市場(chǎng)在今年下半年以后轉(zhuǎn)入一個(gè)比較大的上升過(guò)程幾乎是必然的，當(dāng)我們把另外一部分的內(nèi)容討論清楚以后我們就會(huì)知道這一點(diǎn)，它與所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整分流資金，所謂的400點(diǎn)的反彈沒(méi)有任何關(guān)系，完全來(lái)自于自身的邏輯。
我們先把這一部分的內(nèi)容和問(wèn)題放在這里，來(lái)回答另外一個(gè)剛才提出的問(wèn)題，就是我們?yōu)槭裁凑J(rèn)為明年需求劇烈下降的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有那么大。我們看幾方面的內(nèi)容，第一個(gè)，看房地產(chǎn)市場(chǎng)。毫無(wú)疑問(wèn)，今年造成經(jīng)濟(jì)下降造成出鋼產(chǎn)量下降、水泥下降，非常關(guān)鍵的一個(gè)拖累力量是房地產(chǎn)市場(chǎng)的下降。房地產(chǎn)的投資活動(dòng)、房 地產(chǎn)的新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積在今年出現(xiàn)了劇烈的下降。如果我們以30個(gè)大中城市的成交面積來(lái)看，我們可以清楚的看到從2013年11月份到今年7、8月份，成交面積出現(xiàn)了極其劇烈的下降，如果我們以全國(guó)面積的增速來(lái)看，這一對(duì)比幾乎是同樣清楚的，從2013年的年中到今年二季度到三季度之間，整個(gè)需求的增速在劇烈的下降。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的下降，在不太長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)，很快成為房地產(chǎn)投資活動(dòng)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上需求和投資活動(dòng)的整個(gè)減弱，是今年需求下降及其關(guān)鍵的背景。明年的需求在這個(gè)背景上會(huì)不會(huì)繼續(xù)大幅度下降。我們要問(wèn)的問(wèn)題是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售向何處去。
今年9月份、10月份、11月份包括12月份頭兩個(gè)星期，我們看到房地產(chǎn)成交就像股市一樣，房地產(chǎn)的成交突然結(jié)束下降過(guò)程出現(xiàn)了一個(gè)爆發(fā)式的上升，現(xiàn)在絕對(duì)的成交面積，已經(jīng)超過(guò)了2013年的高點(diǎn)，從8月份很低迷的狀態(tài)突然銷(xiāo)售出現(xiàn)很大的加速，并且這一加速看起來(lái)到現(xiàn)在為止還在繼續(xù)。在全國(guó)的數(shù)據(jù)上，轉(zhuǎn)折的表現(xiàn)沒(méi)有這么劇烈，但是非常清楚的是同比增速的下降過(guò)程已經(jīng)結(jié)束，至少我們有把握說(shuō)的是房地產(chǎn)在全國(guó)的數(shù)據(jù)上，銷(xiāo)售面積同比增速的下降過(guò)程已經(jīng)結(jié)束，而如果30個(gè)大中城市在歷史上來(lái)看具有一定的領(lǐng)先性，從這些大中城市的情況來(lái)看，在成交面積上市場(chǎng)在快速恢復(fù)，我曾經(jīng)講過(guò)房地產(chǎn)恢復(fù)發(fā)生在今年四季度是大概率的事件，在今年10月份我們清楚的看到這一轉(zhuǎn)折。
我們看到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售比較穩(wěn)定的領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資的波動(dòng)，領(lǐng)先的時(shí)間周期大概是3-6個(gè)月。即使對(duì)2012年以來(lái)這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整而言，對(duì)于同樣的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的上升和下降，房地產(chǎn)投資活動(dòng)波動(dòng)的彈性在下降，波動(dòng)彈性在下降是因?yàn)榇蠹覍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上開(kāi)始看空，所以，同樣的銷(xiāo)售面積的上升，投資的上升的幅度下來(lái)了，同樣的銷(xiāo)售面積的下降投資的下降幅度要更大，彈性在下降，但是波動(dòng)的方向仍然很清楚的表現(xiàn)出高度的同步性。
所以，如果我們觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，從房地產(chǎn)的成交和他與投資的歷史關(guān)系來(lái)講，我們可以說(shuō)由房地產(chǎn)的下降所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)的下降過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束。但是它正在接近尾聲，它在明年二季度以后，這一下降的力量一定會(huì)耗竭，甚至還會(huì)略早一些。如果以這一歷史關(guān)系來(lái)看，它在明年4月份以后，這一下降的力量就會(huì)耗竭，就會(huì)轉(zhuǎn)入上升過(guò)程，盡管上升的幅度會(huì)很溫和，這是第一個(gè)原因，是我們已經(jīng)看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，并且由此以比較大的概率可以推斷明年4月份以后由此帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)下降的力量就會(huì)耗竭。
再看看第二個(gè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)下降的力量。今年8、9、10月份經(jīng)濟(jì)的下降速度如此之快，是令人以外的，至少是讓我非常的以外。為什么會(huì)出現(xiàn)這么大的下降呢？我們當(dāng)時(shí)很仔細(xì)的檢查了很多數(shù)據(jù)，最后我認(rèn)為我們比較接近找到了它最關(guān)鍵的原因，至少是最關(guān)鍵的原因之一。在這張圖上我們看到的是政府部門(mén)的公共財(cái)政支出增長(zhǎng)情況，政府部門(mén)的公共財(cái)政支出大概占到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重超過(guò)20%，會(huì)在20%-25%之間的某個(gè)水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重不超過(guò)15%，對(duì)于這樣一個(gè)財(cái)政支出活動(dòng)，我們看到今年的7、8月份以后，整個(gè)公共財(cái)政支出的增速出現(xiàn)了劇烈的下降，在最近這兩個(gè)月，公共財(cái)政支出的增速基本上處在零附近的水平。而在今年5、6、7月份這一增速還在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，在整個(gè)需求之中，有如此大比重的一個(gè)部門(mén)，它的增速在很短時(shí)間內(nèi)從兩位數(shù)下降到零，它對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)于信心對(duì)于存貨的影響，一定是不可小視的。來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
