新政出爐 提前還貸還需精打細(xì)算

  • 來源:
  • 2014-10-25 16:38:45
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 新的房貸政策讓不少房貸者考慮是否提前還貸,以便于購買二套住房。對于這個問題,銀行理財師建議購房者進(jìn)一步精打細(xì)算。
  

    首套房貸款還清再購房享受首套房政策,記者近日在本市部分銀行網(wǎng)點采訪時發(fā)現(xiàn),已經(jīng)有不少人來咨詢或辦理房貸業(yè)務(wù),甚至有計劃改善住房的市民,有意提前將首套房貸款還清,以便在購買二套房時能享受到房貸優(yōu)惠政策。

  房貸新政催生還貸熱

  “我申請房貸的時候趕上政策好,商貸利率比基準(zhǔn)打了八折?!眮磴y行咨詢房貸業(yè)務(wù)的市民趙先生告訴記者,他現(xiàn)在有近15萬元的商業(yè)貸款沒還,還有8年按揭貸款才到期。聽說最近房貸政策有可能調(diào)整,他想問問是否有必要提前還貸。

  趙先生說,他的這套按揭住房只有60平方米,經(jīng)過幾年工作有了些積蓄后,他開始考慮換套住房。如果還清房貸之后就能“不認(rèn)貸”的話,那他把現(xiàn)有住房賣掉再買房就能享受首套房的條件了。“首套房的首付至少要交全款的三成,而二套房則至少要六成,這之間的差別可大多了?!壁w先生說,如果買套100萬元的新房,30萬元的首付差別直接決定了能不能辦得了按揭貸款。

  “從國慶節(jié)后第一個工作日開始,就有不少來咨詢、辦理提前還貸業(yè)務(wù)的客戶。”接待趙先生的銀行工作人員介紹,這些客戶大多是想還清房貸之后再按照新標(biāo)準(zhǔn)買套新房?!斑€有的客戶是在9月剛提交房貸申請的,今天可以發(fā)放貸款了,卻告訴我想延期辦理,要等等新政落地后的折扣優(yōu)惠?!?br />
  8.5折利率預(yù)售成主流

  房貸新政“攪亂了”長假后的第一周。在明確的預(yù)期與尚未坐實的現(xiàn)實之間,樓市買賣雙方都有點沉不住氣。不少中介開始了“預(yù)銷售”,樓市變數(shù)激增。

  “您的房貸不是已經(jīng)還清了嗎,再買房就可視作首套,首付三成,利率8.5折。正式合同等到各銀行房貸新細(xì)則下來后再簽。”近些天,在天津南海河教育園附近的幾個售樓處,銷售員們不厭其煩地向買房者解釋。

  “我們這幾天賣了16套新房,是過去兩個月的總和。其中14套房子約定好是基準(zhǔn)利率的8.5折,另2套約定好是基準(zhǔn)利率的9折,正式合同等房貸細(xì)則下來后就簽?!碧旖蛞患曳康禺a(chǎn)中介的銷售經(jīng)理李青告訴記者,目前他們還沒有接到四大行的房貸優(yōu)惠細(xì)則,“各家銀行都在相互觀望,看別人怎么出牌,但‘認(rèn)貸不認(rèn)房’、首套房還清貸款再貸仍算首套,已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝?,畢竟央行和銀監(jiān)會已經(jīng)發(fā)文了?!睋?jù)不完全統(tǒng)計,這兩天,中介經(jīng)辦的新房中,給出的意向性房貸利率大多居于基準(zhǔn)利率的8折至9折之間,以8.5折為主流。

  假離婚不再是“好招”

  而當(dāng)初為了享受首套房優(yōu)惠而假離婚的人,卻因為新政白忙一場,市民程先生夫婦就是其中一例。今年5月,為享受首套房待遇,程先生夫婦辦理了假離婚,協(xié)議名下的兩套房子每人一套。

  然而在他們離婚不到四個月,房貸新政出臺了。按照新政規(guī)定,完全有能力提前還貸的程先生夫婦根本無須離婚。更令人遺憾的是,在假離婚期間,程先生夫婦的感情出現(xiàn)變故,一方不想復(fù)婚。

  “新政落地,真是有人歡喜有人愁啊,那些假離婚的算是白離了?!睆氖路慨a(chǎn)中介工作近10年的朱先生說,“去年國五條出臺以后,大概四五月份假離婚的最多,除了避稅就是規(guī)避二套房的高首付高利率?!?br />
  朱先生告訴記者,以前他在銷售住房時,有不少客戶主動咨詢假離婚事宜。為了促成交易,他和同事們也都曾向業(yè)主或購房者建議過假結(jié)婚、假離婚,“扣除外在因素,假離婚的成本也就是領(lǐng)個離婚證交個工本費(fèi),你不離婚就要多掏幾十萬元,哪個更劃算?”

  如今新政落地,朱先生也松了口氣,“建議別人離婚畢竟不是好事兒,現(xiàn)在總算沒有那么重的負(fù)罪感了。”

  提前還貸還需精打細(xì)算

  新的房貸政策讓不少房貸者考慮是否提前還貸,以便于購買二套住房。對于這個問題,銀行理財師建議購房者進(jìn)一步精打細(xì)算。如果要提前還款,各銀行要收取一定的違約金。大部分銀行是按照提前還款金額的百分比收取,也有些銀行是按照貸款余額的比例收取,有的銀行是收取幾個月的利息,還有些銀行是收取固定的金額。所以想要提前還貸的市民,應(yīng)該先弄清楚自己貸款的銀行提前還款的政策,計算提前還貸的成本,權(quán)衡后再作決定。如果你有好的投資理財?shù)那揽梢员茹y行還貸的利息掙得多,建議應(yīng)該選擇投資。

  如果確定提前還款對自己收益更大,則需要注意三個技巧:首先,貸款人選擇貸款期限越短越好,這樣可以避免不必要的利息損失,因為貸款期限越長,支付的利息越多。其次,在貸款的方式上,貸款人應(yīng)采用“等額本金還款法”。這種還款方式的優(yōu)點是本金保持不變,利息逐步遞減,其間若選擇提前還貸,歸還的本金多,利息支出就相對減少。而等額本息還款法每月償還金額相等,在償還初期利息支出最大,本金最少,以后利息支出逐步減少,本金逐步增加。因此,貸款同樣到某個時點,“等額本息還款法”所要支付的利息高于“等額本金還款法”,而在提前還貸時已支付的利息是不退還的,所以,這樣就相對多支付了許多不應(yīng)該提前支付的利息。最后,如果購房人在看中新房或換大房時,可采用轉(zhuǎn)按、加按、換按方式解決,避免利息損失。

  不過對于那些還款時間已經(jīng)過了一半的市民來說,提前還款就沒有多大必要。因為等額本息還款的還款利息支出通常集中在還款初期。而對于那些等額本息已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的,利息基本上已經(jīng)支付得差不多了,提前還款的部分則更多的是本金,利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大,再選擇提前還貸就沒有多大意義了。

 

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