□記者 陳洪娜 實(shí)習(xí)生 盧妍妤
9月30日，央行出臺房貸新政，涉及“貸清不認(rèn)房”、“最低7折利率”等優(yōu)惠；我市的“人才安居工程”及“企業(yè)人才住房保障2014專項(xiàng)政策”也在如火如荼地進(jìn)行著。這些利好政策無不敲動著遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀望、蠢蠢欲動的改善型購房者的心：價格讓利，意味著他們有了更大的選擇空間，更強(qiáng)的自主性。
業(yè)內(nèi)人士也指出，人們通過改善住房條件，來提高生活品質(zhì)的需求，一直是一種客觀存在。眾多購房者都有心改善住房，尤其現(xiàn)今改善型置業(yè)迎來利好政策，卻也不得面臨諸多難題：如先買還是先賣、換房成本過高等等，究竟該如何買好人生中的第二套房？
房貸新政促生“新剛需”
限購限貸相繼解除后，受直接影響的是改善型置業(yè)者。據(jù)我市多個樓盤的銷售經(jīng)理介紹，房貸新政實(shí)施以來，到樓盤售樓處看房的人中改善型購房者占比變大。作為房貸新政策真正的受益者，大多改善型購房者為能享受到將“二套”變“首套”的優(yōu)惠，紛紛將手中房源掛牌出售，以“賣一”來“買一”，實(shí)現(xiàn)置換。
現(xiàn)居住在定海一老式小區(qū)內(nèi)的沈先生就是置換大軍中的一員，“開放式的小區(qū)，總覺缺少安全感，且停車位又少。而我女兒也在今年考上了舟山中學(xué)，就想著換套離她學(xué)校近點(diǎn)的房子。 ”眼下，購房成了沈先生一家的當(dāng)務(wù)之急。
為了籌到更多的換房資金，沈先生打算賣掉現(xiàn)在的房子，但在中介掛牌了一個多月，也無人問津。正當(dāng)他發(fā)愁時，央行在上個月頒布了“貸清不認(rèn)房”政策。因沈先生已還清了首套房屋的所有貸款，因此他再買第二套也能享受到首套房的優(yōu)惠政策，這就大大降低了置換成本。經(jīng)過商討，他們決定在新城再貸款購置第二套房。
其實(shí)打算換房的“沈先生們”在舟山并不是少數(shù)，無論是以大換小，還是以舊換新，相比首置剛需，改需成了更加迫切的需求，并日漸演變成和首次置業(yè)同樣重要的“新剛需”。
做好了解和規(guī)劃精打細(xì)算降低置換成本
新城拆遷戶帶著一家老小渴望住進(jìn)大戶型；定海居民舊房置換只為好環(huán)境；家有兒女只為擁有一套小型學(xué)區(qū)房；熱熱鬧鬧喜盈門，為兒女購置婚房是大事；囊中羞澀，舊戶換小戶已很滿足……不同的購房者對戶型的大小、地段、價格都有不同的需求?！澳膫€樓盤最適合”、“怎樣置換成本最低”成了購房者們的最關(guān)心的問題。
換房是門技術(shù)活改善型住房選擇得多看配套
買房對于一個家庭來說，是一件大事。而在當(dāng)下“首套房若無貸款記錄或已還清房貸，第二套房均可當(dāng)作首套房去申請貸款”的政策庇護(hù)下，正是購置二套房的好時機(jī)。
另外，響應(yīng)政策為吸引更多改善型購房者，各開發(fā)商紛紛推出或加大改善型房源的優(yōu)惠措施，部分豪宅洋房甚至走起親民路線。這些也都促進(jìn)了島城樓市的成交率，擴(kuò)大了改善型購房者的選擇范圍。中交·南山美廬銷售經(jīng)理金燕紅建議二次置業(yè)者：“新房選擇軟硬環(huán)境皆重要。不僅要考慮開發(fā)商品牌、樓盤的地段、周邊環(huán)境，對于整體的配套設(shè)施都需綜合考量。 ”
想以小換大，對小區(qū)環(huán)境有高要求的購房者，可以考慮中交·南山美廬136m2的洋房或是金色華庭136m2四室兩廳兩衛(wèi)的戶型。要顧全子女讀書問題或是為后代選購婚房的，新城可考慮廣宇·錦瀾公寓88m2小戶型的學(xué)區(qū)房；定?？煽紤]綠城·玫瑰園。想遠(yuǎn)離鬧市，城郊生態(tài)盤是個不錯的選擇，如綠城·長峙島。
記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們給出了以下幾點(diǎn)建議和意見：
1、銀行——提前做好理財規(guī)劃
銀行理財顧問提醒購房者，在第一套未還清貸款的前提下，想要購置第二套房是有些吃力的，并且不能享受到“貸清不認(rèn)房”的優(yōu)惠。建議先賣掉第一套房后，再購置第二套。
多數(shù)理財顧問均表示，改善型置房時要考慮到自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否能夠承擔(dān)外，還應(yīng)考慮到日后的生活費(fèi)用、孩子的教育費(fèi)用、換房后上班交通費(fèi)用的增加等，尤其是那些有學(xué)子的家庭應(yīng)優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費(fèi)用。
2、中介——買與賣的權(quán)衡
勤建中介的林女士向記者透露：“近年來，島城購房一般以定海一套小房，新城一套大房為主。因政策的變動，大批購房者逐漸從觀望轉(zhuǎn)為下單。選房也著重考慮戶型、房產(chǎn)商品牌及價位。 ”林女士建議改善型購房者們，“想要做到購房‘最優(yōu)原則’，就要根據(jù)自身情況，并結(jié)合市場情況及未來走勢而定。最好的方案是‘先賣后買’：依靠賣房的收入來繳納買房的首付款，其不足房款可選擇貸款。 ”
3、開發(fā)商——綜合考慮居住區(qū)域
對住房區(qū)域的選擇一定要經(jīng)過全面的考慮，如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、教育資源等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。
廣宇·錦瀾公寓銷售經(jīng)理金鑫同時提醒二次置業(yè)者：“對于資金寬裕者，可先不用賣房。隨著市場環(huán)境的好轉(zhuǎn)，后續(xù)還將可能推出減稅等政策，二手房市場可能有一定還暖；而對于資金并不寬裕者，賣房買房，要合理定位，盡快出手。 ”
