購(gòu)房，共同共有?；蛘邔?duì)于雙方的實(shí)際出資額度以書(shū)面的形式進(jìn)行確認(rèn)。
也有法律界人士建議,在婚前房產(chǎn)婚后共同還貸,卻不能加名的情況下,另一方可以保留公共還貸的憑證或銀行轉(zhuǎn)賬記錄，因?yàn)榉ㄔ阂话悴恢С址指町a(chǎn)權(quán),參與還貸方至少可請(qǐng)求返還已出房貸金額。
律師解答
1.婚前購(gòu)房婚后共同還貸的,房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字,離婚時(shí)怎么分配?
劉勇平:一般判房屋歸屬房地產(chǎn)權(quán)證登記一方所有,夫妻雙方共同還貸部分對(duì)半分割，如房屋有升值，則增值部分由房地產(chǎn)權(quán)證登記方補(bǔ)償另一方。
2.離婚時(shí)房貸還未還完的,又如何判?
劉勇平：如是共有房產(chǎn)，法院一般判決房屋歸屬一方所有的,由所有人負(fù)責(zé)還清貸款,另一方未取得產(chǎn)權(quán)的,有權(quán)獲得房屋凈值一半的補(bǔ)償款。
法條鏈接：物權(quán)法第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
