全球新一輪商業(yè)地產(chǎn)泡沫正吹起?

  • 來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
  • 2015-08-21 09:14:31
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新一輪房地產(chǎn)泡沫正在全球積聚,這次輪到了商業(yè)地產(chǎn)?全球?qū)I(yè)投資者認(rèn)為:此次不同于以往,全球低利率環(huán)境創(chuàng)造了房地產(chǎn)的繁榮,但基本面也有改善的跡象。

??全球投資者掃貨商業(yè)地產(chǎn)

2015年二季度,倫敦、中國(guó)香港、大阪和芝加哥的辦公樓估值創(chuàng)下新紀(jì)錄,紐約、洛杉磯、柏林和悉尼房?jī)r(jià)已達(dá)到2009年后的新高。行業(yè)追蹤者真實(shí) 資本(Real Capital)分析稱,全球商業(yè)地產(chǎn)交易可以說(shuō)是量?jī)r(jià)齊升。2015年一季度,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易規(guī)模增幅36%,達(dá)到2251億美元,已經(jīng)超越了 2006年的增長(zhǎng)速度。在歐洲,交易價(jià)值飆升37%,達(dá)到1350億歐元,這是2007年以來(lái)的最高水平。資金正從四面八方流入到商業(yè)地產(chǎn)中。根據(jù)另類資 產(chǎn)追蹤商Preqin的數(shù)據(jù),美國(guó)養(yǎng)老基金將7.7%的資產(chǎn)投資于地產(chǎn),而2011年該比例僅為6.3%。

??除了大型美國(guó)投資機(jī)構(gòu),亞洲和中東的賣家在市場(chǎng)上也越發(fā)活躍。中國(guó)的安邦保險(xiǎn)集團(tuán)2015年2月斥資19.5億美元購(gòu)買了紐約的華爾道夫酒店,創(chuàng)下 美國(guó)酒店界收購(gòu)紀(jì)錄。中國(guó)陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)5月以2.3億美元購(gòu)買了紐約的巴卡拉特酒店,每個(gè)房間的價(jià)格達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的200萬(wàn)美元。中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)和平安保 險(xiǎn)4月花費(fèi)5億美元成為波士頓一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要股東。就在7月,中國(guó)主權(quán)財(cái)富基金又分別在悉尼和墨爾本購(gòu)買了9座辦公樓,以及法國(guó)、比例時(shí)的10座百貨大 樓。


??歐洲的資本也沒(méi)有閑著,投資者正在投入馬德里、都柏林等資產(chǎn)價(jià)格尚未達(dá)到危機(jī)前峰值的市場(chǎng)。美國(guó)M&G房地產(chǎn)公司上月在西班牙做出了首筆投 資,在馬德里市中心斥資9000萬(wàn)歐元購(gòu)買了一座3.5萬(wàn)平方米的閑置辦公樓,計(jì)劃將其翻新后出租給英國(guó)廣告公司W(wǎng)PP PLC.。M&G歐洲核心地產(chǎn)基金經(jīng)理西蒙·愛(ài)麗絲表示:“我們?nèi)匀皇窃谖靼嘌朗袌?chǎng)的地位進(jìn)行的購(gòu)買?!痹摶饛?月起已在丹麥、意大利、德國(guó)和 法國(guó)市場(chǎng)花費(fèi)了3.6億歐元。

??低利率加熱商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

??目前,全球商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了危機(jī)前的水平。綠街咨詢(Green Street Advisors)制作的商業(yè)地產(chǎn)估值指數(shù)從2007年的100點(diǎn)跌至2009年的61.2點(diǎn),又在2013年回到100點(diǎn),上周該指數(shù)為118點(diǎn)。

??低利率環(huán)境被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主因。標(biāo)準(zhǔn)人壽投資房地產(chǎn)研究及策略部主管 Anne Breen對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示:“利率位于歷史低點(diǎn),且很可能會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)有水平,因此對(duì)收益率的追求使投資者轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)?!闭鎸?shí)資本數(shù)據(jù)顯 示,目前美國(guó)10年期國(guó)債的收益率大約為2.2%,相反,紐約商業(yè)地產(chǎn)的平均資本化率卻是5.7%。

??商業(yè)地產(chǎn)可能的泡沫引起了監(jiān)管部門的注意。美聯(lián)儲(chǔ)在7月對(duì)國(guó)會(huì)提交的半年報(bào)中指出:“隨著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng),商業(yè)地產(chǎn)的估值壓力正在上 升?!泵缆?lián)儲(chǔ)和其他金融機(jī)構(gòu)也指出,銀行正在放松其貸款標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商Trepp LLC的數(shù)據(jù),截至2015年一季度末,銀行商業(yè)地產(chǎn)未償還貸款規(guī)??傆?jì)為1.7萬(wàn)億美元。

??分析師認(rèn)為,如果利率急劇上升,地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)迅速下跌。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)暗示今年年底前開(kāi)始進(jìn)入加息通道。利率的上升可能會(huì)沖擊全球金融市場(chǎng),尤其在價(jià)格下跌的情況下出發(fā)抵押品違約潮。

??基本面改善

??不過(guò),也有全球機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為:“此次不同于以往?!眮?lái)自標(biāo)準(zhǔn)人壽投資的布林恩(Anne Breen)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示?!懊缆?lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期對(duì)于投資市場(chǎng)而言可以說(shuō)是一把達(dá)摩克利斯之劍。在對(duì)利率上升的擔(dān)憂情緒中,美國(guó)的房地產(chǎn)信托 市場(chǎng)已經(jīng)成為犧牲品,但私募股權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)價(jià)格重估。有可能的情況是,和歷史上緊縮周期的開(kāi)始階段一樣,美國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)在會(huì)經(jīng)歷一段拋售,但 當(dāng)實(shí)際資產(chǎn)的表現(xiàn)穩(wěn)定后,資本又會(huì)重新回流?!?

??布林恩認(rèn)為,“全球地產(chǎn)的基本面正在改善?!笔聦?shí)上,“英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)較為更加全面,各行業(yè)都出現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。而在歐洲大陸,房客的需求 正在提高,但租金增長(zhǎng)率尚未跟上。日本的辦公樓是少數(shù)幾個(gè)租金增長(zhǎng)平穩(wěn)且空置率低的市場(chǎng)。中國(guó)資本賬戶的逐步開(kāi)放正在驅(qū)動(dòng)股票市場(chǎng)的擴(kuò)張,也因此提高了對(duì) 中國(guó)香港金融區(qū)域辦公空間的需求?!?

??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者:“在國(guó)際市場(chǎng)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上升的背景下,投資商辦物業(yè)的盈利 預(yù)期在強(qiáng)化?!币灿卸囝^觀點(diǎn)認(rèn)為,假如高利率伴隨著高通脹,那么房東就可以提高租金,房地產(chǎn)價(jià)值就不一定會(huì)受到影響。同時(shí),目前這輪周期還沒(méi)有看到過(guò)度建 造的跡象——這正是在過(guò)去讓地產(chǎn)市場(chǎng)癱瘓的原因之一。布林恩認(rèn)為,“盡管新開(kāi)發(fā)地產(chǎn)整體上低于此前的周期,但全球的開(kāi)工建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始,這是從漫長(zhǎng)的休眠期 中蘇醒的典型跡象。在英國(guó),一些新的辦公樓、百貨商店和物流中心開(kāi)始破土動(dòng)工;歐洲大陸核心市場(chǎng)的低供應(yīng)率也支撐著租金價(jià)格的平穩(wěn)增長(zhǎng);美國(guó)西海岸的技術(shù) 革命正在催生建筑的巨大需求;澳大利亞的建筑市場(chǎng)專注于將辦公空間轉(zhuǎn)換為住宅;在東京,舊有辦公樓正在更新改造?!?

??商業(yè)地產(chǎn)投資需放眼全球

??在全球商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格可能虛高的背景下,投資者該如何選擇?世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部經(jīng)歷助理陸繼德對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示:“為了尋找更多值得投資的商業(yè)地產(chǎn),國(guó)際投資者應(yīng)該擴(kuò)大他們的投資范圍?!?

??陸繼德說(shuō):“從微觀的角度來(lái)看,我們看到在一些大型經(jīng)濟(jì)體的門戶城市——比如美國(guó)紐約和英國(guó)倫敦的寫(xiě)字樓市場(chǎng),隨著近年全球投資者間競(jìng)爭(zhēng)的加劇,商 業(yè)地產(chǎn)價(jià)格升高,進(jìn)而導(dǎo)致資本化率降低,使得海外投資機(jī)會(huì)逐漸難找。比如在美國(guó),中國(guó)投資者應(yīng)該將其投資范圍從門戶城市紐約和洛杉磯擴(kuò)大至其他大城市,如 亞特蘭,達(dá)拉斯和丹佛。在歐洲,越來(lái)越多的投資者將其投資范圍從倫敦?cái)U(kuò)大至曼徹斯特、西班牙的馬德里和德國(guó)的法蘭克和柏林?!?

 

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