人民日報:房產市場仍處去泡沫階段 暴漲幾率不大

  • 來源: 人民日報
  • 2014-11-10 14:19:27
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房貸新政提振了市場信心,止跌作用比較明顯

受目前市場供求關系的影響,房價再次暴漲的幾率并不大,“以價換量”仍將是開發(fā)商的主要策略

房地產市場目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對過剩的狀態(tài),房地產市場調整仍處于“去泡沫”階段

提振信心效果顯現

10月第四周一線城市成交量逾1萬套,攀上2014年以來最高點

不久前,央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政:擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,不僅可以再次申請房貸,還可以享受首套房貸優(yōu)惠政策。此外,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,不再以行政手段禁止其貸款,而是由銀行業(yè)金融機構審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

房貸新政的背后,是今年以來房地產市場進入首個市場自發(fā)形成的調整期,以及由此導致的傳統樓市“金九”成色不足。一方面,樓市成交量創(chuàng)下近年來新低。據搜房網數據監(jiān)控中心統計顯示,9月全國主要35個城市新房成交套數同比下降6.14%。以一線城市廣州為例,9月市轄十區(qū)網上簽約面積創(chuàng)近10年新低,去庫存周期攀升至17個月。另一方面,樓市價格回調仍在繼續(xù)。國家統計局最新數據顯示,9月全國70個大中城市房價已全面停止環(huán)比上漲;新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市分別為58個和52個,分別比8月份增加了39個和20個。

“今年樓市調整范圍與程度是前所未有的”,鏈家地產市場研究部張旭分析,今年9月,一二手房價格環(huán)比下降城市分別達69與70個,而在限購調控低谷期的2012年1月,該數據也分別僅為48與54個?!氨据喪袌鲎园l(fā)調整對樓市影響的深度超過以往任何行政性調控政策,影響更大更持久?!?

在此背景下,房貸新政對穩(wěn)定市場預期產生了重要影響。中原地產監(jiān)測的40個重點城市數據顯示,盡管今年“十一”七天商品住宅成交量處于2010年以來最低位,環(huán)比降幅為35%,但此后樓市交易逐步回暖,周交易量連續(xù)突破,特別是10月第四周,一線城市周成交量逾1萬套,攀上2014年以來的最高點。

記者走訪的幾家房地產中介機構均表示,今年“十一”以來,二手房的帶看量明顯增多?!胺抠J新政給10月的市場打了一針強心劑?!睆埿裾f,新增房客源量的提升是市場回暖的重要表征,也是市場后續(xù)發(fā)展的重要條件。

“國慶以來各地成交量明顯上漲,房貸新政和各地松綁政策對市場的影響正逐漸體現?!敝性禺a首席分析師張大偉分析認為,房貸新政提振了市場信心,止跌作用比較明顯,但成交量的反彈幅度依然要看后續(xù)信貸釋放情況。“在限購政策持續(xù)三年而導致剛需透支后,此次房貸新政的主要受益對象即改善型需求,將成為下一階段市場的重要支撐力?!?

房價暴漲的幾率不大

在北京市場,房價顯現出企穩(wěn)跡象

改善型需求確實正在入市。看到房貸新政的新聞后,北京的謝先生放棄了跟隨全家去廣西度假的計劃?!暗米ゾo時間看房子,新盤和二手房都要看,機不可失。”

原來,2011年,隨著女兒的降生、母親搬來同住,謝先生在北京南三環(huán)的一室一廳顯得局促起來。私密空間的缺少不斷誘發(fā)家庭矛盾,讓謝先生感到必須換套大房子?!耙郧暗馁J款政策對我這種換房自住的人挺不公平的”,謝先生說,盡管首套房的貸款已經還清,但根據過去政策換房仍需按第二套房處理,首付7成,利率是基準利率的1.1倍。如今房貸有了新政策,謝先生在十一長假一口氣看了四個新盤、20多套二手房,又咨詢了幾家銀行?!艾F在換房確實可以享受首套房貸政策,首付只需3成,就算利率沒有折扣,買房的壓力也小多了!”

像謝先生這樣的改善型需求確實在加快入市。鏈家地產提供的北京市二手房交易數據顯示,今年6—10月份成交房源總價檔位中,250萬元以下的低價房源成交占比在10月份明顯下降,而250萬元—400萬元檔位的房源成交占比增幅較大;10月27日單日網簽成交達到了632套的年內最高,這些跡象都在一定程度上表明改善性需求客戶正逐漸增多。

房貸新政在降低改善型需求購房成本的同時,也引發(fā)了不少人對房價再次暴漲的擔憂?!皞髁撕镁靡仁?,結果政策力度比預期中的大多了?!眹鴳c期間,北京居民霍小姐每天都能接到四五個中介的電話,問她要不要趁著新政抄底買房,推薦的樓盤從北京到威海,從青島到杭州,不一而足。“本來盼著這次樓市調整,房價能多降些。現在買房只認貸不認房,房價還不又躥高了!”

實際上,在具有標桿意義的北京市場,房價確實顯現出企穩(wěn)跡象。據鏈家地產的數據,國慶期間,北京庫存房源的降價房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%,自今年3月以來首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下調報價的庫存房源比例又下調15個百分點;并且,成交房源議價幅度進一步收窄,新增房源掛牌價則較上周上漲1.3%。

不過,業(yè)內人士普遍認為,受目前市場供求關系的影響,房價再次暴漲的幾率并不大?!胺抠J新政只是穩(wěn)預期,讓市場回暖的核心原因還是8、9月份的房價一直保持在相對平穩(wěn)的低位水平?!睆埿裾f。

在前期庫存尚未消化且下半年新盤集體入市的情況下,“以價換量”仍將是開發(fā)商的主要策略。張大偉分析,今年“十一”假期,武漢、成都、杭州等少部分城市市場成交明顯好于去年同期,除了房貸新政刺激了購房者的入市信心,限購取消又吸引了大量外來人口到省會城市購房外,最重要的是開發(fā)商積極開展“以價換量”,能有效吸引改善型居住需求。

“信貸的落地執(zhí)行、市場本身的供求關系和價格因素仍將是影響市場成交能否持續(xù)復蘇的關鍵因素?!睆埓髠フf,“隨著9—10月供應高峰的來臨,各地的成交也有望達至年內高峰。然而,在目前新盤銷售率、存量等指標壓力之下,開發(fā)商唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰?!?

無法逆轉樓市分化

總體上看,房地產市場的調整可能還需要經過一個階段

“當前房地產市場的一個根本特征是區(qū)域差異,不同區(qū)域房地產市場的發(fā)育程度、面臨的主要矛盾差異很大??傮w上看,房地產市場的調整可能還需要經過一個階段?!眹鴦赵喊l(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌表示,盡管現在出臺了房貸新政,有些地方取消了限購,但總體上房地產市場調整仍處于“去泡沫”階段。

實際上,房貸新政也無法逆轉樓市分化格局。對于不少二三線城市,去庫存依然是重中之重。今年10月11日,青島綠城誠園項目二期釋放出六五折銷售的消息后,引發(fā)老業(yè)主沖擊售樓處。然而,在城鎮(zhèn)常住人口不足北京1/4的青島,商品住宅庫存已是北京的2倍,去庫存周期高達26個月。即使有了房貸新政,“降價跑量”仍是開發(fā)商不得不做出的必然選擇。

“房地產市場目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對過剩的狀態(tài)。要實現房地產市場軟著陸,就必須穩(wěn)步減少住宅新開工面積,防范供給過剩從局部向全國蔓延?!庇啾蟊硎?,今年以來住宅新開工面積大幅回落,市場預期開始調整,對中長期房地產市場的穩(wěn)定運行利大于弊?!半m然近期調整力度較大,整體經濟下行壓力增加,但必須看到,市場調整是房地產業(yè)必須經歷的階段,也是以‘短痛替代長痛’的務實選擇?!?

在穩(wěn)定供給的同時,大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過1套,但不同人群的實際占有并不平衡,住房成套率也有待提高。在住房政策中,也需要補上政策性住房金融體系這條短腿,來更好地支持“住有所居”。

“從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對首次購房和改善性購房支持力度,商業(yè)銀行并未積極響應的情況看,我國必須建立起政策性住房金融體系,以對居民獲取基本住房、適當改善住房條件提供支持,而且這種支持基本不受市場周期的影響,是一種長期制度安排?!鼻迦A大學房地產研究所所長劉洪玉建議。

劉洪玉介紹,目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已大體成型,但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)的研究探索中。在他看來,如果按照今年10月中旬出臺的《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》,實現了住房公積金個人住房抵押貸款資產證券化,就可以有效改善住房公積金體系的流動性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費的能力?!霸倥浜瞎e金異地貸款、資金統籌使用改革,以及擴大制度覆蓋面、統一管理系統、合理分配增值收益、完善監(jiān)管體系、提高透明度等改革,就可以承擔起住房政策中需求端住房金融支持的任務。”

 

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